联储即将第三度“暴力加息”全无悬念，隔夜美汇指数一度突破110大关；廉价低息美元摇身洛阳纸贵，不单促使中资银行提前赎回美元债悭息，亦拖累中企年初至今美元融资规模急剧缩水。眼看花旗估算内房不良贷款率攀升至29.1%，若行业基本面未能趁“金九银十”显著改善，系统性风险持续膨胀，会否倒逼最高层将政策由吃药吊命转向壮士断臂？

花旗：内房贷款不良率29.1%

   FOMC加息进行曲高唱入云，2年期美债殖利率周一直逼近15年新高，刺激美汇指数高见110.79的近20年纪录；以民粹著称的《环球时报》直斥，强势美元一次又一次像利刃一样割伤世界。

   抛开哀鸿遍野的阿根廷、土耳其、日韩、瑞典、英国等一众本币暴跌的经济体，单看中国，美元摧枯拉朽足以成为压垮内房的最后一根稻草－－首8月计，开发商离岸美元债违约规模达370亿美元；中企美元债/美元贷款融资规模急降46%至1010亿美元。

   最新数据来自花旗，其估算内地房地产贷款不良率已由2020年的7.9%，急升至上半年的29.1%；据人行数据，中资金融机构二季度末房地产贷款余额为53.11万亿人币。

地方政府融资平台或成火头

   坏帐压顶，负债累累的恒大(03333)周三(21日)就拟再开债券持有人会议，申请将“20恒大04”利息支付延期多半年；紧跟其后的第二大美元债券发行人佳兆业(01638)，据报有债权人正以20亿美元洽购其已停工住宅项目；龙头如碧桂园(02007)，周二亦遭标普下调信用评级至“BB”，展望负面。

   相比坏帐拆弹，眼前更急需处理的是“保交楼”，标普数据显示，购房者停供按揭的楼盘遍及全国19个城市的逾300个项目。不过，若要确保全部约200万套预售房屋顺利完工，估算资金至少需7000亿至8000亿元。

   除了焦头烂额的开发商，接替其大手买地为政府库房泵水的地方融资平台(LGFV)，亦恐是下一个火源。截至去年底，LGFV债务总额高达54.4万亿，仅在明年6月前，就面临4.5万亿债务到期。

转换增长引擎，降房产配置

   然而，从8月的70大中城市新建商品住宅均价降幅加快、住宅销售额按年继续深跌等看，深陷寒冬的楼市趁传统“金九银十”翻身的机会似仍渺茫，尽管豪宅市场逆势而上。

   当早前热潮的热点城市青岛、苏州等全面放松限购消息，再现“一日游/见光死”，显示地方跟中央“房住不炒”总基调的博弈仍处下风。倘若地方层出不穷的松绑自救动作，仍未能令行业基本面显著改善，会否倒逼最高层下定决心减少对房地产的依赖，相关政策由吃药吊命转向壮士断臂，以彻底转换增长引擎？

   毕竟，据里昂证券测算，到2030年，中国家庭对房地产的资产配置比重将从37%降至26%，对共同基金、理财产品、保险等的配置比重将将从13%增至21%，意味未来9年将有127万亿资金转移至金融产品。