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买楼做民宿代购 港人移居日本实录
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发表时间 2020-09-17 13:26:44

  近1、2年,港人又想及移民问题,被港人视为“乡下”的日本,是不少人考虑的国家之一。称得上“乡下”,每年至少要去一两趟旅行,吃日本料理、去追樱滑雪,女生亦爱穿上和服,提着小手袋,学日本人般漫步街头,感受一下日本人生活。但如想在日本居住,单靠一年一两次的短暂旅行,不会知道真实的日本生活。
 
  两名港人,一个是移居日本数年的退休人士,另一个是刚移居不久的一家四口,他们都是以申请经营管理签证移居日本,前者买楼做民宿,后者做代购生意。
 
  今年45岁的杨家良(Anthony),育有两名儿子,他分享如何为不懂日语的6岁大儿子寻找小学,及为3岁小儿子报读日本幼儿园,为有子女的家庭认识选校方向和策略。
 
  而60岁的Anthony,则分析持有不同资金金额的30岁以下、中产小家庭或退休人士,可以如何计划。两人又会从生活上点评日本的好与不适应地方,过来人的生活实录,叫想到日本的港人更了解移居他乡的生活。
 
生活篇:


四十不惑携妻儿移日 看好大阪经济兼气候宜人


  当了10年日本导游的杨家良(Anthony),1年前以经营管理签证移居日本大阪。今年45岁,已婚并育有两子的他,不讳言“移民”决定,是因夫妻俩感到在港生活压力大,想改变过新生活,更重要是为了下一代。




生活节奏慢利移居者
 
  Anthony的太太本想移民欧美澳等国家,但他却不想被人感觉是外国人,加上十年来导游生涯差不多走遍日本全国,对日非常熟悉,最后拍板移居日本,“好似现在我不出声,日本人也不知我是外国人,小朋友迟点日文好些,再下一代根本和日本人没有明显分别。他更打算日后为两名小朋友改日本名,并把本身姓氏拆开成为日本姓氏。“我姓杨,日本姓氏改木易,大儿子有个樽字,叫木易樽一,小儿子有个皓字,叫木易皓二。”
 
  港人移居日本或首选东京,但Anthony却选了大阪,原因是冲绳经常刮风,九州地震和水灾频密,东京对上东北地区较多地震,北海道又经常有暴风雪,因此而比较喜欢天气较好的关西大阪。第二个原因是,日本政府有意以大阪为中心,将关西及福冈发展成国际金融中心,加上2025年举行世博,将来又有赌场落成,令Anthony看好大阪经济;三是当地的生活指数低和生活节奏慢,令移居者较容易适应。“在学习方面,(日本)不似香港不停默书测验考试,可以轻松学习。学习专长方面,知道日本有好多不同的专门学校,发展空间比较广阔。”如有子女一起移居,Anthony建议,有经济能力的可选择读国际学校,一年学费约10万至12万元。
 
插班制度 助加快适应
 
  许多年前,Anthony曾在港考日本语能力试,获取N3等级,可与日本人基本沟通,但儿子一点日语也不懂。他指,若日文根基不好,建议可以跟他一样,先让小朋友入读中华学校。这所学校由台湾人开办,会使用繁体字,港童较容易适应,另在校既可学日文也可学国语。
 
  “我的小朋友一句都不会(日语),现也不会,但有友人的子女读到小学二年级,已可转到日本人学校读书。”他说,中华学校开办幼儿园至初中年级,相信小朋友读2至3年日文,已可以转到普通日本学校。他续称,中华学校属半资助学校,每月学费约3,000元。



Anthony安排大儿子入读由台湾人开办的中华学校,希望儿子更容易适应。


  大人想移民,但小孩却不舍香港。Anthony的儿子分别3岁和6岁,大儿子在港已有自己的同学圈子,知道要移居日本,显得有点不舍,而小儿子则以为是到日本放长假期。
 
  回想今年初来日本前,大儿子已在港读一年级,但日本是于每年4月开始新学年,即移居后距离新学年仍有数个月时间,当时Anthony一抱尝试心态,查询学校能否让大儿子插班入读幼儿园高班。“(找学校)可到每区的区役所登记,他们会给你一张名单,每月1日会更新边间学校仍有学位,家长可以递表、见学校,即每月都可插班入读。”Anthony分享,最好是选择多人选的学校,并觉得插班制度可令跟从父母移居的小朋友,提早适应学校生活。


