经历社会运动、世纪疫症，本港楼价仍然没有显著回落，中原城市领先指数（CCL）只是较去年6月高位回落约3%。
　
　　楼价依然居高不下，居屋成为无数港人的上车希望。近年港府在推售新居屋之余，同步开放“白居二”给全港无壳蜗牛。“白居二”全称为“白表居屋第二市场计划”，中签者可免补地价，以绿表价购买二手居屋。每年“新居屋”和“白居二”也吸引数以万计、明知抽中机会渺茫的申请者“碰运气”。
　
　　今期会带大家到二手居屋供应重镇的屯门和天水围，实地参观4个在2000年前后落成的屋苑。这些屋苑虽然年届20岁，但单位的开则和质素绝对不逊“新居屋”，而房协兴建及私人参建的居屋，质素更媲美私楼。
　
　　不过，二手居屋买家请注意按揭陷阱！房委会为二手居屋提供30年按揭还款保证期，楼龄在30年“担保期”内的居屋，新买家可获房委会担保，申请最高九成按揭。原来这是一把双刃剑，虽然可以帮助置业者以高成数按揭上车，却又因为30年楼龄限制，随时令买家需要“抬钱上车”。有意抽“白居二”的市民，不得不察。
　
新居屋白居二齐抽　500万买三房大单位
　
　　简称“白居二”的“白表居屋第二市场计划”跟新一期居屋，现正同时接受申请。“白居二”是前特首梁振英在2013年推行的政策，合资格申请者可免补地价，以绿表价购买二手居屋。特首林郑月娥2017年上任后，将“白居二”恒常化，令全港无壳蜗牛，每年在申请新居屋以外，再多一次抽奖机会。

上年录44倍超额申请
　
　　市民在申请新一期居屋之余，不妨同时申请“白居二”，房委会在新一期居屋的申请表格上，让申请人可同时剔选申请新居屋及“白居二”，申请费用合共410元。虽然费用较单独申请居屋（申请费250元），或只申请“白居二”（申请费160元）为高，但大家可以买多一个机会，若申请人在新居屋抽中较后的号码，拣楼无望，仍可在“白居二”搅珠（摇号）再博一次上车机会。
　
　　再者，新一期居屋共推出7,000多个单位，“白居二”则有4,500个名额，历来最多。根据往绩，“白居二”的超额申请也不及居屋激烈，申请人有较大机会抽中“白居二”上车机会。例如去年推出的新居屋2019，房委会共收到30.9万份申请表，超额认购近62倍；同一时间“白居二”则录得13.4万宗申请，超额44倍。
　
　　当然，若申请人同时抽中新居屋及“白居二”，相信大部分人也倾向买新居屋，皆因今期居屋折扣率达六成，今期楼王钻石山启翔苑大单位，低至489万元已买到市区楼，已届现楼的火炭彩禾苑售价介乎241万至465万元，相信也抵过不少“居二”放盘。
　
入息不稳者可考虑
　
　　不过，若申请人抽不中新居屋，但抽中“白居二”，究竟是否值得循此途径上车？新界西北向来是“白居二”上车热点，在这一区经营多年的祥益地产执行董事谢泽铭（见图），协助过不少“白居二”上车，他说循“居二”市场上车的客人主要有两方面原因。

