现在的香港楼市十分奇怪，租金由2023年春季开始已进入了上升趋势，直到现在升势算凌厉，很多租客其实变相是帮业主供楼，却不趁这个最好时机去买楼！

   更加奇怪的就是刚公布的香港M3显示，香港的资金量又再破新高，去到17.8万亿元，无论活期、储蓄或定期存款，港币、人民币和美元的资金都大增，在此情形下，香港银行居然还进行一个收紧潮，收紧按揭的风气当然直接影响到市场，与市场复苏的趋势刚好相反，令到楼市纵使在强劲因素下不断改善，短期的确有下跌压力。

   近期银行融资服务有不稳定的现象出现，有关问题正不断扩大，为市场累积风险。笔者认为，政府应留意和作出合适介入，掌握适当的市场秩序，以避免问题过度发酵。

银行近期收紧商业及住宅物业的信贷，令市场不稳。(Shutterstock)

   问题始于商业信贷的“补仓潮”，的确，银行在物业价格重估下，会因新估价和之前相差太大，而要求借款人“补仓”，笔者认为银行避免风险是合情合理，但是当“纯粹补仓潮引发借款人贱卖物业的现象”比“欠供款者引发的危机”多的时候，市场就会掌握不到银行借贷的进退尺度，除了银行与银行之间会互相践踏外，市场上的大部分投资者都会停止投资去观察。以上情况在非住宅的商业信贷出现，虽然表面影响不大，但已令到市场有力的主导投资购买力几乎完全停顿，对市场造成内伤。

   住宅的按揭最近也收紧，主要是从楼花开始。近年楼花上升幅度的确高于楼市指数所反映，屯门区的呎价曾经在十多个月内由11000元去到17000元至18000元，再加上部分楼盘有高回佣的情况出现，当楼价一出现下跌，银行便全面收紧，增加市场不安。笔者想强调，其中似乎荒废了1997年前的楼花发售“按揭保证”或“惯例”。以前楼花发售前，很多时都会有银行的按揭保证配合，即是到入伙时，纵使楼价跌了，都会以楼花的原价去做按揭借给借款人，这个做法的好处就是银行已一早可以将风险评估，亦不需要考虑整体市场会出现互相践踏的情况，更加重要就是这种楼花保证的做法，其实间接令到楼花是必须要银行在价格上取共识，价格去得太高，银行就自然不肯做按揭保障。笔者觉得这个制度在近年是荒废了，我认为消委会及销监局都责无旁贷，应该对有关的市场转变做一些研究。我们一定要尊重银行避风险的权利，但是要避免市场对按揭制度失信心，令市场回复更好的秩序。

   近期二手市场进一步有不好的风声传出，报章报道不同银行开始会在按揭年期上限方面，包括楼龄上限和借款人年龄上限作出更严谨的限制，这与市场复苏是行相反方向。笔者想向各位报告，我公司的按揭部暂时未找到银行承认收紧按揭，希望有关消息是一个传言或是试水温。就算银行对二手市场按揭严谨了不少，其实并不影响到用家，但是在弹性上就减少了很多商量的余地。为保障精明消费者，地产代理是应该在成交前已找到银行，掌握估价和买家的负担。

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