为儿子准备爱心便当
 
  今年4月读小一的大儿子,至今短短4个多月,尚算很快融入同学圈和学校生活。Anthony归功于太太,每天为儿子准备不同卡通的爱心午饭便当,更笑言是“博Like”,可让儿子与日本同学打开话题,现时小儿子则在日本幼儿园上学,跟日本小学及中学一样,不用交学费。



Anthony太太每天都为儿子准备不同款式兼非常吸睛的卡通便当,给儿子带返学校午餐,走“便当政策”成功打入同学圈子。


  他又称,当局会派1名专人到有外国人入读的学校,教导老师如何教授不懂日文的外国小朋友怎样学习。由于儿子是以家族签证移居,福利跟日本人一样,每名小朋友每月有1万日圆生活费津贴。
  
申请经营管理签证程序
 
自己申请


1.注册成立公司
2.拍摄办公室照片
3.提供租务或购买楼宇合约证明
4.提交计划书
5.在指定日期内,银行户口要最少有35万元存款,审查完毕即可提取该笔款项
 
找日本公司代办


‧约缴付8万元予日本公司便会代办上述申请
#由于日本要用图章签署文件,申请港人需要在香港的民政事务处宣誓个人印章,证明图章名字为申请人本人
 
签证和续证


‧由申请到取得签证,一般要半年时间
‧续证不需前往相关部门办理手续,相关部门会在续期时审核签证者是否有准时交税金和保险等
‧续证会按生意状况,批出1年、3年及5年期,多数续证10年后可申请永住权
‧有永住权后,可申请归化入籍及申请日本护照,并享有投票权,但入籍就要放弃之前的国籍
 
生意经:


在日经营玩具代购 吁先买楼余下钱再投资
 
  日本没有投资移民,但可以经营管理签证移居。来到大阪后,Anthony先后认识4个移居家庭,除1个家庭是以工作签证移居,另外3个家庭均是申请经营管理签证,分别做代购、开港式茶餐厅和开珍珠奶茶店,其中一个家庭早于4年前已取得永住资格。




办签证户口需有35万
 
  去年9月,Anthony申请日本经营管理签证,由注册成立公司、影办公室照片、提交租务或买楼合约、到计划书,全交由当地日本公司代办,而他的计划书是做较少人做的代购。由申请到批出签证,在大阪一般要半年时间,Anthony幸运地只需两个月时间已批出签证。
 
  Anthony指出,当局在审批时会指定某日期,银行户口内要最少有35万港元存款,但审查完即可提取该笔款项。由于日本需要以图章签署文件,他要在香港的民政事务处宣誓个人印章,证明图章名字为申请人本人。
 
  至于续证方面,经营签证不需亲身前往相关部门,相关部门会审核续签者是否有准时缴交税金和保险等,作为是否续证因素。他指出,续证是以“1+1+3+5”方式,即移居首年后,获得续证的话,批出年期是1年,而往后的续证则以1年、3年和5年批出,10年后可永住,另亦有以“1+1+1”年期批续证。
 
搞生意视乎个人能力
 
  住公屋大的Anthony,自言儿时家境不算好,玩的只是在坑渠射玻璃球,没有拥有过一个超合金玩具。到长大赚到钱后,他喜欢收藏玩具,现时在日本开玩具店和做代购,形容是弥补“小时候没得玩的梦想”。“我的代购生意特别少少,专代购限定日本玩具和儿童用品,最近更成功取得当地的玩具批发。”
 
  由打工仔变老板,Anthony坦言,期望在日本可以有比香港更大的发展空间。“始终日本产品香港人都比较喜欢,而日本不停都有新产品推出,好似之前找到几种特别的产品,如日本限定模型和日本特别版产品,代购生意都非常好,之前不系太熟本地运作,大部分用空运和来货价都系门市价,成本比较高,但现在联络到代理,来货用批发价。另外又找到船运公司合作,这样成本就低好多,所以有好大的发展空间。”
 
