笔者从经济人的角度去探讨《施政报告》与香港问题。

   就这次《施政报告》，笔者是“收货”的，对此也是好评的。经济人较关心金融中心、股市和楼市的趋势，以及香港正面对的一些挑战，《施政报告》对此有否应对？

   怎样保持现今因楼价下跌而年轻人已能够置业的实况下，破冰恢复卖地成交？

   在金融中心方面，笔者感到十分庆幸，香港在多年的考验中仍在各方评级保持世界三大金融中心的地位，《施政报告》亦陈列了很多措施去进一步巩固和发展香港这金融中心（包括国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心和国际黄金交易中心等）。

   当然，保持金融中心地位，也包括人口政策。一个城市人口下跌，就发挥不到优势，甚至逐步低迷。

   人口政策对楼市亦很重要，人口政策是香港近年最成功的政策。笔者用“最”来形容，因为香港曾经面对人口减少这个大患，结果特首李家超班底令本港人口反过来增加。最重要对港人来说，不是换了以前1997年的草根新移民过来，而是调动了很多内地学者及专业人士来港。这次《施政报告》是“添食”，即是说进一步将人才计划扩张，扩大“高才通”大学名单至198间；优化各种人才入境计划，吸引工种专才和顶尖人才来港；打造“留学香港”品牌，吸引更多境外尤其东盟及其他“一带一路”国家的学生来港升学；北都预留至少80公顷用地发展“北都大学教育城”。很老实说，人才来港发展高科技，我们暂时不算很有起色，但是人才来港读书及移居，我们算有很好的成绩。似乎这次《施政报告》是希望香港进一步成为学术中心，这对国家亦是很重要的，汇集到学生才汇集到学者，香港才会成为一个知识的中心，最重要是香港增加了外来人口，同时亦增加了地产的租务及买卖。人口政策也是一个有利楼市的做法，因为有人就有住屋需要。

   解决卖地问题，即是楼价要回复到可以支持到卖地。政府有必要出招去响应楼市，令楼价回复到合理水平，政府才能回复卖地的收入，这是不能说的现实。

政府有必要出招令楼价重返合理水平，才能回复卖地收入。(Shutterstock)

   《施政报告》宣布放宽按揭，所有住宅物业不论物业价值、自用或公司持有，以及买家是否“首置”，按揭成数上限统一调整至七成，供款与入息比率上限划一为五成，也取消按揭申请人在申请按揭时如有就其他按揭物业作出借贷或担保，须调低所适用的按揭成数上限及供款与入息比率上限十个百分点的要求，无疑是对买楼收租和炒楼打开了方便之门。

   笔者认为租金既然已经长期上升，政府又打算继续让更多人来港，是否应该要令到市场有更多人买楼收租？吸引人来港，但没有准备足够地方给他们居住，那整个计划便废了，为了令到人口政策可以继续出色，政府一定要很实际地“鼓励”市民买楼收租，这是很合理的。何况买楼收租并不算是炒楼，愈多人买楼收租，租金就愈平，愈少人收租，租金则贵。鼓励收租的政策，实际上也给予银行一个新按揭态度的信息，政府的政策其实都相当尊重收租回报率，即是说收租回报率已经来到合理位置，应该鼓励人入市去透过多买楼收租来放缓租金，亦令到楼价升回一点，这是一个平衡的做法。

   《施政报告》提出将一些商业大厦及三、四线酒店改装为学生宿舍。香港最麻烦的项目就是商厦甚至工厂，这更可帮助香港减轻空置率。

   另外，优化“新资本投资者入境计划”，放宽了新的入境计划可买住宅物业，而且更可以买到5000万元或以上楼价的单位。这是一个很大的转变，之前是不可以的，现在可以将其中1000万元计算在有关的投资总数内，令到能够符合入境的资格。笔者想说香港近年的开放，对于想来港居住的专才或在内地做生意的人，算是一个受欢迎的政策，笔者相信有关放宽会对楼价5000万元以上（有些人会觉得是豪宅板块）有帮助。当然，如果是内地人来港，对于例如九龙站、奥运站及启德站的物业也有帮助。我要向各位申报，个人在有关地点虽拥有物业，但这是我的看法。

   《施政报告》亦在楼市的低处做了上车资助，针对40岁以下的青年家庭及一人申请者，购买新居屋会额外增加一个抽签筹号，令中签机会改善；而白居二增加1500个配额，笔者认为现在市场这么大，是可以承受到的，因为香港起码有30万个可售居屋单位，透过活化第二市场，就能够增加居二供应和成交。近年政府在运用居屋第二市场的二手存量上的确做得不错。

   炒家都有对社会有贡献的时候，笔者同意在谷底的非常时期，炒家是有正面作用的市场清道夫，当然市道愈旺，炒家的负面作用就增加，正面作用就会减少。

   有关政府的基建，在住宅不够供应的时候，基建所衍生的新供应，会令楼价有下调压力，但笔者想说，当楼价太便宜的时候，例如现在，基建可衍生的新供应，会令到政府要想办法修复市场，令到楼价可以承受到地价。如果在两年后有大量供应，即是说中间这段时间，政府要令到楼价回复较健康的水平，将来才可以消化到供应。

   有人想将建筑成本减低，令地价有减低的空间，这必须是没有减低到性价比的情形下去改变楼市结构。其实笔者认为不容易做到，这只是透过方法或者新素材令到价格减低，但建筑成本其实也会因通胀而上升，这个挑战是很大的，可能是互相抵销。最后，对特首来说，最应该要做的是让市场回复正常，这样才可以共赢，发展商赢、小市民赢，人人也买得起楼，这个情况比卖到地皮更加重要。笔者认为这份《施政报告》也在响应中，政府正对楼价作出提振。

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