投资中我们一直认为两大块是最重要的：资产配置和国运。

   关于第一条，曾经有人做过测算，个人财富的积累有90%来自于正确的资产配置。比如过去十几年一直买楼的人，其资产就会好过大部分一直炒股的人。当然，如果把时间拉得足够长，股票市场的回报率在大部分市场都是超越地产的。

   所以接下来就要第二部分，投资就是赌国运。

   红萝卜是我们的投资人，在纽约生活了30多年，高峰期在全美国拥有160间餐厅，包括知名的Häagen-Dazs，Five Guys汉堡包，一两间米芝莲餐厅。

   最近他告诉我，要我们帮他搞日本投资移民，我说：“老板，日本是并没有投资移民，只有经营管理签证，独立办公室，投资几百万日圆，公司成立后可申请一年的签证。”

   “那你帮我搞啦。”我说：“你是不是讲笑，在纽约做人上人，为何要过来东京呢？”

   红萝卜由于经营餐馆，每一个餐厅都是一项地产物业，每一项地产物业，他都有不同程度的参与，例如本身是该物业的大业主，或者作为LP参与，又或者和业主合作，你出钱，我出力。

   “纽约近年治安不好，多了很多非法移民，你知我们这么多钱，日日担惊受怕。”

   日元兑美元不断贬值。2024年上半年，外汇市场和现在同样跌破1美元兑150日元，日元兑美元在29日的东京市场也徘徊在153日元左右，套利交易活跃。

   日元汇率贬值之后，去日本疯狂买买买的不只有红萝卜，还有股神巴菲特。

   巴菲特领导的Berkshire Hathaway公司，最近通过发行日元债券筹集了2818亿日元（约19亿美元），这是该公司在过去五年中最大的一笔日元债券发行。

   今年，该公司已经第二次发行日元债券，之前在4月发行了2633亿日元的债券。

   Berkshire Hathaway选择在日本资本市场投资，主要是看中了日本五大商社的低估值和高分红特点。此次发行的日元债券涵盖了3年、5年、7年、10年、20年、28年和30年的期限。

   在人们意识到美国经济坚挺的背景下，围绕日美双方政治形势的预期正在推动日元走低。特朗普当选，则美国的财政扩张将重新引发通货膨胀。执政党在日本众议院选举的议席数大幅减少，货币政策的正常化遥遥无期，这是外汇市场意识到的前景。

   日本与美国的实际政策利率利差已达到前所未有的-5.4%的不可持续水平。自2022年以来，这一利率差已显著扩大了-12个百分点。

   日本的负利率对美国科技股的飙升起到推波助澜的作用，尤其是Nvidia, Google, Microsoft, AI领域的估值。

   此前，科技股估值一直与美债价格紧密相关，但在2022年却出现脱钩，反而与日元汇率形成几乎完全相反的走势。科技股估值与日本极低的负实际利率之间呈现出完美相关性，进而与日元贬值密切相关。这有力地证明了以极低负实际利率借入日元资金，助长了美国科技股估值的最新一轮上升。

   今年，日本二级市场展现了丰富的投资机会，美国人说，上班一辈子存下来的，最后剩一栋房子，如果买在纽约，可能是200-300万美元，买在乡下地方德萨斯州，可能是30-40万美元。Location, Location, Location是不动产投资的最重要因子。

   在日本房地产界，有一个叫做3A的词汇，它所指涉就是“赤坂・青山・麻布”三个地区，三足鼎立。

   这里的房子不只日本各地的富豪争先恐后购买，各国的富裕阶层也争先恐后到此投资房地产。这里是东京的商务大楼聚集区、商业区、住宅区、公园、各国大使馆。有着许多的面，特别是他的“高级住宅区”印象深入人心。

   Photo：相片由作者提供

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