亚太地区物流地产营运商ESR（01821）受惠于疫情提振仓储需求，上市年多以来保持不俗的业绩及股价走势。近日集团更斥巨资成功收购澳洲大型物流资产组合，交易完成后料进一步扩大其在亚太区的版图，建立长期增长轨道。
　
　　本栏早于去年7月，亦即ESR上市仅半年多的时候已推介这只本港股市较罕见的物流地产股。果然疫情持续，网上购物活动成为新常态下提振全球仓储设施需求，造就当时约18元的ESR见刊后延续升势，今年2月最高曾升抵30.35元，较2019年11月上市的招股价16.8元累升近倍，未令捧场客失望。ESR刚公布上市后首份全年业绩，受惠仓储设施需求增加，集团去年盈利按年增加17%至2.8亿美元，与此同时资产管理规模更按年大增35%至300亿美元，创下新高之外亦提前一年达标。

集投资及开发于一身
　
　　新经济藉疫情崛起，以仓储设施为首的物流地产，近年受资金欢迎程度已开始和购物中心、甲级写字楼等传统类地产看齐，具高规格建筑及位处优越地段的仓储设施，更属市场上供应有限的稀缺资产。环顾ESR旗下个别项目都属此类资产，业务已建立稳固的护城河，成功吸引不少国际机构为其投资者。当中有传快将上市的京东物流，和ESR早已建立合作关系。京东除是ESR主要客户之一，两企亦同时投资另一本港上市物流商中国物流资产（01589）。另一股东加拿大OMERS，本身亦有在全球各地投资基建设施，令ESR有望借助对方在此领域的经验拓展业务。
　
　　除因资产优质，ESR独特的经营模式也是吸引一群长线投资者的主要因素。和传统地产商开发物业后持有收租不同，ESR集开发商及投资者于一身，透过投资、基金管理及发展等三大业务赚取收益。收益种类除包括较传统的物业租金、开发建设和出售物业收益，也包括基金投资和管理费收益。这种轻资产经营模式的特点在于，透过引入其他投资者合作建设及经营项目，有助加快资金流转，实现价值增长。ESR于各地建立不同基金营运和开发物业。待物业营运成熟，便透过出售或成立房地产信托方式退出，把回笼资金投放在具潜力的新投资，便是此模式的示范。
　
　　经过多年并购，ESR目前于亚洲多个市场，包括电商增长强劲的内地及印度管理巨额资产，总建筑面积逾2,000万平方米。旗下设施的租户也具质素，除了京东，也包括阿里巴巴（09988）旗下菜鸟网络、日本软银、美国亚马逊（美：AMZN）和韩国电商巨头Coupang（美：CPNG），逾半租户收益来自电商及第三方物流企业。此外，公司目前在不同地区拥有丰富的项目储备，除了内地一线城市，亦于日本东京和大阪城市圈，及韩国首尔拥有大量项目，料不愁上述一线客户承租，为公司未来的收益增长提供基础。其中今年底前，公司料完成上海青浦雨润一期的建设，该项目计划总建筑面积逾34万平方米。位于日本东京圈都会区，规划总建筑面积达36万平方米的的配送中心，亦料于2023年竣工。
　
谋开拓数据中心园区
　
　　除了原有业务增长，近月ESR进行的多项瞩目并购也吸引市场投下信心一票。ESR近日伙拍新加坡主权基金GIC，成功压倒多个对手，以38亿澳元即近230亿元，收购美国私募基金黑石（美：BX）位于澳洲，可出租总面积达140万平方米的45个工业及物流房地产项目，ESR占当中两成权益。虽然收购作价等同项目初始收益率4.5厘，未算便宜，然而项目租户包括多个当地大型企业如连锁超市Woolworths和澳洲邮政等，加上平均租约年期近7年，足够为ESR提供长期稳定收益的同时，也大幅提高公司在澳洲的物业组合，和中日韩等主要市场提供互补。
　
　　此外，公司正部署投资新资产类别，令资产组合多元化。疫情下视频、在线零售、游戏及企业数据处理的需求急增，吸引ESR进军数据中心领域。本月初，公司宣布斥资逾20亿美元收购位于日本大阪中央商务区比邻的数据中心园区，发展潜力合共高达78兆瓦IT负载的项目。高盛预期，在日本及澳洲项目交易完成后，公司的资产管理规模料有望新增50亿美元，相信有助推动投资及管理费收益。公司亦正研究东南亚新兴市场的投资机会，进一步扩大亚太区版图。
　
　　亚洲仓储需求仍处上升周期，配合多个新项目在未来数年提供收益贡献，足令ESR这集旧经济及新经济于一身的股份，具备强劲增长潜力，日后一旦公司业务逐渐成熟，而跟随其他地产股派息回馈股东，未来续试高位的机会不低。看好亚洲区物流市场前景，可于25元吸纳ESR作中长线持有，目标价定于6成升幅即40元，止蚀价则可设于20元。

　　转载自《iMONEY智富杂志》。