分拆自广州发展商合景泰富（01813）的合景悠活（03913），上市不足半年即透过连串并购，不但在管理面积成功实现飞跃式增长，并且取得参与第三方项目的机会。结合本身兼具住宅、商场及写字楼的丰富管理经验，未来力足成为物管板块的一路黑马。

(网站截图)

　　根据中国指数研究院发布的《2020年中国物业服务百强》企业排行榜，按综合实力计算，合景悠活在百强企业中排名第17。长期以来，公司透过两大品牌宁骏物业和宜家创生物业，为母公司合景泰富开发的物业提供管理服务。其两大主营业务包括，为住宅物业提供预售、基础物业管理及社区增值服务，以及为购物中心及办公楼为主的商业物业，提供物业管理、商业营运及公共区域的增值服务。去年底集团上市时，成功引入8名基础投资者，包括向来于内地消费新股中无宝不落的高瓴资本，以及内地塑料管道龙头企业中国联塑（02128）等。
　
背靠母公司攻大湾区
　
　　合景悠活的核心优势，固然在于拥有合景泰富为后盾。后者为近年销售增速领先同业的发展商，由2017至2020年，合景泰富销售年均复合增长为39%。此外，合景泰富更新项目土地储备丰富，藉大湾区旧改政策落地，加快在广州、深圳及佛山等城市的更新项目开发。预计完成改造后，集团总土储料逾4,000万平方米。加上合景泰富的版图，逐渐由广东省扩向多地，同时推动合景悠活的业务版图，截至去年中，集团分别有53%及25%的管理面积位于大湾区和长三角，余下面积则遍布中西部、海南及环渤海地区。鉴于合景泰富开发物业定位偏向中高端，合泰悠活透过优质服务，在全国逾50个项目成功收取高于政府指导价上限的物管费，显示其议价能力。
　
　　环顾物管板块，合景悠活在商业地产的管理也位居一线。受惠于合景泰富在全国消费力高企的一二线城市拓展悠方及摩方品牌系列购物中心，以及坐拥腾讯控股（00700）、渣打集团（02888）和甲骨文（美：ORCL）等世界级企业租户的甲级办公楼，合景悠活取得不少大型项目的管理机会。预期至2024年，合景泰富将有多于10个购物中心及写字楼在不同城市开业，相信有关项目都会交由合景悠活管理。此外由去年开始，集团开始推出品牌输出的轻资产模式，向河北唐山一家开发商签订了总建筑面积为1,360万平方米的服务合约，为其提供开业前的定位、设计、改造、招商等一系列服务，并在开业后持续为其提供管理服务。目前合景悠活洽谈的轻资产输出项目逾20个，上述因素都推动集团商业管理面积持续增长。
　
藉收购攻第三方业务
　
　　除了参与母公司项目，合景悠活亦正寻求参与第三方项目争取增长动力。去年10月上市后，集团即进行多宗收购，除成功填补在公共项目的空白扩大服务物业种类，亦成为其拓展第三方业务的平台。去年底收购的润通物业，以医院及学校为主要服务对象，而今年初收购的雪松智联，除了参与不少公共项目，亦拥有丰富的项目招投标经验，预期今年为集团新增的合约面积，料达1,000万平方米。
　
　　集团上市后发表的第一份成绩表亦甚对办，集团截至去年12月盈利更按年大增75%至3.2亿元人民币。同期集团总在管建筑面积达及订约建筑面积，都延续增长趋势。兴业证券看好，合景悠活透过不俗的并购执行能力，以及受益于合景泰富丰富的土储，物业管理规模有望取得飞跃式扩张。该行估计到2021年，公司的在管合约面积料大增近4倍至高于2亿平方米，高于公司所设目标。
　
　　在中大型物管股中拥有高盈利能力的合景悠活，未来数年的盈利能见度仍然清晰，值得吸纳作中长线部署。待其回抵区间底部即7.6元，可伺机吸纳，目标价可设于10元以博取约三成回报，买入后一旦失守7元则宜止蚀。
　

　　转载自《iMONEY智富杂志》。