中国的商品住宅房市场有好转，不仅销售款额于２０２３年前４个月份保持连升态势，所涉面积亦在４及３月份呈二连升，使１－４月份的表现整体上有改善，更出现与房地产有关的定金及预收额、个人按揭预付款于４月份由上月之跌转升，楼市现状和前景值得审慎乐观。尤其是住宅施工面积、新开工面积仍保持缩减，以逐步消化竣工面积和待售面绩尚保增长的货源，相信商品住宅房市场有望渐次回复稳定健康的发展轨道。
　
房地产开发企业减投待消化货尾再扩展
　
　　来自中国国家统计局所发布的最新资料，境内的房地产市场有持续温和好之趋向，最惹人注目的当然是（一）商品房销售中的住宅物业销售情况：（１）销售额于２０２３年１－４月份累计３﹒６万亿元，同比增长１１﹒８％，相对于１－３月份累计２﹒７６４７万亿元所增７﹒１％，升幅扩大４﹒７个百分点，连同１－２月份１﹒４１３４万亿元亦升３﹒５％，属四连之升。

　　和（２）销售面积，于１－４月累计３﹒２９６亿平方米，同比增加２﹒７％，相对于１－３月份２﹒６２５１亿平方米的１﹒４％升幅，提高１﹒３个百分点，而１－２月份１﹒５４４亿平方米尚减０﹒６％，出现微跌转略升之况，同样反映出境内的商品住宅房地产市道有温和向好的态势。

　　再从（二）房地产开发企业到位资金看，有同样良性发展为：定金及预收款于１－４月份累计达１﹒９２５万亿元，同比增长４％，扭转１－３月份累计达１﹒１９万亿元同比减少２﹒８％之况，根据此二数相抵销而得出４月份的升幅会是１４﹒２％，略高于３月份所增１４﹒４％，皆属高速增长。和个人按揭贷款，于１－４月份累计达８２２２亿元，同比增长２﹒５％，亦改变１－３月份累计６１８８亿元同比减少２﹒９％之态，由此估算４月份的同比升幅为１８﹒７％，而３月份是上升２１﹒９％。此意味市场的买意重临。

　　不仅市场的买意逐步增长，连供求关系也渐见好转：（三）同样来自房地产开发企业到位资金，于２０２３年１－４月份累计４﹒５１万亿元，即使同比减少６﹒４％，却比１－３月累计３﹒４１万亿元所减９％，少减２﹒６个百分点，其中（ｉ）国内贷款１－４月份累计６１４４亿元，同比减少１０％，略高于１－３月份达４９９５亿元的９﹒６％减幅。（ｉｉ）自筹资金１﹒２９万亿元，同比减少１９﹒４％，同样比１－３月份１﹒０１亿元所减１７﹒９％要高。

　　但（四）以商品住宅房为主的投资，仍见收缩，并非坏事，反而可使市场的存货得以有序的消化。尤其是（Ｉ）竣工面积于２０２３年４月底时为１﹒７３９６亿平方米，同比增长１９﹒２％，比３月底１﹒４３９６亿平方米所升１６﹒８％还要高，确有需要加大消化货尾的力度；（ＩＩ）待售面积于４月末时为３﹒１４亿平方米，同比增长１５﹒４％，基本持平３月末３﹒１８１４２亿平方米的１５﹒５％升幅，均属可观的增长，确很有需要作出较为重大的调节。

　　由是房地产开发商（ＩＩＩ）减低对住宅商品房的开发投资力度，是合理之举，于１－４月份累计２﹒７万亿元，同比减少４﹒９％，于１－３月份累计１﹒９７６７万亿元减４﹒１％。但（ＩＶ）施工面积于１－４月份累计５４﹒２亿平方米，同比减少５﹒９％，比１－３月份累计５３﹒８２１４亿平方米同比减少５﹒４％要多减；因（Ｖ）新开工面积于前四个月２﹒２９亿平方米同比大减２０﹒６％也。此二数意味房地产开发商的开发步伐有所放慢，审慎地观察市场的未来发展和表现。
　
银行贷款再积极支持住宅开发及买家按揭
　
　　至于商品住宅房市场的前景，值得审慎俏看，并可从中国人民银行的《２０２３年第一季度银行家问卷调查报告》便可见一斑：需求指数于２０２３年一季度环比大幅增长１１﹒６个百分点，并达到５５﹒３的超越临界点的扩张，止住２０２２年四季度跌落至４３﹒７，环比更减少３﹒１个百分点深化收缩之况。此一现象，意味地产开发商开始俏看商品房地产市场的前景，商业银行也有同样良好的观感，而作出实际的信贷支持行动。

　　但内地的房地产开发商特别是内房股，最大的问题是过去投资发展和扩张力度实在太猛烈，负债日益沉重，遂出现资不抵债之乱象，故内房股现时以至今后一段不短的时间要控制好投资的规模与步伐、严控信贷和融资成本力度，确切保障交楼的承诺做实做足，使售楼回笼的资金可抵债，才能够改变有颇不少内房企业资不抵债的情况。商品住宅房地产才有望逐步回复健康发展的康壮大道。

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