每年年初我都发表《我对楼市的十大忠告》予读者参考，2021年已是第十四年了。

⑴西去东来

   2008年开始我们便认为中国经济会不断跑赢其他大国，多次提出“勿低估中国实力，勿迷信美国神话”！

   到了今天中国已成为最大消费国！在一带一路的收获下，东盟不单取代了美国及欧盟成为中国最大贸易伙伴！中国更加联合东盟成为最大经济体系！GDP增长在疫情下进一步取得优势！

   本来霸占全球大部分利益的西方国家，若不及时作出市场甚至政治的改革去改变分配社会利益的不平衡，“西去、东来”必成定局！

(2)西方围堵中国成长期常态

   我们在投资及生活上也要习惯西方国家总能制造理由去“制裁”中国，但西方国家并没有努力去做好他们的自己的生产力！因此“美国国势日益衰落下，时间对中国有利”。

   对有准备的人来说，西方制造的市场波折往往在长期楼价上升趋势中制造了入市时机！

(3)香港金融中心更大步向前

   2009年起我便认为香港会与纽约、伦敦平分国际金融中心的春色！既然西去东来大势已成，当时得令成为更主要金融中心的就是香港！去年我说“香港虽失去区域性领导地位，但中央显然已部署好新的布局，继续保持香港的资金充裕及上市集资的良好功能”未来无论中美关系是和是斗也好，香港的国际金融中心体积也在高速膨胀！

(4)进一步水淹香江

   2008年开始我们强调东西方资金皆汇聚香港，香港M3(泛指资金总供应量)已由当年1月的6.05万亿港元至今天的15.78万亿港元！M3增加就令到低息潮更进一步持续，即之前忠告说的“超低息年代”！

(5)财富效应成主力

   第一代的财富效应源于我06年提出的“钱罂效应”！当人们买楼比率大减，大比例的人们实际上只供楼而不投资，是不间断地累积财富，2010年也忠告：“钱罂效应进入新阶段”

   业主社群实力强横亦是多年放盘量日益减少的原因！而来年换楼客/业主客才是市场的主导！

(6)楼市继续以龙市向前巩固向上

   “政治凌驾一切，万物回归市场”！

   平静的时刻必蕴藏了愈来愈多的购买力，并在乱局放缓后作出释放，虽然香港人对楼价上升的反应日益充满情意结！

   在过去年多的天灾人祸下，住宅市场仍能坚守龙市稳固格局！未来住宅楼价仍会以龙市模式即上升／调整不断交错下拾级向上。

(7)租金滞后却仍在上升趋势

   执笔时表面上租金正在调整，但恐怕长远只是滞后，当楼价回升后，个别市场/板块将以愈住愈小的方向发展！劏房是如何衍生的？劏房将成为社会问题，并反映深层次矛盾！

(8)对有准备的人来说，现在是良机

   商铺租金平了不少！

   现在亦容易请人！

   息口超平！

   对有准备的人来说现在虽有悲！却仍有喜的一面！

   正如我2009年的忠告：“过分悲观也会引起损失”！如果过分悲观，会令我们失去掌握谷底的机会。

   我强调，大部分住宅市场，现在是“数十年一遇的置业良机”！

(9)贫富矛盾并未解决

   2008年十大忠告已强调：“社会及楼市的最大隐忧，正是社会急速发展下引起的贫富悬殊”。

   2010年我更评论贫富悬殊正在与政客结合！

   2016年我提出“新信息常态颠覆时代”，的确怨气在信息下被发酵！

   现在的房屋政策解决不了贫富悬殊！除非中央出手解决！但政治上未有这气候，更可悲是有人阻挠造地最后是益了既得利益者！

(10)疫情难挡大湾区起动

   疫情封关只能推迟大湾区结合香港的爆发，我深信来年大家开始会感受到大湾区这个新世代经济力量。“大湾区将是世界最富裕之地，香港的衰退反而玉成了大湾区……”香港房屋政策愈失败将愈加速成就大湾区的成长！

   2021年下半年将进入“人流高流通年代”！

   换另一种态度去看，不论优胜劣败谁孰，大湾区正是对时代充满愤慨的香港年青人返回现实竞争的出路啊！而“路”不单只大桥、公路甚至金融，大湾区改变世界的还有信息科技！祝福香港。