美国5月小非农数据创两年新低，美国总统特朗普再次向联储局主席鲍威尔施压，要其即时减息。在减息预期升温下，地产股今早(5日)普遍造好，其中恒基地产(00012)更最多飙逾半成，近日公司管理层指，近期银行同业拆息(HIBOR)回落，有助楼市交投量，下半年会加快推盘，有券商亦认同拆息下跌有助恢复市场信心。昨日(4日)供楼相关的1个月拆息跌至约0.77厘，以市场上普遍的拆息按揭(H按)加1.3厘计算，实际利率降至约2.07厘。地产股可否再吼？当中哪一只可看高一线？

（恒基地产网页截图）

美小非农数据创两年低 特朗普施压鲍威尔要立即减息

　　有小非农数据之称的美国5月ADP私营部门就业职位增加3.7万个，低于预期，增幅创下两年最低水平。数据公布后，特朗普在社交平台Truth Social发文，再次批评联储局主席鲍威尔行动“太迟”，认为必须即时减息。联邦住房金融局(FHFA)局长普尔特(Bill Pulte)亦加入呼吁减息，在社交平台X上称，鲍威尔必须即时减息，不要再拖。

恒地李家诚：拆息回落有助楼市交投 下半年会加快推盘

　　另外，恒地主席兼董事总经理李家杰及李家诚近日在股东周年大会后见传媒，李家诚表示，近期银行同业拆息(HIBOR)回落，有助楼市交投量，预期息口仍有向下走的空间，集团会留意市况，下半年会加快推出一些楼盘和单位。

　　李家诚又指，过去五一黄金周及母亲节，集团位于核心区商场的生意额较2018年疫情前有10%增长，人流亦增长15%，民生区商场生意亦有稳定升幅，相信关税战缓和下，本港零售业下半年会好转。写字楼方面，他称，市场偏好优质商厦，也会考虑科技创新及可持续发展元素，旗下国际金融中心租金硬净，中环甲级写字楼The Henderson出租率亦超过80%。

交银国际：拆息跌助恢复市场信心 料楼价下半年升3%

　　交银国际近日发表报告表示，虽然今年宏观不确定性仍将影响香港房地产市场，但一些更关键因素正在出现转机，有望助楼市稳定，尤其是住宅市场，包括人口反弹和近期利率大幅度下降，同业拆息下跌，也有助恢复市场对楼市的信心，预计楼价今年下半年升3%，而2026年及2027年均分别升5%。

　　至于住宅租赁市场，报告指，住宅价格及租赁市场的分化趋势自2023年开始延续至今，无论是香港居民回流，还是政府推出的人才引进计划，人口涌入都会增加住房需求，并推动短期租金增长。预期今年租金普遍上升约2%至3%。而写字楼市场将保持谨慎，虽然空置率有所下降，但仍居于高位，今明两年有不少大型项目落成，限制写字楼市场反弹空间。预计在租金预期发生变化或经济前景显著改善前，主要中央商业区甲级写字楼租金今年按年料跌约3%至5%。

汇丰研究：低利率环境利好港股 尤其地产及公用股等

　　汇丰环球研究亦指，一个月香港银行同业拆息(HIBOR)已跌至2022年以来的最低水平，较低的HIBOR减轻了企业和消费者的按揭还款及借贷成本。参考历史经验，低利率环境利好香港股市，尤其是房地产、公用事业和房地产信托基金(REITs)等板块。额外的流动性可能随着创纪录高位的低利率定期存款到期，并转投股市而进入市场，亦指本地流动性充裕，将支持香港股市。

　　该行表示，短期内，套息交易以及香港金管局为维持联系汇率而可能进行的货币干预，均预示HIBOR可能上行，这可能导致股市出现回调。但除此之外，流动性仍然充裕，且美国联储局正在降息，预计HIBOR将维持在低于过去几年的水平，而住宅市场已在复苏。鉴于需求疲弱，零售和商业物业则将持续面临挑战。

星展料今年楼价跌5% 明年货尾减少楼价看升3%

　　不过，星展银行经济研究部香港房地产分析师丘桌文表示，内地及海外资金开始重回住宅市场，惟受到货尾量高企影响下，发展商需以低价卖楼套现，预料今年楼价将下跌5%，而当货尾量减少，相信明年楼价将会“触底”并看升3%。另方面，写字楼新供应数字仍属于高水平，在正常的商业活动下“吸纳都吸纳唔晒”，所以未来写字楼空置率将会增加，同时对租金构成下行压力，料今年写字楼租金跌10%。

　　零售市道方面，星展银行高级研究分析师梁梓莹表示，由于港元持续强势，加上访港旅客消费疲弱，导致旅客的总消费贡献持续下跌约5%。考虑到旅客贡献的急剧减少及消费模式改变，料今年香港整体零售销售额将下跌5%。港人北上消费或外出旅行消费政府没办法阻止，该情况为结构性改变，政府只能接受，同时推行更多政策以增加本港人口，以及举办更多活动吸引旅客来港，以抵销因北上消费或外游所导致本地消费力减少的影响。

黄伟豪：拆息低料属短期因素 地产股恐减派息现价买不过

　　胤源世创家族办公室(香港)第一副总裁黄伟豪指，近期有较多利好地产股因素，一来市场对美国有一定减息预期，虽然美联储未真正行动，但现时估计下半年有机会至少减两次息，二来近期香港拆息的确很低，不止地产市道，港股收息类股份亦见强势，公用股及地产股都有此类概念，故有人追捧。事实上，拆息低对本地楼市短期或多或少有些正面帮助，但拆息长期维持那么低机会不高，应属短期性因素，且要看美国是否真的继续减息，故地产股近期应属短期升势为主，投资偏于中性，就算息口回落对地产市道也不会有很大帮助，始终对香港经济看法一般。

　　黄伟豪又指，地产股也不是每只质素都好，新世界(00017)债务就令人担心，另以往投资者贪地产股有息派，但近年有几只都减了派息甚至不派息，其中恒地财政等基本面不太差，但今日除净后才升颇奇怪，今日买没权收今次息，股价料也属短期上升。总之，地产股现价不建议买入，若贪派息可吼其他板块如内银或本地银行股，而地产股往后减派息预期仍存在。当然，若真的很喜欢地产股，除恒地外，新地(00016)及信置(00083)质素也较好，长实(01113)也不差，惟其业务偏向综合型，不是纯做地产。他强调，全都只宜待回调才吼，特别是恒地已除净兼升至近月高位，除非短期有新催化剂，否则现价买入不见有甚么诱因。

　　地产股今早普遍造好，恒地升4.73%收报24.35元，新地升0.6%报84.3元，长实升1.71%报32.8元，信置升1.26%报8.06元，新世界升1.32%报4.6元，太古地产(01972)升2.34%报18.36元，恒隆地产(00101)升3.55%报6.42元，希慎(00014)升2.42%报13.54元，嘉里建设(00683)升0.66%报18.42元。

（经济通HV2报价系统截图）

　　（撰文：经济通市场组、采访组，整理：李崇伟）