《施政报告》出台，特首、高官解释忙，尤其是施政“重中之重”的房屋问题，在刚过去的周日（29日），特首和财爷便亲自为楼市“减辣”措施进一步解释。居住是民生必需，其中面对私楼市场像“米贵伤民，谷贱伤农”的两难困局，政府官员都统一了口径。

　　楼价一直是非常敏感的议题，在私楼市场，大、小业主均欲楼价升，但未置业者却希望楼价跌。《施政报告》宣布为楼市减辣，特首解释，政府当年设“辣招”管控需求是针对炒风，以避免楼价大幅波动。他期望私楼市场不要大起大落、过分炒卖，从而能够健康而平稳地发展。至于楼价的高低，则须由市场决定。

财爷：楼价有序回落

　　特首强调市场的作用，指“减辣”旨在促进市场的流动性。地产界不少人对“减辣”有许多意见，甚至要求完全“撤辣”的声音也不少。不过，财爷就直指，在不影响金融体系或导致信心危机的前提下，楼市还宜继续有序调整，因为现时楼价仍在市民难以负担的水平。

　　财爷指出，楼价在2011至2021年的高位，10年间翻了1倍，今时虽已从高位下跌了17%，但对有意置业的市民来说仍很贵。他认为，虽然楼市交投量下跌，但仍未算是恐慌或信心动摇，而楼价有秩序地从高位回落，则可以令青年置业、成家，或是孩子出生，想换大一点单位的愿望，都比较容易实现。

　　上周四（26日）本栏（附图）已指出，“置业难的问题一直困扰着年轻一代，令他们看不见幸福生活，也看不见未来。”施政为民，如果政府不为青年置业问题绸缪，“不但年轻人没有未来，中国香港也没有希望”。

未来3、4年增逾10万间私楼

　　客观数据不骗人，财爷说楼价已从高位下跌了17%，而房屋局昨也公布了截至今年9月底，本港未来3至4年，可提供一手私人住宅单位约10.7万个，按季增加2000个，连续4季超过10万个，这已逾董建华时讲的“八万五”，可谓是今届政府在土地房屋方面，强调“提速提效提量”的具体成效，这将有助市场人士和有意置业者，对日后住宅供应及楼价有个较准确的掌握。

　　不过，这10.7万个单位中，有逾6.8万个未售楼花单位，占63%，按季持平；虽按年增加了5000个，但这比例是否理想，读者可自行判断。若楼价真能够“有序回落”至合理水平，相信是平衡各方利益的关键。

　　在协助市民置业的问题上，政府交了功课，是否就意味着市民可白等运到“捡”平楼？这个“捡”字也可以是个关键，但未说这关键之前，先跟大家分享最近两则关于置业“上车”的报道。

　　申请居屋、首置等政府资助房屋，以及买私楼“上车”盘，都是市民圆置业梦的两大途径，最近以下两个案引人关注：

　　个案一：有内地女士一家6口住3房居屋，当年售价86万元。

　　有传媒报道，有位中国内地移居中国香港的女士，称当年以约86万元买下现自住的居屋3房单位；夫妇与3名子女及1外佣，共6人居住，毋须交租。她一家的生活颇令想买楼者羡慕。

　　那则报道没有披露是哪个、哪区或哪年代的居屋屋苑。80年代至90年代初的居屋，较大的单位售价在100万元内，并不稀奇。

　　其实，即使是最新一期居屋，6个分别位于观塘、启德、屯门及元朗的屋苑单位，售价都只是149万至494万元。若以白表最高九成按揭计算，最低约14.9万元首期便可上车；若以绿表最高九成半按揭计算，更最低约7.45万元便可。临渊羡鱼，不如退而结网，与其羡慕其他人当年买了“平”单位自住（当年86万元的楼也未必人人可负担得起），合资格者不如今天就坐言起行，理财有道，积极储钱，希望再加上一点运气，成功买居屋或首置。问题是：有人只整天在埋怨没首期却不愿储钱。

　　个案二：屯门私楼300万内成交，原业主蚀37万出让。

　　另有传媒报道，政府减辣后，屯门有私人屋苑二手楼价续跌穿300万元，强调区内楼盘比不少公屋及居屋更平，而卖家持货6年，帐面蚀了30多万元。

　　新界西北区一直是“上车盘”较多的地区，其中屯门楼价更以“跌得快，升得慢”著称。整体楼市跌，屯门区300万元以下“上车盘”放售、成交愈来愈多，又有多稀奇？反而在今时政府的房屋政策之下，无论投资或自住，买楼都要三思再三思。

　　置业是人生大事，在港买楼，从来都像任何投资一样，要看时机，不宜“一时冲动”。若看见有人“蚀让”，就认为“还便宜过买公屋、居屋”，抱“怕落后于人”的心态，盲目“捡”“平楼”，而不考虑自己的财务状况和日后负担能力，卤莽背上楼债，若“平楼”日后令你不幸沦为“负资产”，就不要怨天尤人了。

　　投资涉风险，每位投资者承受风险程度不一，务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。

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