中国的商品住宅房销情持续向好，销售款额及所涉面积于２０２３年前５个月份保持连升态势，个人按揭预付款于５月份延续４月份之升而成二连升，显示楼市恢复需求和前景值得审慎乐观。尤其是住宅施工面积、新开工面积仍持续缩减，以逐步消化竣工面积和待售面绩的货源，商品住宅房市场有望渐次回复稳定健康的发展轨道。
　
房地产开发企业减投待消化货尾再扩展
　
　　来自中国国家统计局所发布的最新资料，房地产市场有持续温和好趋向，最惹人注目的当然是（一）商品房销售中的住宅物业，销售情况有不断好转佳态：（Ｉ）销售额度于２０２３年１－５月份累计４﹒５１３２万亿元同比增长１１﹒９％，基本持平１－４月份３﹒６万亿元的１１﹒８％升幅，不仅属双位数的较快增长，连同１－３月份２﹒７６４７万亿元所增７﹒１％和１－２月份１﹒４１３４万亿元升３﹒５％，属四连之升，更为逐月升幅有所扩大之况。

　　和（ＩＩ）销售面积，于１－５月份累计达４﹒０６６３亿平方米，同比上升２﹒３％，略低于１－４月累计３﹒２９６亿平方的２﹒７％升幅，相对于１－３月份２﹒６２５１亿平方米的１﹒４％升幅要高，而１－２月份１﹒５４４亿平方米尚减０﹒６％，三连升，反映出境内的商品住宅房地产市道有温和向好的态势。

　　商品住宅房的需求稳步回升，可见之于（二）房地产开发企业到位资金看，有同样良性发展，特别是（ｉ）个人按揭贷款，与商品住宅房的销情齐步上行：于１－５月份累计１﹒０３５４万亿元，同比增长６﹒５％，相对于１－４月份８２２２亿元所增２﹒５％多增整整４个百分点，二连升，并改变１－３月份累计６１８８亿元同比减少２﹒９％之态。此况意味市场的买意重临，亦得到商业银行的支持。

　　和（ｉｉ）定金及预收款于１－５月份累计１﹒９８７８万亿元，同比增长４﹒４％，比１－４月份１﹒９２５万亿元的４％升幅多增０﹒４个百分点，二连升，扭转１－３月份累计达１﹒１９万亿元同比减少２﹒８％之况。

　　即使商品住宅房的销情和预见性的贷款齐步上升，却并未刺激房地产开发商加大投资力度，理由是（三）要不断消化过去多年的盲目投资使现今出现过度的存货，始谋未来发展之道：（１）竣工面积于２０２３年５月底时为２﹒０１９４亿平方米，同比增长１９％，稍低于４月底时１﹒７３９６亿平方米的１９﹒２％升幅，却较３月底１﹒４３９６亿平方米所升１６﹒８％还要高，确有需要加大消化货尾的力度，否则房地产开发商不易处理好供求关系，而影响到业绩表现。

　　正正因为房地产发展商慎于投资，使（２）待售面积保持稳态，有利于渐次达致供、求相对全理的均衡：于５月末时为３﹒１亿平方米，同比增长１５﹒９％，与４月末及３月末分别增长１５﹒４％与１５﹒５％，无疑仍属可观的增长，惟情况基本稳定下来。
　
房企要确保准时交楼承诺套现减债挺绩
　
　　由是房地产开发商（四）持续减低对住宅商品房的开发投资力度，是合理之举，于１－５月份累计３﹒４８万亿元同比减少６﹒４％，比１－４月份２﹒７万亿元所减４﹒９％多减１﹒５个百分点。此使施工面积于１－５月份累计５４﹒８亿平方米则减６﹒５％，比１－４月份累计５４﹒２亿平方米的５﹒９％减幅多减１﹒６个百分点；因新开工面积于前五个月２﹒９亿平方米同比增加２２﹒７％，较１－４月份所减２０﹒６％多减２﹒１个百分点。

　　再看（五）房地产开发企业到位资金及其他项目的最新发展，于２０２３年１－５月份累计５﹒５万亿元，即使同比减少６﹒６％，比１－４月少减０﹒２个百分点，其中（ｉ）国内贷款１－５月份累计７１７５亿元减少１０﹒５％，比１－４月份６１４４亿元减１０％多减０﹒５个百分点。（ｉｉ）自筹资金１﹒６２万亿元减２１﹒６％，１－４月１﹒２９万亿元则减少１９﹒４％。

　　要重申：内地的房地产开发商特别是内房股，最大的问题是过去投资发展和扩张力度实在太猛烈，负债日益沉重，遂出现资不抵债之乱象，故内房股现时以至今后一段不短的时间要控制好投资的规模与步伐、严控信贷和融资成本力度，确切保障交楼的承诺做实做足，使售楼回笼的资金可抵债，才能够改变有颇不少内房企业资不抵债的情况。商品住宅房地产才有望逐步回复健康发展的康壮大道。

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