领展房产基金(00823)今日(29日)中午公布全年业绩，可分派总额按年增6.4%至67.18亿元，好过市场预期；全年每基金单位分派虽跌4.3%至262.65仙，但仍高于预期。此外，全年中国香港物业组合收益按年增2.2%，零售物业租用率维持98%。领展绩前半日跌1.5%报32.95元，以半日收市价计，股息率近8厘，而午后最多转升半成至35.15元。领展绩前遭多间大行调低目标价，主要是忧虑港人北上消费，将限制领展香港零售租金收入，现时业绩胜预期或可纾缓市场忧虑。此外，领展绩后获大摩唱好，予目标价48元，今年股价仍累跌约两成，或有进一步上升空间。

（领展网页多媒体资料库）

全年可分派总额按年增6.4% 末期每基金分派增11.6%

　　领展截至今年3月底止全年度，可分派总额为67.18亿元，按年增长6.4%，好过市场预期介乎64.1亿元至66.78亿元；末期每基金单位分派132.57仙，按年增11.6%，连同中期每基金单位分派130.08仙，全年每基金单位分派跌4.3%至262.65仙，惟仍高于市场预期。市场原预期，领展全年度每基金单位分派介乎254至261仙，按年减少4.9%至7.4%。而由于投资物业公平值变动转录亏损，领展全年度扣除与基金单位持有人交易前，录得列帐亏损24.6亿元，前一年度为盈利153.9亿元。

　　期内收益及物业收入净额分别按年增11.0%及9.5%至135.78亿元及100.7亿元，主要来自2023年3月收购的新加坡资产，以及于上一个财政年度完成收购澳洲及中国内地物业之全年贡献。投资物业组合的估值按年减少0.6%至2359.79亿元，主要由于若干物业的资本化率攀升导致公平值下降，以及外币兑港元贬值。随着完成收购七宝万科广场之余下50%权益，其价值之100%已全数纳入领展房托投资物业组合，从而部分抵销了上述影响。基金单位持有人应占资产净值按年减少5.4%至1788.23亿元。

全年中国香港物业组合收益按年增2.2% 零售物业租用率98%

　　另截至今年3月底止全年度，领展香港物业组合仍表现稳健，收益总额及物业收入净额分别按年增长2.2%及0.1%，主要由于中国香港停车场业务表现改善，惟部分被办公大楼表现疲弱所抵销。于2024年3月31日，中国香港零售物业组合维持98%的高租用率；平均每月每平方呎租金上升至64.4元，较去年63.8元上升0.9%。此外，全年度整体平均续租租金调整率维持按年增长的势头，上升至7.9%，惟不及上半财年的8.7%，整体租金对销售额比例则稳定于12.6%的健康和可持续水平。

　　集团指，期内中国内地物业组合以人民币计算的总收益及物业收入净额分别按年增加6.3%及10.6%。此增长主要得益于零售资产的表现出现好转，加上新收购的两项物流资产以及七宝万科广场余下50%权益的贡献，惟部分上升因办公大楼表现较逊色而抵销。由于人民币表现疲弱，以港元计算的收益及物业收入净额分别按年增加1.7%及5.9%。于2023年3月31日，内地零售物业组合租用率达96.6%。于2023/2024年度，领展中心城通过策略性地租出前主力店撤离的地库空间使租金上升，并带动平均零售续租租金调整率至2.8%。

　　于回顾年度内，负债比率由24.2%下降至23.5%。负债总额(面值)减少57亿元至600亿元。为应对长期高息环境，集团已对债务组合进行策略调整，将定息债务比率由56.8%提升至69.8%，以尽量降低利率波动的风险。事实证明，集团的利率策略取得了有效的成果，尽管市场利率于年内飙升，但平均借贷成本仍维持于3.78%之具竞争力水平。

领展：资产负债表稳健　带来可推动增长并购机会

　　领展主席聂雅伦表示，尽管受到各项不利因素持续影响，很高兴可再次取得稳健的业绩。于回顾年度，多元化的效益显而易见；海外投资组合的回报上升，并与中国香港及中国内地的表现呈反周期增长。目前不少投资项目在充满挑战的市场环境下正重新定价，稳健的资产负债表为其带来可推动集团增长的并购机会。

　　领展行政总裁王国龙指，为开展增长新里程，集团致力强化投资实力，以管理来源多元化的资金及把握更广泛的投资机会，同时最大限度地降低资金成本并保持稳健的风险管理。中长期而言，透过积极管理物业组合、投资项目、资本和资产，有信心成为世界级的投资者和管理人，为基金单位持有人创造价值，带来稳定的回报及长期可持续的增长。

大摩：全年每基金单位分派胜预期 予目标价48元

　　摩根士丹利发表研报指，领展截至3月底止2024财年，每基金单位分派约2.63元，按年跌4%，相当于收益率8%，分派金额较该行及市场预期高2%，属好过市场较差的预期。可分派总额按年升6%至67亿元。期内中国香港物业租户的零售销售额按年升0.4%，对比2024财年首9个月升1.3%，相当于疫情前水平101%，反映在今年1月至3月按年录得2%跌幅，而同期本港零售市场则跌1%。中国香港出租率98%，较去年底的97.6%改善，予“增持”评级，目标价48元。

　　另富瑞发表速评指，领展刚公布2024年3月底止全年度业绩，下半年基础利润为34亿元，按年增12%，较上半年增2%，超出该行及市场预测4至10%。另外，毛收入按年增11%，基本符合预期，但因成本上升导致利润低于预期3至4%。净利息支出按年降5%，略好过市场预期。受递延税项影响，领展在2024财年每单位分派2.63元，同比跌4%，但仍超过富瑞及市场预期2至4%。每股资净值按年减5%，主要因为资本率上升所致。总括而言，领展2024财年下半年整体表现较稳健，基本符合或略好过市场预期。

温杰：未来业绩难料兼受制美债息高企 料最多见36元

　　凯基亚洲投资策略部主管温杰表示，领展业绩相信会对股价有些少帮助，之前市场忧虑港人北上消费会对领展香港租金收入有影响，但现时见到无论续租率及租金收入都仍能上升，暂未受拖累，股息率亦达8厘，问题是未来半年业绩能否保持。再者，今次业绩主要受惠新收购资产及物业入账，此为一次性收益，下次未必再有。另外，领展股价表现很受美国债息影响，预计美国今年内只减1至2次息，若只减1次，可能要迟至11或12月才开始减息，令美债息持续高企。除非美债息明显下跌，否则领展股价升极有限，绩后或可升多一两日，但料36元会遇上阻力。

　　领展收市升3.74%收报34.7元，最多升5.08%至35.15元，连升3日，累升4.51%，成交8.81亿元。

（经济通HV2报价系统截图）

　　（撰文：经济通市场组、采访组，整理：李崇伟）