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商品住宅房4月份销售额量齐升
黎伟成
作者:黎伟成评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2023-05-25 09:47:25

作者介绍

于1972年加入香港《大公报》,至移民加拿大前已升迁为编辑副主任,且为报社撰写与财经有关社论。于1999年回流香港,并受聘于证券行,创办研究部,和任研究部联席董事高职,对金融经济更具深度专业。于2006年转职NOW电视,任财经台主持及评论员,对香港、内地以至欧美经济金融动态作专题深入分析,和每日接受观众电话的个别股票问咨,以图表技术和基本因素简明扼要提供专业意见,深为观众欢迎;为香港、日本、中国大陆及台湾等地报章、杂志、财经网站撰写财经文章、专论

  中国的商品住宅房市场有好转,不仅销售款额于2023年前4个月份保持连升态势,所涉面积亦在4及3月份呈二连升,使1-4月份的表现整体上有改善,更出现与房地产有关的定金及预收额、个人按揭预付款于4月份由上月之跌转升,楼市现状和前景值得审慎乐观。尤其是住宅施工面积、新开工面积仍保持缩减,以逐步消化竣工面积和待售面绩尚保增长的货源,相信商品住宅房市场有望渐次回复稳定健康的发展轨道。
 
房地产开发企业减投待消化货尾再扩展

 
  来自中国国家统计局所发布的最新资料,境内的房地产市场有持续温和好之趋向,最惹人注目的当然是(一)商品房销售中的住宅物业销售情况:(1)销售额于2023年1-4月份累计3﹒6万亿元,同比增长11﹒8%,相对于1-3月份累计2﹒7647万亿元所增7﹒1%,升幅扩大4﹒7个百分点,连同1-2月份1﹒4134万亿元亦升3﹒5%,属四连之升。

  和(2)销售面积,于1-4月累计3﹒296亿平方米,同比增加2﹒7%,相对于1-3月份2﹒6251亿平方米的1﹒4%升幅,提高1﹒3个百分点,而1-2月份1﹒544亿平方米尚减0﹒6%,出现微跌转略升之况,同样反映出境内的商品住宅房地产市道有温和向好的态势。

  再从(二)房地产开发企业到位资金看,有同样良性发展为:定金及预收款于1-4月份累计达1﹒925万亿元,同比增长4%,扭转1-3月份累计达1﹒19万亿元同比减少2﹒8%之况,根据此二数相抵销而得出4月份的升幅会是14﹒2%,略高于3月份所增14﹒4%,皆属高速增长。和个人按揭贷款,于1-4月份累计达8222亿元,同比增长2﹒5%,亦改变1-3月份累计6188亿元同比减少2﹒9%之态,由此估算4月份的同比升幅为18﹒7%,而3月份是上升21﹒9%。此意味市场的买意重临。

  不仅市场的买意逐步增长,连供求关系也渐见好转:(三)同样来自房地产开发企业到位资金,于2023年1-4月份累计4﹒51万亿元,即使同比减少6﹒4%,却比1-3月累计3﹒41万亿元所减9%,少减2﹒6个百分点,其中(i)国内贷款1-4月份累计6144亿元,同比减少10%,略高于1-3月份达4995亿元的9﹒6%减幅。(ii)自筹资金1﹒29万亿元,同比减少19﹒4%,同样比1-3月份1﹒01亿元所减17﹒9%要高。

  但(四)以商品住宅房为主的投资,仍见收缩,并非坏事,反而可使市场的存货得以有序的消化。尤其是(I)竣工面积于2023年4月底时为1﹒7396亿平方米,同比增长19﹒2%,比3月底1﹒4396亿平方米所升16﹒8%还要高,确有需要加大消化货尾的力度;(II)待售面积于4月末时为3﹒14亿平方米,同比增长15﹒4%,基本持平3月末3﹒18142亿平方米的15﹒5%升幅,均属可观的增长,确很有需要作出较为重大的调节。

  由是房地产开发商(III)减低对住宅商品房的开发投资力度,是合理之举,于1-4月份累计2﹒7万亿元,同比减少4﹒9%,于1-3月份累计1﹒9767万亿元减4﹒1%。但(IV)施工面积于1-4月份累计54﹒2亿平方米,同比减少5﹒9%,比1-3月份累计53﹒8214亿平方米同比减少5﹒4%要多减;因(V)新开工面积于前四个月2﹒29亿平方米同比大减20﹒6%也。此二数意味房地产开发商的开发步伐有所放慢,审慎地观察市场的未来发展和表现。
 
银行贷款再积极支持住宅开发及买家按揭
 
  至于商品住宅房市场的前景,值得审慎俏看,并可从中国人民银行的《2023年第一季度银行家问卷调查报告》便可见一斑:需求指数于2023年一季度环比大幅增长11﹒6个百分点,并达到55﹒3的超越临界点的扩张,止住2022年四季度跌落至43﹒7,环比更减少3﹒1个百分点深化收缩之况。此一现象,意味地产开发商开始俏看商品房地产市场的前景,商业银行也有同样良好的观感,而作出实际的信贷支持行动。

  但内地的房地产开发商特别是内房股,最大的问题是过去投资发展和扩张力度实在太猛烈,负债日益沉重,遂出现资不抵债之乱象,故内房股现时以至今后一段不短的时间要控制好投资的规模与步伐、严控信贷和融资成本力度,确切保障交楼的承诺做实做足,使售楼回笼的资金可抵债,才能够改变有颇不少内房企业资不抵债的情况。商品住宅房地产才有望逐步回复健康发展的康壮大道。

  (waishinglai210@yahoo.com.hk


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