姊妹们，过去十多年，以银行同业拆息计息的按揭，成为中国香港按揭市场的主流（简称H按）。无他，过去十多年，全球央行都采取“量宽”政策（主动向市场注入资金）刺激经济，令到银行“水浸”，同业之间的拆借利息超低（最低曾跌至0.1厘以下），以此息口来计算供楼利息，自然很便宜。

　　但如果你是资深的置业者，例如20年前已经开始置业，就应该知道，早年按揭计划的主流是以最优惠贷款利率（Prime Rate，下称P）计息的，最初期是P加一个百分比，后来变成P减一个百分比（变相减息）。但由于近年处于减息周期，令到P按的息口高于H按，因此，市场逐渐从P按转去H按。

H按开始失去优势

　　根据金管局的数据，现时市场97%的按揭都是H按，只有大约1%是P按。可以说，H按是雄霸了市场。但随着游资逐步流走，市场银根趋紧，拆息急升，H按开始失去优势，甚至可能变成缺点（见附表）。

　　另一种计息按揭可能又再卷土重来，那就是定息按揭。过去十多年，中国香港都处于低息周期，而定息按揭所定的息，一般会较浮息按揭为高，所以不受市场欢迎，而银行也很少推广。

视乎自己负担能力

　　不过，中国香港开始进入加息周期，而且，预计这个周期会延续一段时间，早前开始已有大型银行推出一年期的定息按揭。我的姊妹Mimi因为结婚，所以计划置业，银行职员向她介绍定息按揭。于是，早前她来电问我有关资料。

　　“这一刻上会，我应该选定息按揭吗？”

　　“这很视乎银行给你的定息时间和息率呢！”

　　“好像是一年期的，而息口暂时说不准，大约跟现在的H按‘封顶息’相若。”

　　“嗯，明白了，我估计是2.5厘或2.75厘左右。暂时来说，不知道今次的加息周期会维持多久，只定一年也是可以的。”

　　“但不是定长一点更好吗？令我有预算嘛！”

　　“这就视乎加息周期维持多久了，定息按揭的利率始终稍高。假设你定息3年，息率2.75厘，但加息周期只维持两年，稍后的浮息按揭低于2.75厘，你便要整整3年都供2.75厘的‘高息’。”

　　“嗯，明白了，但息口变化有时又很难预计，因为中国香港好像已经低息了十多年。”

　　“正是呢，因此，保持一定灵活性是好的。至于你是否要选定息按揭，也取决于你的供楼负担能力。如果再加息会影响你很多的话，就应该考虑定息，令自己供得安心嘛！”

　　“但如果只定一年，而一年后加息持续，到时再定息的话，息口会否高了？”

　　“有可能的，所以，最终取舍应该以自己的供楼能力为依归最好。”

　　“明白！”

　　作者电邮：tong_lydia223@yahoo.com.au。

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