姊妹们，上日提到，如果你只持有一个自住物业，而加息又不影响你供款能力的话，即使楼价下跌，甚至变成负资产，对你也没有实质影响的。如果说有，可能就是帐面上的亏损和心理上的失落而已！

　　我跟年轻姊妹Mandy分享过负资产和银行call loan的话题之后，她对于沦为负资产一族已经稍为释怀，但她对楼市前景仍然有点疑惑。当然，没有人想自己的身家大缩水，所以，她接着就问我对楼市前景的看法。

　　“如果你问我对楼市前景的看法，我反而想先问你，过去中国香港的楼市几乎只升不跌，你又认为如何？”

楼价与打工仔收入脱节

　　“嗯，我只感觉这是不太可能的，因为最终都会与我们的负担能力脱节。”Mandy想了一想之后说。

　　“正是呢！所以，我想先指出一点，过去几十年，本港楼价只下跌过两次，一次是1998年的亚洲金融风暴，然后就是2003年的非典。某程度上，这两次下跌也可以看成是一次，因为2003年距离1998年只有5年。1998年的跌市，主要因为当时太多人炒楼，当楼价下跌一至两成之后，没能力的买家或炒家，只好不问价沽楼，才导致楼价急挫近5成。然后，2000年遇上科网股的泡沫爆破，楼价再跌，不久就是非典了，那只可以说是向疲弱的楼市踩多一脚而已！自此之后，楼价就像脱缰野马一样只升不跌！”我告诉Mandy过去20多年中国香港的楼价走势。

　　“你说的年份我没有太大印象，因为当时我的年纪小。到我长大了一点，我反而记得，2008年金融海啸后，楼市也有回落的。”

　　“那次的跌幅不算大，大约只跌了大约半年，跌幅还不够一成，之后楼价又回升，然后就升了十几年。”

　　“是的，但指出这现象的目的是？”

　　“我想说明，过去的楼价是因为一些特定因素而持续上升，根本没有调整过，而正如你所说，楼价已经升至与一般打工仔的收入脱节，这是不健康的。”

　　“明白，那么，你认为后市仍要跌？”

　　“我的总看法是，未来中国香港的楼价应该可以回复较正常的走势，即是有升有跌。只不过，因为过去累积的升幅过大，未来确实可能易跌难升，直至再找到一个平衡点为止。”

　　“那么，我是买贵楼了？”

　　“但你买楼自住，又有供款能力，即使买贵，也不至于买错呢！”我调侃Mandy说。

移民潮未必会震散楼市

　　“楼价易跌难升，是因为加息，还是未来供应会增多？”

　　“两者都有影响。过去几年，有许多退休人士手持几百万退休金，放在银行没有回报，于是便买入砖头收租。他们不是炒家，甚至可以一次性付款，不用做按揭。由于过去几年楼宇供应不足，这股力量入市，已可推动楼价向上。另外，一些父母为了协助子女置业，也愿意替子女付首期，这些需求又再推动楼价上升。如果从另一个角度看，你也不用太担心楼价会暴泻，因为今时今日，楼市没有太多炒家，持货者都有实力。除非经济环境恶化，令到失业率上升，否则，楼价只会是有序地调整。”

　　“我突然想起，现在很多人移民，对楼价也有压力？”

　　“会有一些，但对楼市又未必有致命影响，毕竟移民的人数不会多过留港的人数。另外，当然也要看有没有内地人或其他地方的人来港工作。即是说，走了的人如果有其他人填补，便可抵销移民人士沽楼的影响。”

　　“那我就稍为安心了！”

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