中国的商品住宅房的销售面积和款额于２０２３年１－３月份皆出现温和上升，初步止住多时一直出现不同程度减少的劣态。此项楼市前景值得审慎乐观之因，乃商业银行在一季度对房地产贷款有较快的回升，而住宅施工面积、新开工面积仍保持缩减，以逐步消化竣工面积和待售面绩尚保增长的货源。重要的是房地产开发商得尽量销楼、集资和控制以建楼为主的生产成本，减少债务负担，使资本与债务渐趋平衡，回复建康发展。
　
房地产开发企业到位资金３月份初见增３﹒４％
　
　　来自中国国家统计局所发布的最新资料，最惹人注目的当然是：商品房销售中的住宅物业销售情况：（１）销售额度于２０２３年１－３月份累计２﹒７６４７万亿元，同比增长７﹒１％，相对于１－２月份１﹒４１３４万亿元的升幅３﹒５％，环比多增３﹒６个百分点，而此数于２０２２年１－１２月份累计１１﹒６７４７万亿元同比减少１４﹒３％。（２）销售面积２﹒６２５１亿平方米，同比亦增１﹒４％，较１－２月份１﹒５４４亿平方米尚减０﹒６％，出现微跌转略升之况，反映出境内的住宅房地产市道有温和向好的态势。

　　商品住宅房市场的前景，值得审慎俏看，乃因（一）商业银行开始加大对商品住宅房发展的支持力度。据中国人民银行的《２０２３年第一季度银行家问卷调查报告》，低迷了好一段时间的房地产贷款，需求指数于２０２３年一季度环比大幅增长１１﹒６个百分点，并达到５５﹒３的超越临界点的扩张，止住２０２２年四季度跌落至４３﹒７，环比更减少３﹒１个百分点深化收缩之况。此一现象，意味地产开发商开始俏看商品房地产市场的前景，商业银行也有同样良好的观感，而作出实际的信贷支持行动。

　　至于商品房地产市场，亦有颇不少良性的调节，特别是（二）房地产开发企业到位资金，于２０２３年１－３月累计３﹒４１万亿元即使同比减少９％，但扣除１－２月份２﹒１３３万亿元所减的１５﹒２％，显示３月份的到位资金同比应该增加３﹒４％，是正数，不是多时的负数劣象，其中（ｉ）国内贷款１－３月份达４９９５亿元同比减少９﹒６％，与１－２月份３４８９亿元的１５％跌幅相抵，３月份亦出现１﹒２％的温和升幅。（ｉｉ）自筹资金１﹒０１亿元同比减少１７﹒９％，比１－２月份所减的１８﹒２％为低。

　　更好的是与买方有关的数据，有良性的表现，如（ｉｉｉ）定金及预收款于１－３月份累计达１﹒１９万亿元同比减少２﹒８％，与１－２月份减１１﹒４％相抵，３月份该是增加１４﹒４％；和（ｉｖ）个人按揭贷款于１－３月份累计６１８８亿元同比减少２﹒９％，相减免１－２月份１５﹒３％的跌幅，得出３月份是上升２１﹒９％。此意味市场的买意重临。

　　再看（三）供应方面，商品住宅的投资：（１）开发投资于１－３月份累计１﹒９７６７万亿元，同比减少４﹒１％，与１－２月份所减４﹒６％之数相抵销，３月份的同比增幅有３﹒１％。但（ＩＩ）施工面积于１－３月份累计５３﹒８２１４亿平方米同比减少５﹒４％，比１－２月份的减幅４﹒７％，有所扩大；（ＩＩＩ）新开工面积１﹒７７１４亿平方米同比减少１７﹒８％，比１－２月多减９﹒１个百分点。此二数意味房地产开发商的开发步伐有所放慢，审慎地观察市场的未来发展和表现。
　
银行贷款再积极支持住宅开发及买家按揭
　
　　开发商品住宅房的速度有所放慢，显然是要对冲一下存货尚增之况：（ＩＶ）竣工面积于２０２３年３月底时为１﹒４３９６亿平方米，同比增长１６﹒８％，比２月底时所增的９﹒７％，要多７﹒１个百分点，（Ｖ）待售面积３﹒１８１４２亿平方米，同比持平于对上一个月份的１５﹒５％，均属可观的增长，确很有需要作出较为重大的调节。

　　国务院于２０２２年１１月２２日由时为国务院总理李克强主持召开的常务会议，部署抓实抓好稳经济一揽子政策和接续措，其中重点是要力挺商品住宅房地产市道回稳，做法是要落实好“因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策”，尤其是最新的“推进保交楼等专项借款尽快全面落到项目”政策，该有利于房地产开发商建楼套现再投资，和强化准买楼者置业的信心。从国家统计局的数据，可见国务院几个月制定的政策和做法，已产生有助商品住宅房市道进一步回稳之效。

　　我要指出的，是内地的房地产开发商特别是内房股，最大的问题是过去投资发展和扩张力度实在太猛烈，负债日益沉重，遂出现资不抵债之乱象，故内房股现时以至今后一段不短的时间要控制好投资的规模与步伐、严控信贷和融资成本力度，确切保障交楼的承诺做实做足，使售楼回笼的资金可抵债，才能够改变有颇不少内房企业资不抵债的情况。商品住宅房地产才有望逐步回复健康发展的康壮大道。

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