2009年，美国开始推行实际是悠长的量化货币政策，不断延续下变了无限量化，大家都容易想象到量化货币的结果是会令到物价上升，当然包括楼价。

   在过去的十几年里面，笔者不断提倡年轻人早置业，因为楼价会在量化货币之下持续上升，这是必然的结果。但人们只是抱怨楼价上升，却忽略了我们面对的是美国透过货币量化和“收水”下的“剪羊毛”，根本是一场金融战，或者一场财富的保卫战。假设物价是因为量化货币而上升出现高通胀的话，但如果楼价没有跟正比例上升，会出现什么结果？无错，正是财富蒸发。房地产这个重要的资产价格若下跌，市民面对上升的物价，财富就是如此被蒸发了。楼宇失去价值，政府的地皮也失去价值，那超过九成以上的政府卖地收入就会被蒸发。

   楼价跌得过低是无赢家的，政府福利减少，社会的资助亦一定减少。经济欠佳，一样会令失业率渐渐出现。

楼价跌，政府卖地收入减少，社会福利亦会随之削减。(Shutterstock)

   政府举债最终要还，无论是日后的日子，或是由下一代来还。楼价上升，有一半人受惠，同时亦有一半人感到不快；但楼价下跌，则全部人都不快乐。

   笔者持续向从事发售楼花的朋友不断请教，他们都认为现在“起楼无得赚”，因为过去两年楼价跌的时候，建筑成本仍以每年5%至6%上升，楼价下跌，再加上增加的成本，已经蚕食了地价。笔者认为，政府要了解及求证一下我以上所说的结构性成本是否正确，如果正确的话，那房地产的问题就要尽快解决，因为愈迟处理，有关的建筑成本仍然会继续通胀下去，问题就会由零地价时代变为负地价年代，即是说就算零地价给发展商起楼，发展商也要亏本。笔者想说，楼市最后都会有回升的一日，市场上始终有赢家，香港本来相对欧洲国家均富，贫富悬殊是50比50，远胜美国的1比99，倘若输了，香港最后可能会走向三分之二的人相对贫穷。

   香港是金融中心，因为聚集人才和财富的关系，笔者认为暂时是稳定不倒的，问题是当港人亏了自己的财富储备，更可能换来大量举债。楼价回升，是发展商能起楼的阶段，付出的其实是沉没成本，始终要楼价回复到可以起楼及发展商能赚钱，政府的收入才会恢复。社会的确是不应该依赖房地产，但在可见的十年里面，房地产仍是绝大部分的收入来源，政府不面对这个现实去尽快救楼市，其实是一个不断耽误时机地错误面对态度。

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