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3种计息按揭大比拼
唐德玲
作者:唐德玲评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2022-09-23 08:36:10

作者介绍

早年于澳洲昆士兰科技大学取得工商管理硕士学位, 但没有就此移民澳洲, 决定回流香港, 从事投资理财的工作, 终日与富人打交道。金融海啸之后, 发觉内地富人对移民的需求愈来愈大, 于是与几位志同道合的朋友创办了一家移民顾问公司, 继续为内地富人提供“贴身”的理财服务。

  姊妹们,过去十多年,以银行同业拆息计息的按揭,成为中国香港按揭市场的主流(简称H按)。无他,过去十多年,全球央行都采取“量宽”政策(主动向市场注入资金)刺激经济,令到银行“水浸”,同业之间的拆借利息超低(最低曾跌至0.1厘以下),以此息口来计算供楼利息,自然很便宜。

  但如果你是资深的置业者,例如20年前已经开始置业,就应该知道,早年按揭计划的主流是以最优惠贷款利率(Prime Rate,下称P)计息的,最初期是P加一个百分比,后来变成P减一个百分比(变相减息)。但由于近年处于减息周期,令到P按的息口高于H按,因此,市场逐渐从P按转去H按。

H按开始失去优势

  根据金管局的数据,现时市场97%的按揭都是H按,只有大约1%是P按。可以说,H按是雄霸了市场。但随着游资逐步流走,市场银根趋紧,拆息急升,H按开始失去优势,甚至可能变成缺点(见附表)。




  另一种计息按揭可能又再卷土重来,那就是定息按揭。过去十多年,中国香港都处于低息周期,而定息按揭所定的息,一般会较浮息按揭为高,所以不受市场欢迎,而银行也很少推广。

视乎自己负担能力

  不过,中国香港开始进入加息周期,而且,预计这个周期会延续一段时间,早前开始已有大型银行推出一年期的定息按揭。我的姊妹Mimi因为结婚,所以计划置业,银行职员向她介绍定息按揭。于是,早前她来电问我有关资料。

  “这一刻上会,我应该选定息按揭吗?”

  “这很视乎银行给你的定息时间和息率呢!”

  “好像是一年期的,而息口暂时说不准,大约跟现在的H按‘封顶息’相若。”

  “嗯,明白了,我估计是2.5厘或2.75厘左右。暂时来说,不知道今次的加息周期会维持多久,只定一年也是可以的。”

  “但不是定长一点更好吗?令我有预算嘛!”

  “这就视乎加息周期维持多久了,定息按揭的利率始终稍高。假设你定息3年,息率2.75厘,但加息周期只维持两年,稍后的浮息按揭低于2.75厘,你便要整整3年都供2.75厘的‘高息’。”

  “嗯,明白了,但息口变化有时又很难预计,因为中国香港好像已经低息了十多年。”

  “正是呢,因此,保持一定灵活性是好的。至于你是否要选定息按揭,也取决于你的供楼负担能力。如果再加息会影响你很多的话,就应该考虑定息,令自己供得安心嘛!”

  “但如果只定一年,而一年后加息持续,到时再定息的话,息口会否高了?”

  “有可能的,所以,最终取舍应该以自己的供楼能力为依归最好。”

  “明白!”


  作者电邮:tong_lydia223@yahoo.com.au


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