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放宽部分城市首套房贷利率下限 内房反弹
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发表时间 2022-09-30 16:30:41

  国庆黄金周长假来临之际,人民银行及银保监宣布部分城市可阶段性下调首套房贷款利率下限,加上各地政府继续推出松绑措施,刺激内房股今日(30日)曾普遍反弹,其中碧桂园(02007)及旭辉(00884)分别飙9%及11%,惟最后有部分倒跌收市。有大行就指新政效用有限,问题症结是市场信心仍未恢复,且违约风险仍存,建议只逢低增持中海外(00688)及华润置地(01109)等国企内房。



(碧桂园网页截图)


银行客户可协商首套房贷利率 利率下限可低于4.1%

  人行及银保监昨日(29日)晚间发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。2022年6至8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限,银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平。据易居研究院统计,至少有23个城市符合此次楼市松绑新政。

  据9月20日最新一期贷款市场报价利率(LPR),5年期以上LPR为4.3%,当局在5月15日已首次调整差别化住房信贷政策,明确首套个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点,即意味目前首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%,而今次调整后,符合条件的城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限可以低于4.1%。

专家:将迎新一轮房贷降息潮 政策将向一二线城市延伸

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从政策基调看,主要是引导利率下调的导向,目的是为了减少居民利息支出、更好地支持刚性住房需求。此次下调主要是针对三季度房地产市场疲软的城市,此类城市购房者依然认为房贷利率过高,所以继续降低利率成为大众呼声。政策出台,势必使得银行的自主权增大,四季度这些城市将迎来新一轮房贷降息潮,有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

  仲量联行大中华区首席经济学家庞溟则指,接下来各地房地产调控政策优化落地的节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大,政策维度有望向限购、限贷、限售、限价宽松并结合购房鼓励政策、降低交易税费等多方向,以及向热点一二线城市延伸、扩围。

信证:政策力度较大 部分区域房贷定价将下探至3.8%

  中信证券发布研报指,尽管政策有明确的适用范围、适用时间,但在符合条件的情况下,本轮政策力度较大,即相关城市首套房按揭贷款利率定价有望从贷款市场报价利率(LPR)下浮20个BP,即4.1%,下降到金融机构能够承受的最低水平。结合当前商业银行的净利差和历史上按揭贷款投放定价水平来看,部分区域的按揭贷款定价将会下探到3.8%左右,即较LPR要低50个BP。如果按2022年年中4.6%计算,则利率降低到3.8%,意味20年期购房月供将下降6.7%,政策力度略大于调降LPR或降低按揭利率下降20个BP。

摩通:核心问题在于信心 建议只逢低增持国企内房

  摩通则指,政府允许部分符合条件的城市自由调整首套房最低贷款利率,负担能力改善是轻微正面因素,但并不会改变游戏规则。年初至今,尽管抵押贷款利率一直下降至历史低点,但房地产销售仍然疲软,对内房板块持谨慎看法,只会逢低增持国企内房,如中海外及华润置地,并在反弹时卖出表现较差的股票如合景泰富(01813)、融创服务(01516)及世茂服务(00873)。

  摩通又指,核心问题不在于负担能力或购买资格,而在于信心,这只能从三个方面来提振,包括经济前景、房价稳定以及准时交付,这需要时间,而过去出现有关降低抵押贷款利率消息,相关股价反应只是略显正面。鉴于市场疲软,预期有关的宽松政策将会继续,但宽松政策可能只会在地方层面逐步进行,而且力度会更大,但像2014至15年全国宽松的可能性不大。

大和:违约风险仍存 家庭收入增长放缓打击房产销售

  另大和指,预料中央的政策重心将在中共二十大后从资金支持转变成监管或政策宽松,料行业监管和“清零”政策将于明年有望放宽,但考虑到信贷风险,对中国基建和地产板块仍持较保守看法。中国家庭和非金融企业进一步提高杠杆率的空间有限,内地房地产商的违约风险依然存在。虽然大规模违约的机会很小,但预期家庭收入增长放缓和房地产回报下降,将打击房产销售。

  大和又指,近期关于旭辉(00884)财务状况的负面新闻,重新引发投资者对民营发展商流动性问题的忧虑,而过去一周内地70大城市的新房销售有明显改善,但9月首三周的销售仍然缓慢,维持对内房行业“中性”立场,继续喜好有强劲财务状况的发展商,维持对华润置地及中海外“买入”评级。

  中金则表示,本次因城施策调整首套房贷利率下限,或有助稳定和修复市场预期,惟内地房地产行业平稳健康发展有赖于多种政策合力,年内销售或呈“弱筑底、缓复苏”走势。

沈阳职工家庭可公积金互助购房 广西南宁推团购房

  另方面,内地地方政府继续松绑楼市,沈阳市推出阶段性政策,放开家庭成员之间的公积金互助提取购房。职工家庭成员购房无论产权人是否缴存了住房公积金,其配偶、子女和夫妻双方的父母均可就这处房产办理公积金提取,以往仅允许购买住房且拥有房产产权的职工及其配偶提取住房公积金。最多可提取购房全款,并支持使用公积金支付贷款购房的首付款。购房时间为2022年10月1日至12月31日。

  广西南宁政府则推房屋团购活动,最多可以九折买房,并给予四成契税补贴,当地住建局指项目已纳政府监管,承诺项目交易价格保价3个月,逾期半年未交房可退。此外,重庆市两江新区举办线上房交会,在房交会期间购房,最高可享实缴契税80%的消费补贴等多项优惠;房交会9月28日至11月30日举办,历时超2个月,有6万余套商品房在售。

温钢城:新政对内房帮助不大 如欲捞底只可买润地中海外

  iFAST Global Markets副总裁温钢城于今日《开市Good Morning》节目指,下调首套房贷款利率对内房帮助不会太大,还可能会影响内银表现。内地楼市疲弱症结在于担心楼价会否再跌,物业会否烂尾,以及质素会否很差,真正能救楼市唯有大水漫灌。由于对于民企市场信心较薄弱,如欲捞底建议只买华润置地及中海外。至于碧桂园及旭辉,股价都是向下走,今日大升只因之前超卖,借一个稍好的消息炒高。始终资金方面比较紧张,内房没货就不宜轻言捞底,有货就预期还会再跌。

  值得留意,近期旭辉传无法按需要使用300亿人币现金,又被指旗下项目信托借款未如期支付款项,股价连日急泻,今日才见较似样反弹,碧桂园之前亦是跌得较急今日借势大反弹。


  (撰文:经济通市场组、中国组、采访组,整理:李崇伟)

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