每年年初我也发表《我对楼市的十大忠告》予读者参考，2020年已是第十三年，未发表对2021年的意见前，我想先检讨及修正今年一月发表的十大忠告：

   年初在一片悲观的氛围下，我们仍然强调“西去东来”和香港将出现“新格局”，如果以贸易逆差来判断中美贸易战谁胜谁负，那中国算是一个小胜，中国在过去一年亦成为最大消费国！东盟亦取代了美国及欧盟成为中国最大贸易伙伴！中国更加透过一带一路的成绩联合东盟成为最大经济体！“在美国国势日益衰落下，时间对中国有利！”

   新格局方面，“香港虽失去区域性领导地位，但中央显然已部署好新的布局，继续保持香港的资金充裕及上市集资的良好功能！”、“未来香港将股照炒，楼照买！”无错，在年初人人都担忧资金流出香港下，我不单只评估香港的金融中心地位会更进一步巩固，而且我们还认为将出现“水淹香江”！结果，在2020年香港的M3共最少8次创了新高，M3增加就令到低息潮和供楼息口H按更进一步减至1.59%左右！

   我们亦强调大湾区的重要，疫情封关只能推迟大湾区的洪流，我深信明年大家开始会感受到大湾区这个新世代经济力量，同样被推迟的其实是财富效应的第三期，但现时换楼潮正正是反映了传统财富效应主导市场。

   “楼市继续以龙市向前巩固向上”，很多人好奇怪住宅楼价在天灾人祸之下仍然企得很稳，龙市理论的拾级而上的上升趋势是充分体验的！不单只楼价企得稳，其实租金亦不存在下调趋势，只是短期调整。

   我在年初认为当时是置业良机切勿错过！虽然来到年尾在指数上楼价是比撰文的时候高出10.8%（以祥益地产的屯门楼市呎价领先指数计算），但问题是400多万的楼盘放盘量是有增加的，这是在平息时代亦是一个入市良机。

   商铺租金大幅减低及招聘容易了是创业良机的话，当然机会只属于有准备及合适时势的人，大家要自己评估，“政治凌驾一切，万物回归市场”！趋势和意外会继续互动发生下去的。

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