  在代购以外,Anthony现又有另一发展大计。他称看过一些调查,指只有15%的日本人不喜欢食拉面,相信如取得拉面店的加盟店经营权,应大有可为。
 
  Anthony建议,港人如想移居日本,可以先了解一下自己可动用多少资金,才决定做什么生意。他说,不少人或以买楼或买民宿申请经营管理签证,指投资金额较大,提醒想移居港人要视乎个人能力。
 
  在日本买楼便宜得多,Anthony一掷350万元,已可购入一幢3层高的一户建。他的一户建房屋,位于大阪浪速区,非常接近港人旅行打卡必到的难波和心斋桥,而选择居住这区,主要是近儿子就读的中华学校,以及方便代购到批发入货和去大阪日本桥的玩具街。未有在日本考车牌的Anthony指,现以踏单车代步,只15分钟内便可去到几个必到的地点。
 
置业楼下 开铺楼上住
 
  以Anthony的经验,他是卖了香港层楼套现,一笔过以350万港元购入浪速区的二手“一户建”楼宇。这座一户建有3层连车位,面积共有1,500平方呎,一楼做他的代购店铺,二楼为客厅、洗手间和浴室、三楼则分两间房,每房间约有200平方呎。
 
  由于一户建是连车位,Anthony称有公司提出租下车位,令他每月多1,400多港元收入。如若是租楼,Anthony称也低过香港,如租同样面积的一户建,月租只约1.4万港元。



Anthony以350万元购入一幢3层高房子,地下做“日本杂货店”代购兼玩具showroom,楼上则作住所。


  他又指,日本好保障租户,不会如香港般租一年后就加租,要租户同意才可加租,就连做生意租铺位都是一样,所以在日本做生意不用担心生意好,业主就来大幅加租,增加做生意成本。
 
  Anthony以过来人身份,建议想移居日本的港人先卖港楼再过来买楼。“香港放了层楼的价钱,拿来日本买楼,余下的则用作投资。”在日本,移居港人可承造按揭,息口亦跟香港差不多,约2.6至2.7厘,但如日本人承做按揭,利息只低至0.6至0.7厘,所以日本人会觉得外国人承做按揭利息很高,他分享:“买了楼没那么有压力!”
  
香港日本生活大不同
 

  今年移居日本的Anthony在fb开设专页“一屋四宝”,以过来人身份,分享港人移居日本的生活故事。究竟初到日本的港人的生活是怎样?是不是一面倒只有好而没有不好的地方?等Anthony分享其个人感受。
 
年金和保险金
 
  “一家四口每月需供的年金和保险金,约8万元(日圆,下同)(约5,800港元)。”
 
杂费开支
 
  “电费方面,如日日开冷气,每月电费约1.7万元(约1,200港元),跟香港差不多。水费约2,000元(约150港元),煤气则约4,000元(约300港元)。每月水电煤费共约2.7万元(约2,000港元)。另上网费和电话费各约5,000多元(约300港元)。”
 
生活指数
 
  “生活水平除了交通费比香港贵,衣食住都低过香港,好似去超市买菜煮饭,一条鱼只200元(约15港元),有鱼有肉有菜都不用2,000元(约150港元),但食物质素就高好多,大部分日本本地生产,只是菜品种少,来来去去得西兰花和生菜。”
 
买楼或租屋
 
  “在日本买楼便宜好多,另日本亦好保障租户,要租户同意才可加租,就连做生意租铺位都是一样,所以在日本做生意不用担心生意好,业主就来大幅加租。”
 
与日本人相处
 
  “生活上无特别歧视,就算刚移居过来,我们也收到政府因为疫情每人派发的10万元(约7,300港元)。日本又非常清洁干净,行街基本上不会见到地下有垃圾,同埋日本人好有礼貌,在这里生活好舒服。”
 
治安
 
  “觉得在日本生活好处,就是治安非常好,因此好少会见到警察,治安好生活压力都小了。”
 
签证者福利
 
  “因有签证,福利基本和日本人一样,好似我儿子,每个月每位有1万元生活津贴,另外医疗福利又好好,连牙科都包含,好似我去看牙和洗牙只需480元(约35港元)。”
 
不适应之处
 
  “觉得在日本生活不好或不适应的地方,就是垃圾分类太细致,和要分日子弃掉不同垃圾,自己到现在都还是不会分类。”
 
退休篇:


六十退休东京买楼做民宿 分享3类人移日计划
 

  “自己不是好想回香港!”今年60岁的Anthony,凭着7年前投资日本楼做民宿,以经营管理签证移居日本的决定,现早上会到附近公园练习太极拳养生,每年新年与妻子到寺庙与朋友聚餐,赏樱更是每年指定节目,闲来又与妻子去浸温泉、游水、做Gym,过着享受人生的退休生活。



今年60岁的Anthony(左)移居日本后经常跟妻子四围去,赏樱更是每年指定节目。


港营商环境差成本高
 
  工作大半生,Anthony试过做厂,也做过零售,亦做过地产代理。九十年代,日本房产爆破,楼价下跌,Anthony看到商机,认为买日本楼“有得想”,于是与友人合作搞介绍会,是最早一批介绍港人买日本楼。



每年新年Anthony(左前二)都会到寺庙与朋友聚餐。


  以前教人买日本楼,后来到自己投资日本楼。当年,Anthony经常港日两边走,寻觅1年,终找到心水靓盘,与友人合资在东京买入第一幢楼收租,其后把该幢几层高楼宇改装成民宿。由2013至今,Anthony已拥有3幢楼做民宿和Airbnb,分别位于浅草雷门、浅草桥和上野,每幢楼约1,000万港元。




过去几年Anthony与友人合资在东京购入3幢楼做民宿,改名一宿旅馆。


  在港做生意多年,Anthony直指香港营商环境差,不论是零售店铺或办公室,房地产的成本都高,因而拉低利润,加上请人难兼竞争力大,促使他把想做的生意整套搬到日本,因在日本做生意的成本较低,利润可观。他指出,日本的租金低,只是香港的20%,即假如在港租金是10万港元,在日本的租金只需2万港元而已。
 
年轻人先感受再决定
 
  近年,有不少港人也透过经营管理签证渠道移居日本,已移居多年的Anthony认为,到日本生活是不错的选择,并分享不同年龄和手持有不同资金的港人,应如何计划。他指,30岁以下的年轻人,未必有足够移居他方的资金,但如向往日本生活,建议读完书可申请工作假期签证,先来日本工作“试下、捱下、感受下”,觉得适合才再想移居。
 
  熟悉日本房产市场的Anthony又指,在日本买楼较香港便宜,而租金回报高达4至5厘。“有家庭又做开工作的,可找一门生意过来做,又或可买楼收租,回报有4至5厘。体验一下环境后,才正式移居过来。”
 
  他续称,假如储了100、200万元积蓄的家庭,移居日本做任何生意都有发展空间,即使做小本经营也有作为。在香港租细铺,租金动辄逾10万港元,但他指,同一租金在日本已可租到很大面积铺,因日本的铺租金低,所以租铺租办公室创业也只是用有限钱。
  
  至于退休人士,一般有楼在手,Anthony指卖楼后可套现800万至1000万港元,如移居可把资金购入一幢日本楼,最上一层自住,楼下数层可出租,租金回报有4至5厘,足够生活开支。他指,若果把房产做民宿,租金回报更高。“可买楼做民宿,做外国人生意,但买楼要好准,如楼在东京,不会无人来。买楼加装修预投资约千万元,要买好少少的楼,不要选偏远地方做民宿。”他教路说。
 
想移居日本可如何计划?


‧30岁以下
 
  “30岁以下的年轻人,读完书可申请Working Holiday Visa(工作假期签证),来日本试下、捱下、感受下,再考虑移居。”
 
‧中产小家庭
 
  “有家庭又做开工作的,可找一门生意过来做,又或可买楼收租,回报有4至5厘,体验一下环境后,才正式移居过来。假如有100、200万元积蓄的家庭,移居日本做任何生意都有发展空间,即使做小本经营也有作为。”
 
‧退休人士
 
  “可把资金购入一幢日本楼,最上一层自住,楼下数层可出租,租金回报有4至5厘,或可买楼做民宿,做外国人生意,但买楼要好准,如楼在东京,不会无人来。买楼加装修预投资约千万元,要买好少少的楼,不要选偏远地方做民宿。”
 
续证多年后可申永住
 
  日本没有投资移民政策,港人如想“移民”到日本,只能循经营管理签证“移居”日本。Anthony是以经营管理签证移居日本,但就强调只是来“生活”并非“移民”,自己只是在日本生活的外国人。他指,日本政府会审视申请经营管理签证的申请人是否符合条件,包括经营要租办公室、聘请日本雇员、收入足够支付营运、要交税和保险金等,而每个月需要向当局申报请人、生意额、交税金和保险金等资料。
 