　　首先是部分“居二”客买楼预算有限，但对三房大单位有需求。如果在新界区买私楼三房单位，往往也要600万至700万元，若然他们有“居二”资格（本身为公屋户或抽中“白居二”），天水围部分三房居屋，500万元左右有交易。而相对于普遍有窗台的私楼，居屋实用率也较高，受用家欢迎。
　
　　他续说，客人循“居二”上车的另一原因，部分人则是收入或职业不稳定，他们买私楼的话，银行未必批出九成按揭。相反买“居二”，“有房委会担保（按揭），循例看红簿仔（入息）、家人有无嘢做”，获批九成按揭相对容易，故收入或职业不稳定的人士也会考虑买二手居屋。
　
屯门天水围成上车热点
　
　　新界西北近年成为“白居二”上车热点，除了因为当区楼价相对低水，原来亦跟当区居屋楼龄较新有关。房委会现时为二手居屋提供30年按揭还款保证期，楼龄在30年以下的居屋，新买家可免压力测试，向银行申请九成按揭。相反，楼龄逾30年的居屋，由于没有房委会的按揭担保，银行会以私楼的方式批核按揭。举例楼龄达38年的兆康苑，谢泽铭指这屋苑已没有“居二”市场成交，仅余已补价的成交。
　　
　　谢泽铭表示，“白居二”普遍会看匀天水围及屯门两区，当中屯门选择较少，主要为龙门居、富健花园，相反天水围居屋选择较多，包括邻近西铁站，获不少外区客青睐的天盛苑，以及近年愈来愈多成交的天富苑及天颂苑。他说天颂苑和天富苑附近开始发展，继有新酒店和新盘Wetland Seasons Park落成，未来亦有政府设施和街市落成。
　
白居二申请资料

申请日期：即日至10月7日晚上7时正
申请方法：索取或上网下载申请表格，并邮寄至房委会客务中心，或于网上填表申请
申请费用：160元；同时申请“白居二2020”及“居屋2020”，申请费用合共410元
申请资格：
1.／申请者须在截止日期当日（2020年10月7日）已年满18岁，并须在香港居住满7年；未获香港入境权人士不能包括在申请表内。
2.／由申请截止日期之前的24个月（即2018年10月8日）起计，直至签订临时买卖合约当日，申请者及其名列申请表上的家庭成员不得拥有或与他人共同拥有任何香港住宅楼宇。
3.／申请者及所有家庭成员均无接受任何房屋资助。
　
看楼篇
　
　　天水围和屯门可谓居屋供应重镇，过往不少“白居二”客也选择在这两区上车，皆因天水围和屯门不少居屋在2000年前后落成，楼龄普遍20年左右，在房委会30年按揭还款保证期下，新买家可免按保费用、免压力测试，轻易叙造九成按揭。
　
新界西笋盘逐个捉
　
天盛苑

盛昭阁中层01室
实用面积：646平方呎
间隔：三房两厕
叫价：545万元（居二价）
楼龄：21年
发展商：房委会
补地价折扣率：35%至45%
　
卖点
　
‧天盛苑是最邻近天水围西铁站的居屋，交通方便，是不少外区客的首选。
‧不设窗台，单位实用率七成半。
‧厅房空间宽敞，摆放家俬不用太烦恼。

　　天盛苑邻近西铁站，交通便利。

单位没有窗台、不设工作平台，实用率达七成半。

主人房空间宽敞，可摆放特大双人床。

厕所及厨房的装潢风格稍旧。

单位望内园，与邻座相望，景观稍逊。

天富苑

朗富阁高层04室
实用面积：650平方呎
间隔：三房两厕
叫价：520万元（居二价）
楼龄：19年
发展商：房委会
补地价折扣率：44%至46%
　
卖点
　
‧天富苑为康和式设计的居屋，被称为历来最佳的居屋设计，屋苑大堂及走廊设计也贴近私楼。
‧厅房空间宽敞，不设窗台，实用率高。
‧部分单位望深圳湾大桥海景，景观开扬。
　
　　天富苑位处天水围北，近年有新酒店及新盘Wetland Seasons Park等发展，配套渐见成熟。

客厅及房间外望深圳湾大桥海景，景观开扬。

厨房空间宽敞，备餐空间充足。

厕所保养佳，感觉新净。

景新台

第三座高层单位
实用面积：527平方呎
间隔：两房
同类型单位，一般叫价420万至450万元（居二价）
楼龄：18年
发展商：房协
补地价折扣率：27%至33%
　
卖点
　
‧屋苑质素与私楼相若，设有会所设施。
‧房协未补价单位在2019年纳入按证公司按保，“白居二”客因而可叙造高成数按揭（最高九成按揭）。
‧厅房空间宽敞，摆放家俬不用太烦恼。

