曾渊沧有多个身份，他既是位香港知名学者，也是位财经界分析员，同时也是股坛投资者，更是位楼市专家，于投资界无人不晓。坦白说，曾渊沧在媒体上的“曝光率”也是颇高的，皆因他是市场中少有地“股楼皆精”的专家，同时可以能将股市、楼市融会贯通作出分析意见。
　
　　持有10多个已供满的物业收租的他，提到香港年轻人上车难的问题时，他淡然回应：“有那些人买不起楼，是他们完全不储钱，什么亦不做，所以才会买不了楼。其实可以储的话就储钱，达到自己的极限，这也是我当时的做法。”原来，早已达到财务自由、生活无忧的曾博士，他的成功并非侥幸，而靠自己一手一脚打拼回来，早于11岁已当起童工养家赚钱，再于15岁时与摄影结缘，为他之后的投资路定下基础。
　
　　过去数月股楼走势各异，股市跌跌不休，另边厢楼市走势凌厉，踏入第二季，曾博士也为大家分享了他的心水投资之选，有意入市人士不容错过。

曾渊沧profile

出生：1953年出生于新加坡
学业：毕业于南洋大学数学系后，考取英国兰卡士特大学运筹学硕士学位和曼彻斯特大学管理科学博士学位
事业：1982年学成回归新加坡后，他于当地的杨协成集团工作，其后于1987年移居香港，于城市理工（城大前身）聘书任教，先后担任香港城市大学工商管理硕士课程主任、管理科学系副教授及中原城市指数首席研究员，同时也曾任职深水埗区议员，也曾先后出版多达50本书籍；现任欧曾投资有限公司董事。
曾获奖项：2001年成香港城市大学最佳商业应用研究奖的获奖者；2007年获得香港特区政府颁授荣誉勋章
　
　　《iMoney》每次为曾渊沧举行讲座，他绝对是“票房保证”，人气度持续高企，参与人士座无虚席。早已退下大学教职的工作多年的曾渊沧，大家也继续专称他为“曾教授”、“曾博士”，因为他乐此不疲地为大众教授投资策略，也会从世界、内地各大小企业动向、经济大小事作出独到分析。就算是中场休息时间，曾渊沧的“粉丝们”也会把握机会扑到台前，向他请教投资意见，他每次总是笑咪咪的，耐心地为他们解决各方投资疑难。

　　过去一年本港经济大受疫情打击，失业率创17年以来高位，股市大幅波动，惟楼市却屹立不倒，足证港人最钟情投资“砖头”。不少人也认为，香港年轻人面对的最大难题，就是上车难。听到这问题，曾渊沧却淡然地说：“谁说年轻人买不了楼？现在首置人士可以借九成按揭，为何买不了楼？现在有些人买不起楼，是由于他们完全不储钱！现在很多年轻人根本没有赚很多钱，就想买靓车，也经常换车，其实并没有这个必要。”
　
捕捉机会工作次日买楼
　
　　他又指，“现在的年轻人首次买楼，可以通过金管局旗下的按揭保险公司去承造九成按揭，楼价600万元的物业，首期只需60万元。你说储不了60万元，一定是你‘花太多’！”那么年轻人怎样可以储到60万元呢？曾渊沧回应说：“就是要‘省着用’。过去一年多大家都不能去旅行，反而是好事，去一次旅行就用了数万元，不能去旅行就可以储到钱；同时他们也可以吃便宜些，买少些衣服，买少些手袋，一定储到钱。首置人士现在仍可借九成买楼，但他们却选择不买楼，就是浪费了这个名额。”

曾渊沧跟太太的合照

　　事实上，手持10多个已供满的物业收租的曾渊沧，透露自己年轻时，毕业后踏入职场的第一份工作就是在杨协成打工，工作第二天就去买楼。“当年是1982年，我工作的第二天就去买楼，买的是新加坡的政府楼，价钱很低。买楼时我‘一毛钱’也不用拿出来，全部用强积金去支付首期。”他透露，首份工作的工资是3,000新加坡元（约1,7357港元），“即是全年3.6万新加坡元（约208,246港元），当时我买一个2,000平方呎的政府楼，楼价只是11万新加坡元（约636,309港元），即是约三年的人工；如果我当时购入700平方呎的单位，一年的工资也可以足够买入，又怎会买不起楼。而且当时买楼不是即时付款，待物业兴建完成后才支付，该物业在1984年交付，当时我已赚了两三年的钱。”
　
　　及至1987年，曾渊沧获得香港城市理工（即城市大学前身）聘书，当时正值香港移民潮，他认为市场有危便有机，于是转到香港发展事业。来到香港后三年后，他在1990年购入蓝田汇景花园的单位。“我在1987年来香港，至1990年时已储了2至3年钱。这时又遇到一个机会，就是1989年的政治事件，之后有很多香港人移民。及至1990年出现移民潮，当时有很多人卖楼，那时遇上楼价最低潮，我当时就捕捉了机会，以120万元购入汇景花园600余平方呎的单位。”

