今年是《经济通》30周年，我的大儿子也刚好30岁了，这个人生最重要的30年，回忆起来的确令人百感交集，感慨不已！

1994至2004年：极盛转为极衰

   1994年，是笔者经营的祥益地产刚创业的几年后，幸运能在屯门一隅偏安，立下信誉，步伐也企稳的时候，却要面对全港性的大地产代理开始纷纷进入区内，由面对地区性竞争的经营模式，改变为面对全港性的竞争手段：充满规模效应，包括人海战术、挖角战！以及不惜工本地劈佣抢生意！

   1994年是楼市走向更畅旺的年代，地产代理可谓经历百家争鸣的春秋战国时代！中原地产在1996年推出官方网站，那时代公司网站仍未普及化，大公司都强调用千万资金去开启这场新媒体之战！

   1997年香港住宅的成交量日益增加到全年约17万宗的高峰，地产代理人数也进一步增加至历史高位，操守受到社会重视，地产发牌制度开始酝酿！

香港在1997年回归祖国，而这年亦是地产最火红时期。(AP)

   1997年也是香港回归的大日子，即是香港地产的最高峰火红年代，人们纷纷要求政府多拍卖土地，政府更承诺追求每年八万五的海量住宅供应！

   但1998年亚洲金融风暴的来临，令楼市包括楼价戏剧性走向崩溃！一直去到2003年，楼价比高峰时跌了超过六成，成交量最低跌到一年只有6.5万宗左右！10年间香港地产已面目全非了！

   香港房地产是重要和成熟的市场，这样的市场通常都会有业界的巨无霸甚至垄断者，笔者认为2000年前的地产代理曾被寡头垄断！所谓垄断者，不是指业界霸主强大，而是指竞争行为令对手失去竞争空间！1998至2004年这段时间，我们反而采以患为利来争取前进的机会！

   我辈中小型代理行这段时间是全力发展网上联盟和商会团结！将19区的地方代理行聚在一起，与不同科技供货商合作（包括全港第二个网上查盘引擎、网上地图和网上看楼等等），掌握了上网由贵族走向平民化的契机！争取了我们的成长空间！

2004至2014年：经济复苏增长下的土地供应短缺

   2004至2014年的时期，香港楼市的大格局是奇妙地进入复苏和兴旺期，但是我们的土地供应却严重不足！

香港经济复苏，发展商不断觅地起楼，亦带旺了代理业。(Shutterstock)

   在此大局下，代理业亦在大集团的人海铺海战争下难以发展，除了人手被扯干外，恶性挖角战下亦产生劣币驱良币的情况，大行的盈利难以进一步突破，大行在相互增兵下愈来愈难增加市场占有率！笔者经营的祥益地产在这个阶段决定放弃规模上的追求，改为争取“人人开到单”，将代理业的经营模式加重在研究市场和优化资金链的运用上，这些优点可以优化投资上的能力，同时加强对客户的服务！

   尤其在2006年之后，笔者集中在本区经营为先，但资产投资的原则是：不在代理生意的经营区域下注！本身居住或投资的区域主要在九龙站，避开了与客户的利益冲突之外，也去追求市场新常态的分析！本区经营虽然并非有很高的盈利，但有非常稳定的收入，足以支持比以前大得多的投资份额！事业发展总算能够前进！

   2004至2014年，在香港楼价日旺之下，政府全面推出了楼市辣招，有关招数只能作短暂冷却作用，长远来说反而因增大换楼成本令转流率更慢，市场因此少了供应！楼价只好不断辗转向上！

2014至2024年：香港楼市在中美金融战互动下运作

   这段时间，美国不断贪婪地无限量化货币！

   中国，当然包括香港，最初用不断主动去泡沫的策略去迎战，以楼市辣招等方法不断调整市场，前期在每次调整之后价格都会再上，美元量化货币严重，泡沫就积聚愈多，最后引来中国冗长的宏调政策，去抵销西方无限量化的副作用！

美国推行量化宽松货币政策，使环球出现资产泡沫。(iStock)

   到了执笔的时候，中国包括香港奇迹地在美国无限量化下创造了低通胀！资金在市场不断调整下，结果积聚在银行体系，中国的M2（301万亿元人民币）早已比美国和日本相加的M2还要多！香港的M3亦突破了17万亿港元，远高于借贷量！中国大量保留实力，股票市值远低于实质价值和盈利能力！这个历史从未出现过的特性，是否将会在大局东升西降的过程中作出戏剧性“剧情”？

   多年疫情下，各国难免有互相封关的情况，在完全开放通关之后，大家都发觉许多行业的经营模式已面目全非！市场正激烈地改朝换代，在新陈代谢下，许多旧模式的生意被淘汰出局，崭新的模式亦有不少冒起中。为配合疫情，令到市场内伤，最后各银行也掀起了补仓潮，使本来借贷额不高的公司和投资者，竟然面对深度补仓潮，令市场异常呆滞！

   现在的确是很奇异的年代，当现实中发展商和很多富豪的商业信贷利息是6、7厘时，小市民买楼的楼宇按揭利率只是4厘多一点！

   也奇异地被很多人忽略了的是，低通胀令到很多投资产品容易有正获利，而联系汇率令香港定期存款得到高于通胀的息口回报（许多银行都是买美债产品去支付定期存户的高息，赚取港元无汇率风险的回报），以上做法几乎等同向全港所有市民派钱，港人的财富其实是获得可观增长！

   地产代理业方面，经过这几年的市场萎缩，大行的人海铺海战术算是吃尽了苦头，除了因为成交减少致出现僧多粥少外，人海战术引起的从业员水平下降，令大行比以前更容易出现赤字！这等同使我辈讲究员工竞争力的中型行得到相对正常的竞争环境！

   当然，中小型行可能会比较容易适应大潮流的改变，但中小型行并没有改朝换代的能力，时代和历史正等待新一代的经营模式去为我们带来新的代理业局面！

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