2008年后，中国香港楼市已不能用西方泡沫经济的“牛熊市”反映，所以笔者实践创立“龙市理论”，成功解读市场的新常态。虽然过去几年在疫情、社会事件及中美贸易战非常时期的考验下，龙市理论显然需要修正，但该理论仍在当下市场提供到极具理据的参考方向。
　
　　西方近代的“牛熊理论”是服务泡沫经济的，其意义是先让市场任性地膨胀，但当市场充满泡沫之后，就会经历泡沫爆破的调整。回归后的中国香港资金流动方式和政府调控市场，难以避免融合社会主义特性，政府处理市场往往也是先去除泡沫，然后再让市场能量充盈后释放。
　
　　有人在楼价跌的时候，取笑笔者这大好友，更说到“龙市”是强调永远上升的。其实这些都是抹黑，人们称我为大好友，是因为个人乐观，往往在逆境中找到生路。事实上，龙市理论同样有升有跌，政府用有形之手去除市场泡沫的阶段，称为“龙市二期”，然后再释放力量让楼价上升，就是“龙市一期”。经过这几年市场考验，告诉了我们要修正的就是“中央出手调节的时段是可以拉到很长，甚至不单只一个回合”，因为我们的政府，包括中央，可能都要面对国际复杂的环境，包括金融策略上也有进退的需要。那是否龙市理论已经没有价值呢？笔者又不同意，因为我们仍可以相信调节完之后，政府会再次释放力量。以牛熊市的逻辑，会认为寻底后要有冗长的调节期才对，但我不同意这种说法。

楼市经过调节后，政府会再次释放力量使其上升。(Shutterstock)

　　为了在全民悲情负面的市道，证明笔者不同的看法，我先要确定近年的楼价下调是否泡沫爆破。我认为不是，原因是市场根本没有借贷泡沫。
　
　　去年，笔者在发展商会德丰的晚宴分享中发表了“楼市下跌并不是泡沫爆破”，十分高兴曾渊沧先生同意本人这个观点。我认为，如果楼市下跌不是泡沫爆破，市场只是应付非经济的因素困扰，而不是牛熊市的冗长市场重建和重新积累财富。这正正是龙市理论的重点，过去很多人当了“龙市二期”是“熊市二期”，当了入货时机是大跌前夕。
　
　　最近股市回升，一升就升了3000多点，令到5万亿元市值的中国香港财富复活，大家可以看到市场在政府容许后的回复力度。这种情况笔者认为稍后会在地产上出现，股市回升只是开始，重点是中央认为现时是市场复苏起动的时机。另外，配合中国香港人口趋势由减少转为回升，中国香港资金不单只没有消失，而且还突破17万亿元的水平。公司注册处亦看到中国香港本地公司数目创历史新高，非中国香港公司也同创新纪录。
　
　　数据十分清楚显示中国香港正在回复中，并非在迷失中，各位请参考修正后的龙市理论，然后根据个人能承担的风险去决定投资。

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