曾渊沧任教城市大学多年，不时跟教导过的学生见面。

　　成功于楼市低位置业，其后香港政府宣布玫瑰园计划，为经济带来刺激作用，楼价于1991年开始复苏。这时曾渊沧就把握机会加快入市，“因为经济在复苏初期，楼价仍未快速上升，我就趁那时候不断买楼，分别于香港及新加坡置业。”及至1993年，曾渊沧已经购入逾10个单位，遍及香港及新加坡，全是在90年初买入，也包括写字楼。
　
　　曾渊沧于物业上的投资策略，主要是购入三房单位，实用面积约700余平方呎，“我认为此类型的单位最容易出租，可以租给小家庭；如购入一个豪宅单位的话，一个月内租不出单位，没有租金收入就相当麻烦。而购入两个中小型单位等于一个豪宅，两个单位也租不出的机会相对较低，因此我当初全部购入面积约600余700平方呎的单位，现时每月租金约2万余元水平。”
　
　　曾渊沧手持10余个物业，粗略计算，每月也稳袋逾20万元的租金收入，还未计及股市方面的股息，可见他早已达到财务自由，而且生活无忧。看到这处，大家或会认为曾渊沧的成功可能只是够幸运，趁楼市低潮大举入市。事实上，他的成功并非侥幸，而靠自己一手一脚打拼回来。
　
多份兼职靠摄影赚取收入
　
　　提到自己年轻时的储钱方式，曾渊沧说：“我年轻的时候，我最少储90%的工资，非必要的全部也不会用。我持有十几个单位，都是要慢慢累积金钱，一间一间地储钱买入。储钱只有一个方法，就是能省就省，不要去买任何无谓的东西，几时可以买呢？就是当有一天你达到真正的财务自由时；就算不是年轻人，想尽快达到财务自由，也要用这个方法，没有其他方法。”
　
　　1953年于新加坡出身的曾渊沧，父亲是位中医，成长于小康之家，他的母亲生了6位孩子，他排行第二，但父亲在他10岁时不幸因病过身，家中顿时没有收入，“爸爸过身后，我们一家七口住在一间房，连床也没有，铺上地毯后大家睡在地上。房子很旧，一下雨就全屋也浸了水，那是一段很穷的日子。”早于11岁时，他就要外出打工赚钱，中学时期已做过多份兼职，包括买报纸、做清洁工，也做过搬运工人。“当时我在香烟厂做清洁工，烟厂的气味很大，那是没有口罩，不知吸入了多少废气。”
　

曾渊沧早于十多岁时已到外面打工赚钱。

　　他也曾于码头工作过，负责登记货物，因此他在中学时什么工作也做过。他回忆指，当时曾经在码头工作，每当有货船来就要上船点货，“很多时候需要连续50小时工作，加班的话会有双倍人工，其实是‘很好赚’的，所以我早在15岁时，已算是一个有收入的人。”
　　
　　及至15岁时，曾渊沧开始学习摄影，殊不知这兴趣成了他重要的收入来源。“我购入的第一部相机价值70新加坡元（即约150港元），以当时的价钱来说是很贵的，但我说服妈妈的理由，就是可以用相机去赚钱。”他于1965年买入相机后，就主力帮人拍摄结婚照片赚钱；全靠他的天份及努力，其摄影技术上进步神速，于1967年就取得摄影奖项，并赢得奖金。他表示：“我试过在英国的公开赛取得了500镑的奖金，那时在英国打工，工作1小时的时薪只有数十便士，不足一磅；当年海外学生一年的学费只是100镑，可见我一次就赢了5年的学费。因此我在读书的年代，参加摄影比赛得奖的奖金成了我不错的收入。”

