笔者较早前和立法会议员讨论有关“让强积金款项做上车买楼首期之用”这个话题，对方亦分享了一个观点：如果能够解决市区重建的死结，就可大减“明日大屿”的填海计划规模，而且来得实际及经济。笔者不是收购重建的专家，在此只分享个人的看法。

   市区重建计划正正是笔者提倡的将房产证券化的合适对象，即是善用证券财技解决现金不足的问题，及在同一个时空里面平衡不同利益冲突的解决方案。

   首先，大家要明白市区重建现在是一个难以完成的任务，但无论如何也必须要完成，因为众多日益残旧剥落的大厦之老化速度比重建快得多。

   市区重建的概念其实是不完美的，只是遇上楼价在上升轨道，才能抵销成本上涨，不过市区重建局担任了一个错误的角色，就是发展商。大家可想一想，香港旧楼千万间，如果市建局全部用发展商角色，根本没有可能处理，这只是一条加减数。如果重建用公帑作收购，可以想象到市道好的时候，小业主心头高不会甘心平卖，甚至会开天杀价；但是市道不好的时候，发展商又敢不敢亏本去做？笔者认为在10年内，大多数旧楼就会进入一个困局，令到香港政府非常尴尬，于是提出以下的方案。

市区的楼宇日渐老化，需要一个有效率的计划进行重建。(Shutterstock)

   市建局的任务应该是利用任何正确的手段去促成市区重建，尤其在速度方面，但应尽量减少发展商的角色和持份，应该立法赋予其更强更多重建上需要的权利，令其可做策划、统筹甚至召集人去聚集发展商重建。怎样平衡不同市道时空的强弱双方矛盾？笔者认为市区重建的计划应该是用房产信托基金的计划和“以物换物”的概念，其实所有利益是有数得计的。香港楼市制度本来很健康，每个单位其实都是有业权份数，用所有单位的业权份数就计到其权益基础，凭这些权益份数，业主可得到房产信托基金或者同样用权益份数计算出来的新建单位，甚至有机会两样都有。另外，建屋成本亦是有数计的，负责建屋的发展商之建筑费，也可以从发展总成本中计算到收益持份。

   这样做，就算楼市之后下跌，业主可以凭业权份数，很大机会可取回原本自住的同样大小重建物业；如果楼价升，业主可出售单位或出售有关房产信托基金。当旧楼残旧情况愈来愈严重，会有更多业主参与这个计划。

   这样说，发展商是赚少了，但发展商付出的投资也少了，在赔偿环节上节省了很多金钱，时间成本的风险更加低，效率加快了，货如轮转。

   在市场上，效率快了之余，能够参与的发展顺利多了、成本轻了、风险低了，发展商门槛又低了，令到市场能参与的人更多更活跃。

   政府方面，改变市建局这个不可能完成任务的角色，正符合夏宝龙主任提倡的蜕变。这个任务如果用债券集资是下策，用房产信托基金则风险低得多而效益高得多。

   笔者只是抛砖引玉，大家brainstorm（脑力激荡）一下，希望可为香港明天会更好带来一些灵感！

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