“稳增长”登上中国2023年最高优先级之际，“第四匹马”终于奔腾而出，说的正是房地产。跟去年底针对房企融资的“三箭(信贷、债券、股权)”齐发不同，央妈、银保监周四(5日)晚首次揭盅的“首套住房贷款利率政策动态调整机制”，直指需求端刺激。

　　不过，如同疫后重开颠簸坎坷，楼市复苏亦荆棘密布，要恢复购房者信心，首套房贷“降息”的小甜头显然不足够。

跌跌不休城市，可撤利率下限

　　动态清零、三条红线、房住不炒……多重淡风夹击，2022年，内地100大重点城市的新建商品住宅成交面积急剧缩水近四成，至2015年以来最低；其中，排头兵深圳的成交量更录2010年以来最低。

　　鉴于房地产牵涉庞杂产业链、就业链，更攸关地方政府钱袋子(去年首11月国有土地出让收入跌近四分一)，乃至系统性金融风险，重新搅动一潭死水般的楼市，几乎是最高层“搞活经济”最高指示下的必然选项。

　　根据央行、银保监的最新通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性下调或取消当地首套房贷利率政策下限。按此标准，厦门、武汉、天津、大连等至少38个二三线城市均在松绑之列。

年省数千甜头，难敌跌价担忧

　　房贷利率“降息”获监管层开绿灯，如何评估？去年底降至4.15%左右、13年来最低的全国首套房贷利率还有多少下调空间？

　　按最新5年期以上LPR利率4.3%，即使上一轮2016年救市时的“85折房贷”优惠重出江湖，理论上，符合条件城市的首套利率最低可降至3.65%左右，较现水平低50点子；以每100万20年期贷款计，预计每年可节省三千多元。但面对上述38个二三线城市，个别房价过去半年即每平米下跌逾三千元，此能否吸引买家入市，见仁见智。

　　此外，深圳市住建局等六部门昨日祭出允许二手房“带押过户”，但简化后端交易程序未必能有效刺激前端成交量；而当局据报拟对房地产佣金实行全国上限指引，或定为销售价格的2%-2.5%，实际亦高于现时个别中介1%的水平。

　　由此看，要恢复购房者信心，尤其当同时需对冲楼市整体供应过剩、人口减少、城镇化见顶，更多大招仍待酝酿中。