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新常态下的“满溢效应”
汪敦敬
作者:汪敦敬评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2021-03-01 10:20:56

作者介绍

从事地产代理业30年以上,创办祥益地产,认为中小企应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。撰写楼市评论文章20多年,于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑,主力撰写有关新常态文章,更强调在机会成本的法则下“买不买楼也充满风险”甚至“不买楼的风险更大”!近年汪氏提倡“平民财技”,认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术。
汪敦敬经营企业的格言是“上善若水”,认为营商要“追求增值不求夺财”,祥益地产高度参与小区公益及慈善活动!

   好多人问我,环球多年的无止境量化货币会怎么“收场”?当中危与机如何掌握?


   量化愈多货币应带来愈多通胀才对,因此,无限量化的结果应是无限贬值和高通胀才对!这原是简单的供应原理,虽然,各国的政策可运用供应、需求、及市场基制等等手段令市场效应迟来,甚至来了市民感觉不到,但这些手段不见得会令量化的代价消失,“市场从来都没有免费午餐”!


   近年大多数的时间里美国量化货币大幅增长的同时,遇上其他国家量化得更凶狠的时候,美元反而会升值,这是“被升值”!类似的暗斗,只会隐藏和延迟了问题的发生,实际资金是可怕地被大量量化。


   有些国家如美国将无中生有的资金放在股票市场上,成为永远向上的金融神话,真的会有这些神话吗?


   竟然有人相信在广泛量化货币之下,反而物价会下跌!这是令我啼笑皆非的。


   疫情的确冻结了消费甚至冰封了市场,令物价有短期出现像通缩的物价下跌,但这种冰封是会恢复的,而疫情必定会引来更多的量化资金去救市,低消费也会积聚更多的消费需求。


   更重要是,当银行体系囤积了愈来愈多的资金,就会引来低息效应,始终有一日会超过临界点,超低息会引来消费效应,近日不少人投入投票,我公司一些年轻人都有用杠杆去获利,如果在十年前,笔者就会似父亲一样教训他们一顿,因为高杠杆风险高,但是这次我是不敢给意见了,因为高杠杆下却超低息,以他们的收入来说是完全能负担得起的,小伙子抽到的快手(01024)比起老板真金白银去抽签的还要多,我不鼓励他们却心里为他们高兴之余,我觉得亦是一个启示,就是资金是日益泛滥了,泛滥去到一个极限,我认为市场即将会出现“满溢效应”。


   超低息期不知不觉令到年轻人得到无限的眷顾,但是只是年轻人本身不清楚而已,现在买楼上车只是1.4%左右的息口,是低过交租的;而在投资来说,0.1%的一个月银行同业拆息是代表了什么?是代表了市场波幅往往大过息口,这点是很重要的幸福投资环境,笔者大部分青春都是活在超过10%以上的息口中,息口支出已经是分多息,市场获利波幅只是息口的一小部分,今天世界已比昔日幸福得多,只是今日网上和传媒世界太盛行自怨自艾而已,这无疑是益了一班聪明人,这次可能是经济史上第一次贫富悬殊的原因是太多人放弃而太少人奋斗。


   香港住宅楼市也显然进入了“小阳春”状态!成交也价量齐升!公众普遍关注下,评论楼市的工作也忙碌了不少,执笔当天正是一日走了三场演讲会及网上节目!


为何失业结业严重下,楼市反更畅旺?


   在“Q&A”问答时段,观众都很热烈地作出提问,其中一条是每一场演讲都有人提出的问题就是:“汪生,在失业率和结业潮日益严重之下,为何仍未拖跨经济,反而楼市近日更趋畅旺呢?”我如何令他们释除疑虑?我想和大家分享一下!


   地产代理的功能是“市场证人”,进入了近年信息“爆炸”阶段,垃圾信息充斥网上甚至各媒体,甚至令真假黑白难分的情况出现,具公信力的地产代理更充当了“解签佬”角色,可以说是本业提升价值的良机,寄语地产代理必需要有良好和专业的纪录,才会得到人们尊重的。


   笔者认为,从来失业潮和结业潮都只是在经济结构崩溃和泡沫爆破下发生,不过这次并不是!香港只是在社会暴乱和疫情下,个别行业上出现了萧条现象!真正的经济结构,香港还比两年前更强壮。


   -与两年前比较,香港拥有更多的资金!


   -总存款量M3这两年屡创新高达17万亿(2021年1月)。


   -却更少的负债!


   -最新贷存比率只是73.6%左右!


   -住宅供应量更加不足!


   -建屋量和落成量也大减!


   -有更强的财富效应!


   -在低借贷下香港楼市的市值持续上升!


   -根据各大指数,2020年香港住宅楼市仍然有轻微升幅,即是说,在环球也面对疫情蹂躏之下,香港是保持到主力的财富!


   -香港金融中心日益受国际认同及重视,股票市场日益活跃,令香港散户平均财富增加了约80万!


   -在天灾人祸的两年时间里面,其实也聚积了很强大的购买力!


香港问题并非经济不景,而是贫富悬殊


   纯粹从地产角度去看,在失业率增加下不单只买家没有大幅减少,更加重要的是香港“有钱人”是一年比一年增加!!看看数据:


   1.根据统计处,平均工资是保持上升的,2020年第一至第三季数据分别是+2.2%、+1.3% 和+1.0%。


   2.千万富翁人数按年上升22%,由2019年41.3万人上升至2020年的50.4万人,即15港人中有1个千万富翁。


   3.家庭月入八万港元或以上5年间增长超过4成,由2015年第四季的21.83万个上升至2020年第四季的31.14万个家庭。


   香港穷人多了!


   但“有钱人”亦增加!


   没错!香港的问题不是经济不景,而是出现了贫富悬殊!请大家对症下药!


   在疫情之下,还有美丽的低息时光,香港是全世界最幸福之地!


   我同意无资产的穷人是更辛苦,但我想提醒的就是,愈来愈多的量化货币始终会带来“满溢效应”令楼价和物价急速上升!无资产者不单只在分享利益上吃亏,未来在物价上都会受到高通胀之苦,现实是没有免费午餐,量化货币始终要“买单”!


   “金融乱世”仍未完!经济冲击仍不断!

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