去年１２月１０日，我在本栏写过一篇题为《恒大重组成定局，内房内银露曙光》的品评。当时因为恒大（０３３３３）的债务危机初步有眉目，主要是恒大将成立一个“风险化解委员会”，引入粤海和专门负责收购不良资产的信达资产的代表，以至一些律师代表等等，意味着恒大即将进入实质的债务重组阶段。

　　另一方面，人民银行也在差不多时间宣布降准，以释放更多流动性。我实时的想法是，恒大的债务危机应该已经确定了解决方案。我同时感到，一些经营稳健，负债正常的内房股，可能已经有“炒”或买来收息的价值了。

　　现在回看，这个观点基本上没错，尤其是对一些优质的内房，但那些二三线内房，在过去４０日其实再经历了一次来回地狱又折返人间之旅。如果大家在去年底才入市“炒”这些内房，收获应该不错，因为我挑选的１１只热门内房，今年以来都录得不俗升幅（见附表）。但如果大家在去年１２月中就入市，就可能要跟经历多一次“来回地狱”了！

　　到底这４０日发生了什么事？本来，４０日前，恒大的债务问题基本上有了解决方案，但其他内房的债务问题似乎仍然未露曙光，个别公司的到期债务都有延迟付息的情况。

　　眼见这次内房的债务危机已经不止恒大一家，中央政府唯有释放了更多“善意”，以好好解决整体内房的债务危机，其中最奏效的一项政策应该是：如果为了拯救同业而要借贷，该些贷款可以不计入“三条红线”之内。
　
龙头内房可以捡便宜货
　
　　这项政策明显是为财政健全的内房股而设。大家可能马上想到，两大龙头内房股中国海外（００６８８）（下称中海）和华润置地（０１１０９）（下称润地）应该最受惠了。

　　我甚至认为，这一次内房的债务危机，会进一步巩固龙头内房的市场地位，因为它们可以轻轻松松地“过来看，过来选”，质素差一点的都不要。再画公仔画出肠的话，就是可以轻松“捡便宜货”。

　　但除了两大龙头之外，龙湖地产（００９６０）（下称龙湖）和万科企业（０２２０２）（下称万科）也勉强可归入一线内房。它们的股价在过去４０日，基本上是反复向上的，反而到了昨日，当其他内房大幅反弹时，它们的股价才有点反高潮。

　　恒大以外的二三线内房，由于债务问题未解决，去年最后２０日的股价仍然大幅滑落，踏入今年之后，事情开始出现转机。到了前日，市场再传出，政府正起草新规定，容许发展商动用预售楼花的按金作周转之用，虽然具体比率未有透露，但市场认为，这项政策最能缓解内房的财政压力。

　　另外，差不多同一时间，人行也调低中期借贷便利的息率。种种迹象显示，今年中央政府将采取从寛的货币政策，因此，在多项政策支持下，内房的债务危机应该可以缓解。

　　因此，正如上文所说，债务危来愈深重的内房，昨日的股价就升得愈厉害。我查看每只内房的股价图，发现一个有趣现象，就是出现了两种截然不同的图形走势。像中海、润地、万科和龙湖这几只财政健全的内房，过去４０日的走势都是反复向上的。（编按，图表可参看网页版：ｈｔｔｐ：╱╱ｗｗｗ﹒ｅｔｎｅｔ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ╱ｗｗｗ╱ｔｃ╱ｓｔｏｃｋｓ╱ｒｅａｌｔｉｍｅ╱ｑｕｏｔｅ＿ｃｈａｒｔ＿ｉｎｔｅｒａｃｔｉｖｅ﹒ｐｈｐ？ｃｏｄｅ＝６８８）

　　相反，深陷债务危机的内房，在去年１２月的最后２０日仍然持续向下，踏入２０２２年之后就见底回升，但幅度不算大，但昨日就受“可动用按金”的消息刺激急升，其实，愈升得多的内房，就代表它们的债务危机愈深。
　
三类内房任君选
　
　　我实时的感觉就是，这些内房股全都“现形”了，即是出现这种图形的内房，大家仍然要小心为上。

　　但当然，如果债务危机真的解除，即使是质素欠佳的内房，也会有投机炒作的价值。大家要炒我也不反对，只要明白当中的风险便可。

　　为了让大家更清楚不同内房的“炒作”性质，我把该１１只内房分成可炒可收息、只宜投机和不宜沾手三类。我的看法是，即使债务危机或已解除，但一些负债过高的内房，经过近期反弹之后，升势未必可以维持，风险仍然十分高。所以，如果要炒，也最好避开它们。
　
　　　　　　　　　　　　　　　主要内房股过去４０日表现
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　　　股份名称　　　　　９╱１２╱２１　３１╱１２╱２１　２０╱１╱２２　年初至今　
　　　　　　　　　　　　　　收市价　　　　　收市价　　　　　　　　　　　　变幅（％）
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中国海外（００６８８）　１９﹒６０元　　　１８﹒４６元　　２３﹒０５元　　２４﹒９　
龙湖地产（００９６０）　４０﹒７５元　　　３６﹒７０元　　４３﹒８５元　　１９﹒５　
万科企业（０２２０２）　１９﹒６２元　　　１８﹒１４元　　２１﹒３０元　　１７﹒４　
华润置地（０１１０９）　３５﹒００元　　　３２﹒８０元　　３７﹒５５元　　１４﹒５　
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＊可炒可收息
　
　　　　　　　　　　　　　　　主要内房股过去４０日表现
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　　　股份名称　　　　９╱１２╱２１　３１╱１２╱２１　２０╱１╱２２　年初至今　
　　　　　　　　　　　　１收市价　　　　　收市价　　　　　　　　　　　　变幅（％）
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碧桂园（０２００７）　　７﹒５５元　　　６﹒９２元　　　　６﹒９６元　　　０﹒５　
雅居乐（０３３８３）　　５﹒２６元　　　４﹒２３元　　　　４﹒２１元　　－０﹒１　
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＊只宜投机炒作
　
　　　　　　　　　　　　　　　主要内房股过去４０日表现
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　　　　股份名称　　　　９╱１２╱２１　３１╱１２╱２１　２０╱１╱２２　年初至今　
　　　　　　　　　　　　　　收市价　　　　　收市价　　　　　　　　　　　　变幅（％）
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佳兆业（０１６３８）　　　０﹒９２元　　　０﹒７８元　　　　１﹒０２元　　３０﹒８　
　　　　　　　　　　　　（７╱１２股价　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　，停牌至　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　２０╱１２　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　复牌）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
富力地产（０２７７７）　　４﹒２３元　　　２﹒９０元　　　　３﹒６５元　　２５﹒９　
世茂房地产（００８１３）　８﹒５２元　　　５﹒１０元　　　　６﹒２８元　　２３﹒１　
中国恒大（０３３３３）　　１﹒８０元　　　１﹒５９元　　　　１﹒８０元　　１３﹒２　
融创中国（０１９１８）　１５﹒７２元　　　１１﹒７８元　　　１０﹒９元　　－７﹒５　
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＊不宜沾手

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