中国的商品住宅房于2024年1-3个月的新建商品住宅竣工面积即使持续明显减少，但待售面积仍处高增长水平，连同销售面积及额度持续反复下跌，意味市场需要一定时间“去库存”和消化整固。只要房地产开发商严控开发投资，采取售库存和争取融资完成在建项目，力求供与求关系渐转平衡状态，会有利市场整固和减免系统化风险的压力。内地楼市颇有迈稳渡关的倾向。
　
商品住宅房持续减销显市场信心不足
　
　　从中国国家统计局发布最新资料，可见内房企业所面对的问题和困扰无疑仍然相当严重，但最新的发展情况却又有值得憧憬之道，特别惹注目的是（一）竣工面积，于2024年1-3月份累计1.1148亿平方米同比减少21.9%，较1-2月份7694万平方米所减20.2%多减1.7个百分点，相对于2023年同期的1-3月份的1.439万平方米增加16.8%，连同去年1-12月期末时累计7.2433万平方米尚增17.2%，初步显示新建成的商品住宅房的供应有颇明显的减少，在市场需求疲弱之际，有颇不错的调节。如新建竣工楼面面积供应持续减少，会有利于市场消化货尾的“去库存”，稳定后向。

　　尤其是（二）商品房待售面积，于2024年1-3月份累计3.945万平方米同比增加23.9%，相对于1-2月份累计达4.05万平方米增加23.8%，减幅基本持平，而数量上即使有所减少，仍属十分可观之数，看来“去库存”的消化期确实需时矣。此乃境内商品房地产开发投资在过去多年来过份膨胀引发的衍生效应，有条件整固，算是难能可贵的变化。

　　要留意的另一个该属良性的发展，为（三）房地产开发商品住宅房的投资于2024年1-3月份仍保持最近多个月的缩减态势，该使竣工的面积会持续减少，和待售面积的增长放慢，同样属良性的市场整固形态：(1)全国住宅商品房的开发投资于2024年1-3月份累计1.6585万亿元同比减少10.5%，相对于1-2月份累计8823亿元所减9.7%多减0.8个百分点，亦较2023年1-12月份累计8.382万亿元的9.3%减幅有所扩大，使(2)新开工住宅面积1.2534亿平方米，同比减少28.7%，而1-2月份6796万平方米减30.6%因期内有春节黄金周长假期的季节性因素影响，便足见房地产开发商的开发投资策略与态度相当审慎。此使(3)商品住宅房的施工面积于2024年1-3月份累计47.458万平方米，同比减少11.7%，较1-2月份46.6636万平方米的11.4%减幅多减0.3个百分点，预示商品住宅房的供应会在未来一段时间会保持减少的态势。

　　问题是（四）建商品房销售情况仍不理想，其中(i)销售面积于2024年1-3月份累计1.8942亿平方米，同比减少23.4%，而1-2月份累计9227万平方米则减少32.7%，所减的幅度有所收窄；连同销售额期内仅达1.8523万亿元同心减少30.7%，相对于1-2月9227亿元的减幅32.7%少减2个百分点，仍在相当程度显示市场的承接力至今仍然相当疲弱。
　
房地产新开发投资新动工皆减有利去库存
　
　　此使（五）房地产开发投资的预期，显得颇为薄弱，即：房地产开发企业本年到位资金于2024年1-3月份累计2.5689万亿元同比减少26%，比1-2月所减24.1%多减1.9个百分点，其中自筹资金8682亿元的减幅为14.6%，而国内贷款4554亿元则减少9.1%。供应减的同时，需求性质的到位资金减得更大：个人按揭贷款3043亿元同比减41%，和定金及预收款7435亿元亦减少37.5%，在在显示置业者的投资态度十分审慎。

　　境内的买楼置业至今仍然有相当强烈的刚性需求，但买楼活动沉寂，很主要受困于居民对住宅商品房楼市缺乏信心，原因是房地产开发商过去有一段相当长时间过分进取开发投资，不仅使商品住宅房的供应远超市场需求，出现滞销之况日益严重，若干房地产开发商更面对负债超重甚至资不抵偿的劣况，中国恒大(03333)就出现严重资不抵债之情而得暂时在中国香港股市停牌，争取处理债务问题，更面对被要求清盘的压力。其他一些内地房地产开发商亦面对这样或那样的财政、债务和开发投资、销售等问题，是为置业者不敢贸然买楼作人生最重大的投资。

　　摆在眼前的曙光，是境内的新建成竣工的商品住宅房面积有明显的减少，使市场的未来供应会有相应的递减，供求关系或有可能渐趋平衡，而最重要的是房地产开发商能自多个方面处理和解决债务与财政问题，重建投资者对市场的信心。

　　我曾提出多个处理商品住宅房之法：(I)相对迅速的做法，是容许房企把已建成现货楼甚至在建项目，以批发式“打包”售予具房地产有专业投资知识的资产管理公司，予以一定的折让，吸引资产管理公司的投资，而房企亦可迅告套现，逐步处理和解决现存的财政困扰，就一如商业银行把呆账售予专业的资产管理公司之况。

　　和如能通过“打包”套现，房企可以争取把已售的楼花与置业者讨议稍延付货期限，做法是就此“付息”或作租金补贴，降低财政短期支付的逼切性。

　　但(III)要商业银行大力支持房地产业，显然是不理想的做法。银行当然要配合国家政策，却始终是有高度商业性的机构，在商言商，不应被个别行业所拖累，否则或有金融经济系统性的风险威胁，不可掉以轻心。

　　（waishinglai210@yahoo.com.hk）

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