我经常都说“影响楼市最重要的因素是货币”，货币包括汇价及最重要的现金流。近十多年来，因为环球各国量化货币令大量资金流到香港，但是香港的投资市场，包括楼市是受到楼市辣招所抑制的，而我们的股票市场亦是较冷静及低泡沫，多年也没有怎样升到，恒指PE(市盈率)更加低过20，所以大量流入的资金就成为银行存款，于是银行资金水浸形成了香港的超低息年代。而楼市亦发挥了多年的功能，在量化货币之下楼价升幅是可以追得上银纸贬值及量化货币的数量。有人说既然过去十多年是环球量化的“放水年代”，根据西方各国央行最近表态未来就可能是一个“收水年代”，我听了这个说法后不禁苦笑，究竟是“收水年代”还是“吹水年代”？过去十年的确是环球集体量化货币的，但长远“收水”的国家必须要配合经济的回复，有显著的经济增长才能收水及加息，大家返回现实，其实很多西方国家所谓经济增长及反弹，只是在年前中美贸易战及疫情创伤相比之下的所谓上升。在现实中，其实不同国家有不同表现，我们看到已分为几种：

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   第一种是受控调节的，受控调节的国家通常都是GDP较优良的国家，例如中国已经可以不太需要依赖过去的量化货币模式，用降准等其他较婉转的手段去控制市场上的资金，而且一早已经是有进有退，而且中国懂得用实际的产业、工业和基建去将量化货币的钱成为真而深厚的实力，我们看到新西兰亦不错，其没有卷入“五眼联盟”积极封杀中国的风波，一样与中国做生意，甚至接收澳洲的一些优势，加上新西兰是被疫情影响较少的国家，这些因素令到其GDP增加至最近+2.4%，这些国家是有条件结束量化这种兴奋剂及回复息口上升，合乎传统西方泡沫经济“放完就收”去固本培元。

   第二种，是如欧洲的比较务实的：务实地期望加息，开诚布公，有关国家国内的群众相对亦会比较有安全感，要真正加息相信必须要落实经济真正回复，那可以看到中欧关系不可能长期太冰封，要回复经济其实很需要和中国造好贸易协议，时间对中国有利。

   第三种主要是“吹水”的，我说“吹水”不为过，美国和英国类似的“吹水”就是根本没有经济复苏的条件，亦更加没有向好趋势，甚至乎仍然被新一波疫情所困扰，他们希望围堵中国但是不成功，他们最应该做的本来就是改革内部经济甚至政治，但他们亦没有勇气。在最近一波Delta变种病毒扩散，充分暴露了西方世界自我的弱点，防疫禁令和戴口罩仍然受个别群众抗拒，这种西方的自私弱点，令集体的防疫行动是远逊于东方的。题外话我认为香港人亦应该要想一想，我们要追随西方的自私弱点走向衰退吗？

   第四种国家如俄罗斯和个别新兴国，他们不会像美国、英国及日本在货币上的高流通量，即是说没有太多量化货币的条件，对他们来说，量化货币的副作用来得会比较快，所谓无论他们想不想，都会结束这个阶段而避免货币副作用令到币值失控，所以他们的加息是真的。

   我可以说全面量化货币的时代结束，但是未来量化货币的情况是“八仙过海各显神通”的，有放有收的情形之下会有一些新常态出现，但如果在投资上来说最重要就是香港的资金有否因为这新常态而增加。

   最后我想说无论经济景气与否，其实永远都有实在的向好和不向好因素，楼价升跌不是由有否向好和不向好因素所决定，楼价升跌是这两种因素博弈的结果，所以不要说看到负面因素就等于楼价跌，亦不要只看到向好因素就等于楼价升，报导楼市就是报导这两种因素相冲之后，我们看到的磨合结果而已。

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