姊妹们，今年以来，港股已经下跌大约34%，这是以恒生指数为计算基础；如果以个别股票计，跌幅超过34%的比比皆是。以股王腾讯（00700）为例，年初至今已经下跌近56%。如果是个别的科技股，以及最弱势的内房股，跌幅随时达到9成！

　　持有股票的投资者，今年确实不好受。即使你没有买股票，也很大可能要供强积金，除非你全部投向保守基金，否则，即使是买债券基金，今年同样要蚀，只不过蚀少一点而已，这确实是近年罕见的情况。

　　但姊妹们，另一边厢，如果你持有自住物业，更甚的是，手上还有一个，甚至多个投资物业，那么，你身家的缩水程度可能更大呢！

　　过去14年，即自从2008年的金融海啸后，本港楼价基本上没有跌过，即使经历2020年开始的新冠疫情，楼价都企得十分硬净。直到今年初，楼价才开始有下调压力。而踏入第3季，随着美国的加息幅度和速度都超出预期，本港楼价真正开始下跌。

去年造9成按 不少濒负资产

　　更甚的是，过去2、3个月，港股同样受美国大幅加息影响而急挫。当股市下跌时，楼市又怎可以独善其身？尤其是，当股市的跌幅如此巨大时，对楼市肯定会造成负财富效应。

　　我听说，有朋友的生意需要周转，本来持有的股票大跌好几成，沽出来也无济于事，最“值钱”的还是自住那个物业，最后惟有被迫沽楼。如此情况下，楼价又怎能不下跌？

　　上周四，差饷物业估价署公布的9月份私人住宅售价指数为362.1点，较8月份的369.7点下跌2.06%；与去年9月份的历史高位398.1点比较，跌幅更逾9%，也低于2019年1月份的近年低位361点，创3年半的新低。

　　其中小单位跌幅更超过其他类别，较高位累跌超过一成。去年以9成按揭入市的上车客，不少已到达负资产边缘。

　　综合业界对后市的看法，似乎都偏向悲观，预料第4季的指数会按季再跌3%，全年楼价跌幅会超过一成，这是继2003年非典那年下跌近12%之后，19年来最大的按年跌幅。

　　以上都是所谓的官方楼价指数，我身边有不少放售物业的朋友，都说现在几乎没有人看楼。一些计划移民的朋友，同样未能放售物业。一些不急于套现的，就惟有先行离港，把物业交给亲友放售。因此，我估计，今年实际楼价的跌幅，早已超过一成，接近两成也绝对有可能。

　　除了“负资产”这个久违了的名词近期开始听得比较多之外，另一个名词也开始有人提到了，那就是“银主盘”。所谓银主盘，即是有造按揭的业主断供，物业遭银行或相关金融机构没收，然后拿出来拍卖。

年底银主盘 有机会增至千个

　　据中原地产的统计，现时银主盘放盘委托达200个，是13年来的新高。如果楼价持续下跌，预计银主盘的数量将续增，悲观估计，至年底时有机会增至1,000个。市场人士担心，如果负资产和银主盘数量持续增加，情况继续恶化，或会为金融机构造成冲击。

　　姊妹们，面对如此的经济环境，我们应该如何自处？已经负资产者，银行会否call loan？未有物业者，现在是否大好时机上车？这一切，留待下次再续。

　　作者电邮：tong_lydia223@yahoo.com.au。

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