客厅空间宽敞。

客饭厅位置分明。

主人房摆放双人床及衣柜后，仍有不少空间。

厨房备餐空间充足。

单位景观开扬，远眺山景。

龙门居

座低屋单位
实用面积：484平方呎
间隔：两房
叫价：430万元（居二价）
楼龄：22年
发展商：新昌营造（私人参建）
补地价折扣率：49%至53%
　
卖点
　
‧龙门居为私人参建居屋，质素与私楼相若。
‧屋苑位于屯门南，附近基建发展多，如屯门至赤鱲角连接路即将启用、西铁未来会延长至屯门南。
‧不设窗台及工作平台，实用率高。

　　龙门居附近生活配套成熟，邻近有食肆、街市及来往各区的巴士路线。

客厅、客房空间宽敞。

厕所曾经作翻新。

厨房备餐空间充足。

低层单位望楼景，景观一般。

按揭篇：

房委会担保必批九成按揭？ 小心“白居二”楼龄陷阱
　
　　若成功抽中“白居二”购买资格，上车客也要留意“白居二”按揭与私楼不同，有一定限制，不得不察。经络按揭转介首席副总裁曹德明（见图）提醒，购买居屋最长的按揭还款期为25年，“白居二”最高可以做到九成按揭，但如果属于楼龄较高的居屋，批核按揭会较为复杂。

　　房委会现时为二手居屋提供30年按揭还款保证期（俗称“担保期”），楼龄在30年“担保期”内的居屋，新买家仍获房委会担保，不用经过按揭证券公司，向银行申请最高九成按揭，故毋须支付按揭保险费用，亦不用压力测试。不过，曹德明指出，即使楼龄在30年“担保期”内，买家也不一定能叙造九成按揭。

“白居二”楼按的还款期最长25年，不能选择30年还款期。而且与新居屋相同，买家只能选用P按，每月按揭供款，会稍高于私楼可选的H按。

楼龄20年以上要留神
　
　　他说，若果“白居二”买家购入的是楼龄20年以下的居屋，银行批核一般较宽容，能如愿批出九成及25年按揭。假设买入楼龄近20年的居屋，经过约10年按揭还款，到房委会“担保期”届满，按揭贷款额已跌至楼价约六成，与私楼的按揭成数相若，银行足够承担风险。
　
　　相反，若买入楼龄20年至29年的居屋，由于临近担保期完结，银行有机会不批出九成按揭或25年还款期。皆因在房委会30年“担保期”届满时，按揭贷款额仍有机会超过楼价的六成。
　
　　举例一名“白居二”买家购入了楼龄20年的居屋，楼价480万元，楼价的六成为288万元。以现时楼按息口水平叙造九成按揭的话，这位买家供完第10年、即房委会30年“担保期”届满时，已偿还约190万元，尚有约290万元按揭贷款额，高于楼价六成的288万元。
　
　　曹德明说，上述例子买家有需要多付首期、按揭借少一些，或是选择较短的按揭年期。例如他可以将按揭成数降至88%，供完第10年尚欠约284万元本金，低于楼价六成的288万元。由于他向银行借少了钱，首期增至楼价的12%，即是需要57.6万元首期。在上述例子，买家亦可以叙造24年按揭，每月供多少少，供完第10年尚欠本金降至约282万元，亦低于楼价六成的288万元。
　
担保期后最高造六成
　
　　若“白居二”买家选购楼龄30年以上的居屋，银行一般只能造到最高六成按揭，并会要求申请人进行压力测试。
　
　　有部分居屋买家或许会担心，万一将来要换楼，而自己的居屋楼龄已超过房委会30年“担保期”，会不会较难获新买家承接？曹德明表示，由于楼龄超过30年、未补地价的居屋，“居二”买家只能做六成按揭，业主可考虑补地价，于自由市场放售居屋，即使楼龄超过30年，新买家也可做到最高九成按揭。
　
　　事实上，房委会提供的按揭“担保期”原为25年，2010年延长至现时的30年。随着不少居屋屋苑楼龄渐渐超过30年，市场上也要声音希望政府再延长“担保期”，令更多高龄居屋的“居二”买家获房委会按揭担保，可做高成数按揭上车。
　
　　至于房协的资助房屋，如屯门景新台、青衣绿怡雅苑等，过往买这些未补地价的单位最多只能做六成按揭。按揭证券公司在2019年开始，为这些房协未补价单位提供按揭保险，买家支付按揭保险费用后，最高可做九成按揭，按揭条款与私楼相若。
　　
环球资助房屋比较 200余万买星洲四房组屋
　
　　类似香港居屋的资助房屋计划，环顾全球并不多，运作较成熟的类似计划，当推新加坡的组屋。组屋由新加坡政府兴建，新建组屋仅售予年满21岁的新加坡公民，收入上限为每家庭1.2万坡元（约6.76万港元）。而购二买手组屋则没有收入限制，但限于家庭，或是35岁或以上单身人士购买。
　
　　据“新加坡房地产联合交易网SRX”的数据，今年8月新加坡组屋三房楼价中位数为29.3万坡元（约165万港元），41.6万坡元（约234万港元）则有四房，若补多少少钱，49万坡元，即是276万港元左右更买到五房。此外，新加坡人买组屋可直接与政府贷款，购买一手组屋可做九成按揭，《iMoney》记者曾访问新加坡组屋业主，买入二手组屋并向政府贷款，2.6厘定息，虽然高过银行按息，但一旦失业无力还款，政府亦不会没收组屋。

