自2008年开始，笔者每年年初也会撰写“我对楼市的十大忠告”，今年已是连续第18年，分享如下：

1）香港新的大都会模式将起步

   香港在大都会化下，人口势创新高。

   减少依赖西方的金融中心包括上市功能，也成功恢复集资功力。教育与创科之路起步，融合大湾区的新常态，也不断改变营商环境。

2）租金上升正突破临界

   租务是支持楼市的最大基础因素，随着外来人口不断引入，令香港人口上升，空置率不断降低，租金继续上升成大势所趋。

3）10万亿定期存款去向左右大局

   香港总存款量逾18万亿元，当中定期占约10万亿元，其中约4.5万亿元却只在短短34个月中受当时定期息口高企被高速聚集到银行。这笔资金在近期减息后部分逐渐回到市场中，执笔的时候，连续两个月共900亿元的定期流出市场。这10万亿元定期资金的去向，足以影响来年的市场大局。

4）深度悲情会否继续瘫痪市场机制

   社会深度悲情虽然不会改变到市场结构，但可以令市场冬眠或极缓慢苏醒。悲情总有减退的一日，市场因素日益改善，正能量思维增加，始终有一日会平衡抵御到负面情怀。所以悲情消散的时间表，就是楼市恢复的时间表。

悲情减退，正能量思维增加，就是楼市回升的契机。(Shutterstock)

5）中美摩擦仍左右大局

   中美摩擦除了随时会发生冲突之外，同时按揭息口加减、汇率高低甚至通胀高低，亦会带给香港福与祸。

6）救市政策

   香港政府的“挤牙膏式”出招，以及中央的组合拳方式，会有不同效果。如何理顺发展商建屋的收支平衡问题，将影响未来财务和长远供应是否充足。

7）财富分配才是主题

   置业人数（尤其是年轻人）有上升，才是成功的施政。

   如果要增加拥有资产者的数目，不是应该掌握楼价低的时候，推出置业资助计划鼓励入市吗？

8）发债多寡影响香港下一代

   当楼价低过建筑成本，政府的卖地收入就会大受影响，于是政府难免需要发债。问题是发债多寡，债券是要偿还的，举债太多，会影响下一代的福祉。

9）买有风险，不买也有风险

   买楼投资当然有风险，但不投资的风险也十分巨大，这是机会成本(Opportunity Cost)的原则。若果楼价回升，错失入市机会的损失，正是楼价升幅。如果是租楼人士，还要加上错失机会和置业前这段时间付出租金的损失，甚至其损失往往比买楼面对的损失更多。

10）2025年楼市将由谷底回升

   基于以上各种因素的考虑，笔者评估来年住宅楼价可回升5%至10%。

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