曾渊沧持有多部相机，曾为他获奖无数。

　
　　其后曾渊沧于1987年来到香港后，立即参加一个摄影比赛，一击即中，首次参加就拿了第一名，并获得500元奖金。及至年底，同一张相更获全年冠军，赢得5,000元。可见曾渊沧早已创富并达到财务自由，全靠自己一点一滴将财富累积起来。

拥有多个身份你知道多少？

中原城市领先指数创办人
　
　　相信很多港人对中原城市领先指数（CCL）不会感到陌生，过去投资者、物业买家，甚至是地产分析员都利用此指数去分析香港楼价走势。不说不知，中原城市指数是全世界独有的房地产指数，而曾渊沧就是这指数的创办人之一，他凭创立这指数，获得香港城市大学2001年最佳商业应用研究奖，他早年接受《iMoney》专访时，曾更表示这指数可算是他人生中最大的成就。
　
　　曾渊沧表示，20多年前他被中原集团创办人施永青邀请，参观中原的物业数据资料库，后来他向施永青建议设立一个指数，最后曾渊沧与城市大学另外6位教授努力研发出两大指数，分别为中原城市指数及中原城市领先指数。中原城市指数是基于土地注册处登记的住宅楼宇交易纪录编制，用的是真正进行了买卖之后做的资料。至于中原城市领先指数是一个每周发布的指数，是据中原地产的初步合约成交价编制，以反映最新地产市场价格变动。
　
深水埗区区议会委任议员
　
　　曾渊沧虽然有多个身份，包括学者、资深投资者等，但原来他也曾于2000年至2007年期间担任深水埗区的区议员，长达8年时间。他表示，自己那时当上区议员的原因，原来是获当时的行政长官董建华委任。
　
　　“当时董建华要在各区找一个大学教授去做代表，我在城市大学任教，因此我就代表来自城市大学的深水埗区，而来自中文大学的学校代表，则代表沙田区，每一个地区也有的，就是当年董建华的构思。他希望委任一些有学问的人，其实我不认识他的，结果我就做了八年的区议员。”
　
　　他笑言，自己在任职区议员期间其实并没有什么建树；记者翻查当年的由特区政府公布的议员资料，发现曾渊沧于任职议员期间，他在区议会会议出席率只有约78%，相对一般议员出席率普遍逾90%水平，他的出席率的确偏低。
　
“曾氏通道”创办人
　
　　毕业于数学系的曾渊沧，除了创立了反映楼价走势的中原城市领先指数后，于股市走势方面，他也创立了“曾氏通道”。该指数以5条平衡线作参考，分别为极度乐观线（95%乐观线），过度乐观线（75%乐观线），中线（长期走势线），过度悲观线（75%悲观线）及极度悲观线（95%悲观线）。　
　
　　一般投资者的较理想入市时间为指数上升穿越中线时，当指数升越75%乐观线时，就要要开始退出股市；而当指数升越95%乐观线时，代表股市进入疯狂期，应该马上全身而退。
　
　　“曾氏通道”曾准确捕捉1997年、2000年恒生指数的顶峰，以及1998年、2003年低谷。“曾氏通道”再于2007年10月立下奇功，当时一众股民沉醉于恒指32000点高位时，该指数成功准确预测大市即将转势。
　
什么是内循环？
　
　　早年中美局势紧张，加上新冠肺炎疫情，国家主席习近平去年提出重大经济倡议“内循环”，希望降低对外国企业、技术和市场的倚赖，转而更依赖国内经济。国务院总理李克强于月前的全国两会的政府工作报告中，也强调促进国内国际双循环，为解决目前经济问题的重中之重。