　　跟香港一海之隔的澳门，亦有类似香港居屋的“经济房屋”（简称“经屋”）。自从澳门开放赌业，澳门楼价持续上升，“经屋”成为抢手货，往往等候多年都申请不到。2019年度的“经屋”在去年11月底至今年3月底接受申请，提供逾3,000个单位。1人申请的每月收入上限为38,910澳门元，资产上限为127.34万澳门元。2人或以上申请者的收入上限为77,820澳门元，资产上限为254.68万澳门元。这一期“经屋”收到3.7万份申请，超过单位数目12倍，1人申请者占45.8%，2人家庭申请占23.7%，3人或以上家庭申请占30.5%。
　
　　英国的资产房屋计划，设有“可负担住房计划”（Affordable Housing Programme）及“协助购买”计划（Help to Buy），前者针对收入较低的人士，后者则面向收入较高的首置人士及换楼客，计划会向申请人提供楼价两成的贷款，置业者只需向按揭机构申请七成半按揭，即只需5%首期便可上车。
　
按揭最长25年只能用P按
　
　　与私楼按揭不同，买家在房委会30年“担保期”内，最高可借九成按揭，由于不用经过按掲证券公司，故毋须支付按揭保险费用，买家亦不用进行压力测试。不过，“白居二”楼按的还款期最长25年，不能选择30年还款期。而且与新居屋相同，买家只能选用P按，每按揭供款，会稍高于私楼可用的H按。
　
　　类似香港居屋的资助房屋计划，环顾全球并不多，运作较成熟的类似计划，当推新加坡的组屋。组屋由新加坡政府兴建，新建组屋仅售予年满21岁的新加坡公民，收入上限为每家庭1.2万坡元（约6.76万港元）。而购二买手组屋则没有收入限制，但限于家庭，或是35岁或以上单身人士购买。
　
　　据“新加坡房地产联合交易网SRX”的数据，今年8月新加坡组屋三房楼价中位数为29.3万坡元（约165万港元），41.6万坡元（约234万港元）则有四房，若补多少少钱，49万坡元，即是276万港元左右更买到五房。
　
　　此外，新加坡人买组屋可直接与政府贷款，购买一手组屋可做九成按揭，《iMoney》记者曾访问新加坡组屋业主，买入二手组屋并向政府贷款，2.6厘定息，虽然高过银行按息，但一旦失业无力还款，政府亦不会没收组屋。

　　转载自《iMONEY智富杂志》。