  “其实做大小生意(日本政府)是不会理,这计划是期望经营者们的生意能对日本产生就业和税收,要求所经营的生意要有持续性,就算只聘请1名日本雇员也可。”
 
做零售不易成功
 
  除了做民宿,他指做网购也可,只要显示能做到生意,如包装、运输、请人,只要有单有据便可。港人创业或多想做零售、饮食或加盟店生意,但他认为成功例子不会多,皆因这些行业要亲力亲为,自己要落手落脚做,并不容易成功。
 
  至于做什么生意适合?他则认为,要视乎手上资金而定。“这里租金低,只是香港的20%,如租一个实用面积200至300平方呎的地方,月租只需5000港元而已。”因此租金成本较香港轻。
 
  他相信,有资金又有生意头脑的港人容易取得经营管理签证,但就建议委托当地专业人士代办经营管理签证较方便。以他的经验,以经营管理签证移居的外国人,会以“1+1+1+3”签发续证年期,“日本政府头1、2年审批续证时不会太紧,但踏入第三年就会盯得紧。如连续6年获批续证,大致上可申请永久居住权。”他又建议在移居日本前,最好先学半年日本语,对日文有基本了解,以便于沟通。
 
平常心面对疫情
 
  Anthony的第三幢物业,本来已装修好做民宿,配合2020年东京奥运,选择于今年2月开张,但受到疫情影响,全部要刹停。“现时做紧预备工作,如消毒和清洁,等待疫情过后开张。”他说。



Anthony期望疫情尽快过去,开关后可继续民宿生意。


  在疫情前,他开的民宿订房已有七八成满,但面对无可抗衡的疫情,全部订房被迫取消,一切变零。“这个冲击,任何一个行业都会发生,出现就要面对现实。”做民宿损失当然有,但他指相比其他行业,损失已较少。
 
  “没人来就不用请兼职清洁,如有客来有事情做可自己做,因做Airbnb只是接待,客人主要是透过网上平台订房,Walk-in客甚少,但真正的酒店业就算无客,也要有一Team人在,所以我们就简单好多,相对损失没那么大。”生意虽受疫情重创,但Anthony透露,最近已开始有客人预订明年10月的房间,对开张后的前景感到乐观。
 
唯一不习惯天气
 
  香港人视日本为“乡下”,喜欢去日本旅行,但实际在日本生活的情况又会是怎样?当问及日本有何好或不好时,Anthony即回应:“居住日本样样都好”,只是不习惯天气。“虽然热不是好热,但四季反差大,冻时好冻,又有地震。”
 
  回想初到日本,Anthony指日本人不会有歧视,只是不容易令人融入圈子,但相处久了,他就感受到那种久违的睦邻关系,日本人会经常拿东西给邻居,更试过自己忘记“倒垃圾”,日本邻居竟然出手代劳。事实上,日本的垃圾分类很仔细,又规定在某时段要放下或回收垃圾,邻居见他一时忘记,于是代他“倒垃圾”。
  
  “在日本生活好、又安全,没香港社会那么分化,人与人之间和谐,有人对政治冷感些,另食和住亦安心。”讲到食,Anthony分享到超市购买北海道牛奶,只需约13港元,价钱低但食物质素高。
 
日本教育佳重思考
 
  他指,以二人家庭计,每月基本生活费约1万港元,而有两名小朋友的四人家庭,每月基本生活则约1.8万港元。
 
  就如他般以经营管理签证移居的外国人,1人每月保险只需约255港元,但福利却跟日本人一样,如做全身检查是免费,就算要入院,自己只需付总金额的两至三成而已。



Anthony大赞日本的教育,见到日本小朋友好听话,排队一个跟一个好有秩序。


  访问中,除多次听到Anthony说在日本生活好过香港,也大赞日本的教育。“日本的教育也很好,如小朋友以直属身份移居日本,就算读书也不会贵好多,过来日本读书压力没那么大,见他们有好多课活动,着重思考,个个小朋友都好守规矩。”

  转载自《iMONEY智富杂志》。

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