　
　　曾渊沧指，中央提出的内循环，并不只代表要增加消费，“增加消费是指新经济式的消费，内循环即是整个产业链可以自给自足，同时要‘吃少些’，不要构成浪费。现在中国人吃得很浪费，你看日本人会不会像中国人般，叫得满桌食物，但食剩一半？日本人是不会的，他们一定会吃得干干净净，这是日本人数百年来培养出来的习惯，同时他们也是自给自足，他们宁愿吃贵米，也不会进口白米。”
　
　　他表示，内循环是希望改善经济，“这不是指到餐厅时将食物叫得更多，而是支持你去旅行，支持光顾服务业，如你给我剪头发，我帮你按摩，你赚我的钱，我赚你的钱，这就是消费，或者是新经济式的消费，与多搞些新的高科技娱乐，多搞些新经济的基建。”他解释，不一定是建铁路，也可以是建构智能系统，令整个AI（人工智能）系统在中国每个城市中也可使用及提升，也包括5G的应用。
　
5G的最大贡献：令自动驾驶成事
　
　　5G于香港愈来愈普及，但一般人未必知道5G会为大家的未来带来多大改变。曾渊沧指，很多人以为5G会令电话速度得更快，其实只是很低的层次。他表示，5G将来最大的用途会是自动驾驶，他指现在全世界仍未有国家可以使用自动驾驶的技术，大家仍是采用4G。“你用4G作无人驾驶，突然之间有人冲出来到你的车前，根本来不及刹车，这方面5G才能有即时反应，可即时停车；同时5G是要配合AI，所以将来自动驾驶的车，一定比有人驾驶的车安全一百倍，将来在街上驾驶的车将会完全是无人驾驶。这当然要用很多年时间，也要配合AI的研究。”
　
　　他续称，当所有的车也变成自动驾驶，人们的生活将起了大变化，的士司机、私人司机或失去工作，所有的车也变成公用车，街上会有一些无人驾驶的行来行去。“始终有一日去到的程度，是所有的人也在搭urber，或者是一些新的公司，只要你在手机按一下，不用1分钟就会有车停在你的面前，你也不需要再买车，因此整个世界会有大改变。不只有汽车，未来的小型直升机也是无人驾驶，不用担心塞车的烦恼，直升机是不会塞车的，我相信会向这方面发展。”
　
拆解楼市不跌之谜？
　
　　过去一年多本港经济受疫情重挫，但楼价却坚挺非常，未有明显回落之余，更开始再创新高，为何楼市“不跌降”？曾汌沧解释，其实在什么情况下，人们对住宅也有需求。目前经济虽然差，但失业人士多集中于从事零售、餐饮的行业。“以上行业的人主要为基层人士，不少住在公屋。租住在私人住宅的租客，现在仍有能力交租，除非经济真是继续差，但我未见到会有这情况出现。”
　
　　他表示，现在供楼息口处于低位，供楼款项不多，业主持货能力亦很强，他们根本没有迫切需要卖楼，以上因素也令楼市具抗跌力。
　
从摄影中领悟投资技巧
　
　　于摄影比赛获奖无数的曾渊沧，绝对是位高手，多年来的摄影经验，除了为他带来奖金收入，也令他的日后的投资路累积不少技巧。
　
　　他说：“为何我会学摄影呢？其实我最初是打算学画画的，但我是一个较懒的人，画一张话需要很长的时间，对基本功的要求也很高。后来我参观了摄影展览，发现摄影跟画画也有一个重要的原则，就是审美。但两者的分别在于，画画用自己的头脑想象出来，但是摄影的话，你看到就可以拍摄。”

