流动性决定了房地产市场的运行方向。房地产跟国民经济密切关联，是一荣俱荣，一损俱损的关系，地产如果出现了硬着陆，会影响到方方面面。

　　“政策底”在去年11月底已经非常明确，市场现在的“情绪底”还没见增长，大家还处于过去的情绪中，这需要一定时间。“情绪底”之后，才有可能出现“市场底”，当成交量重新回升的时候，行业又会迎来勃勃生机。

房地产的实质问题是“流动性”

　　大家都知道一直有一个说法：21世纪的三大谎言，即房价会跌、A股会涨、我爱你一生一世。

　　现在有两大已经破防，房价已经跌了，A股涨了。

　　A股已经连涨三年，很多人都没意识到，2019年年底的时候，上证指数是3050点；2020年年底的时候，是3473点；2021年年底的时候，是3639点。

　　中国股市“牛短熊长”，很难得最近三年表现出“牛长熊短”的格局。疫情期间，经济复苏差强人意，也没有大家预期的这么好，为什么中国股市也在涨？美国股市也在涨？美国股市甚至创历史新高，原因在于“流动”。除了股市上涨，美国的房价也涨了，美国现在新房一房难求，主要原因在于流动性。

　　地产跟金融本身就是一体两面，分不开、扯不清，所以流动性决定了市场的运行方向，至少短期来看就是这样的。

　　中国的房地产市场为什么在过去的一年出现了明显的回落？原因也在于流动性，流动性戛然而止，资金链产生了断裂。

　　大家都在说房地产有周期，其实何止房地产有周期，整个经济都有周期。重要的是能够找到穿越周期的路径和办法。一个周期套着另外一个周期，这是行业的特征，有高点就会有低点。周期是起伏的，也是连续的，如果某个时间节点停下来清盘、结账，几乎所有的行业都会面临一个共同的结果——资金链断裂。

　　“资金断裂”不仅对地产有影响，对金融、对银行，对任何跨周期的运营行业和企业都是致命的影响，而去年恰恰发生了这样的事情。

　　实际上我们一直在避免房地产调整硬着陆，但是结果非常不理想。

房地产的影响巨大

　　今年学到了一个新的名词——“合成谬误”，即单个政策都是合理的、正确的。但是合在一起，市场就无法承受，就会走向整体政策的反面。水皮想最好的例子就是房地产。

　　从2020年8月份开始的“三道红线”，到2021年年初的银行房地产信贷的集中度管理，再到年中推出的集中供地，以及对二手房中介清理整顿，每一条政策都没问题。而且长期来看都是正确的。但是这么多的政策集中出台，一下就改变了大家的预期。

　　房地产有三个稳：“稳房价、稳地价、稳预期”，预期没稳住，房价自然就稳不住，地价也稳不住。结果大家都看到了，房地产跟国民经济密切关联，是一荣俱荣，一损俱损的关系，地产如果出现了硬着陆，会影响到方方面面。

　　从股市来看，今年地产股不是跌得最惨的，跌得比地产股惨的是保险，比保险更惨的是银行，因为大家会联想。不光是金融受地产的影响，家电、家居、家装全部受地产的影响。很多人不理解为什么格力在去年股价会跌掉一半，很简单，房地产销量不行了，大家装修需求就没那么旺盛了，空调更换需求就没那么大了，美的也一样跌掉一半，所以房地产影响巨大。

“情绪底”还需要时间

　　从11月份以后，政策开始调整。2021年经历了至暗时刻，“政策底”在去年11月底已经非常明确，市场现在的“情绪底”还没见增长，大家还处于过去的情绪中，这需要一定时间。“情绪底”之后，才有可能出现“市场底”，当成交量重新回升的时候，行业又会迎来勃勃生机。

　　不过，没必要太悲观，因为行业发展本身有周期，只不过这次政策调整等各种不利的因素集中在一起，形成了共振。经过高速增长之后，房地产行业本身的市场空间没有过去那么大，市场需要调整，再加上政策的合力，影响就会变大。

　　最关键是很多人没有意识到2020年和2021年是境外美元集中到期还款的关键年份，这是非常要命的。

　　其实现在出问题的民营房地产企业，基本上都是美元债到期无法还本付息。受金融政策、“三道红线”、信贷集中度管理的影响，房企现在没法借新还旧。

　　至于房地产市场整体的需求，并没有发生本质的变化。现在没发生本质的变化，未来也不会发生本质的变化，因为房地产是永续的行业，而且是支柱产业，支撑国民经济大厦的支柱产业。

　　即便在2021年，房地产行业也实现了18.7万亿的成交额，创了历史新高。所以退后一步看，看得更宏观一点，房地产周期很难说现在就是一个确定的下行周期，至少从成交量上来看是在创历史新高。

　　当然2022年，水皮相信这个数字就很难再看到。因为2021年的数字新高主要集中在上半年，下半年市场情况完全发生了逆转，我们希望这个逆转是短期的波动。

　　转载自水皮微信公众号。