*曾渊沧获奖无数，他的最得意之作，是于英国公开赛获得冠军的照片，照片看似是夜间，但其实他是在日间拍摄，他采用严重曝光不足的方式，将日间变成夜晚一般。(第一张图)

　　他表示，摄影需要懂得捕捉机会。“拍摄相片跟投资的另一个相同之处，就是要随时get ready（时刻做好准备），以前没有手机的年代，我们要经常背着相机等待拍摄时机。”当年他在英国读书时，有一次上课时他到课室外，突然见到整个天空都是红红的，“真的靓到不得了，当时立即决定课也不上，立即跑回宿舍拿相机拍照。我觉得影那张照片，比上课更重要。”
　
　　摄影也能培养耐性，有一次他在土耳其旅游时，见到阳光从云层中透出来，就拿着相机在那处等待，最后等了逾1小时，最后成功拍摄了一道漂亮的“耶稣光”（这些太阳光从云雾的边缘或隙缝间透射出来，照亮空气中的雾气或灰尘，形成一束束从天而降的光柱）照片（下图），也成了他的得意之作，没有耐性也拍摄不到这张相片。

　　曾渊沧又补充，摄影也要观察入微，从混乱中找出焦点，“摄影的其中一个重要技巧，就是在一堆‘乱七八糟’的乱局中找出焦点，这也是投资有关的。”以上的摄影技巧，令他在云云股票中，快速地选出最值得投资及最有潜力的股票。
　
推荐多只心水股 新经济股看俏
　
　　回望首季，港股处于弱势，持续调整，恒生指数自今年初至今，于第一季累升1100点，惟3月全月累跌逾600点，上周三（31日）收报28378点。踏入第二季，会否是趁低吸纳的好时机？曾渊沧认为有意入市人士，可留意四大龙头科技股：阿里巴巴（09988）、腾讯（00700）、小米集团（01810）及京东（09618）。
　
　　曾渊沧说，港股于3月份出跌逾600点，但只属合理的调整，“如果我们看由今年年初开始计，股市仍有4%增长，始终新经济股又去年初开始上升至今，上升已超过一年时间。新经济股就算现在出现调整，跟2020年初时疫情发生前比较，仍有很大升幅。”

　　他不认同股市已出现大幅度的调整，故不认为现在是理想的“捡便宜货”时机，他指，出现在是逐只股票去分析其基本因素的时间。“因为现在很多企业也出了业绩，现在是好好去看一看每只股票业绩的时候，如‘ATMXJ’这几只龙头新经济股，始终美团点评（03690）的市型率较高，现时市盈率仍达308倍；至于其余四只，包括阿里巴巴、腾讯、小米及京东，其实他们的市盈率很低，如腾讯的市盈率只有30倍左右，腾讯刚公布的业绩，其增长率有70%，70%的增长率，30倍PE，股价一点也不贵，所以我们现应该回到基本面，比较不同股票的利润增长，以及PE间的比例。”
　
　　他表示，以上四只龙头新经济股的PE只有约30倍，估值并不高，“腾讯、小米仍有盈利，有盈利可以计算，投资者可以看到其实力，以上公司的业绩是非常好的，这也证明去年为何以上股票股价可以上升达一倍的原因，这由于他们的业绩真的非常漂亮。”
　
　　不过，中央最近提出反垄断，市场难免忧虑反垄断或对以上企业构成不利因素。曾渊沧分析指：“现在中央也讲求法治，一定要通过立法来推出反垄断，基本上还需要一些时间。另一方面，去年12月中共中央召开经济会议，去年通过了八大任务，八大任务也有反垄断，但值得留意的，反垄断排行第六，可见不算是非常重要，其实他提出反垄断，但我相信细则没有可能那么快出台。”
　
　　“值得留意的，以上八大任务中，排行第一的是支持科技发展。其实以上的龙头股，全部就是高科技股来的，因此中央也要在两方面，包括支持高科技，以及反垄断，这两者中间取得平衡，如果一口气打击全部龙头公司，谁人去进行高科技发展呢？因此中央需要取个平衡。我相信中央仍会继续支持龙头企业去发展高科技，毕竟龙头企业不发展高科技的话，谁人会去发展？没有可能由国务院自己去发展高科技吧！现在中国很多高科技的发展主要来自民企，因为民企相对有钱，同时，民企发展出来的科技会比较实用。因此，如投资者想趁第二季入市，TMXJ仍是买得过的。”
　
　　另方面，他预期当疫情得到控制，中港两地边境有望开放时，内地人就会疯狂走下来，届时多只股票也会受惠，如保险股如友邦保险（01299），“内地人就会走下来香港买保险，房地产也是一样，边境一开，内地人就会走到香港买楼，我之前也讲过疫情后，内的人也会拥来买楼，虽然有人认为未来土地供应会增加，但是这是六年后的事情了，因为有土地增加才会有住宅供应，已经是六年后的事。因此基本上楼市的风险仍很少，内地始终有14亿的人口，随时拿数千万元来香港买楼的人不计其数，因此地产股也可以看高一线。”

　　他表示，另外一只更加有趣的股票，就是做美容生意的医思医疗（02138），“这公司很大程度做内地人的生意，以往有很多内地的阔太来香港做美容。内地的阔太很久没有做美容，投资者相信疫情后她们就会争相来港，未来会出现报复性的消费，股价创新高就是这个道理。
　
　　其实该股到现在仍未有赚钱，内地人也未来香港，但股价也能创新高，可见是基于未来的憧憬，因为投资者有一个特点，他们都是向前望，就是股市往往比实体经济走得前。”
　

　　转载自《iMONEY智富杂志》。