多间在中国香港上市的内地房地产开发企业股份的商品住宅房销情欠佳，新开发投资持续缩减，更面对颇不少财政问题，要需要解决现金流不足之困，可循(1)把现货或在建楼盘以批发式“打包”之途，售资予具专业的资产管理公司套现，以支持现时的营运所需，同时(2)要控制好各方面的成本开支，(3)争取银行的稍延还款期和稍降利息，甚至(4)考虑与楼宇单位的买家探讨适度延迟交付的期限。内地的楼市存在系统性风险的压力，各方必须正视问题，共商化解之法。
　
商品住宅房持续减销显市场信心不足
　
　　从中国国家统计局发布最新资料，可见内房企业所面对的问题和困扰日益严重，特别是（一）商品房销售中的住宅物业，销售情况在最近两个月有转弱的新趋势：(I)销售额度于2023年1-10月份累计8.6502万亿元，同比减少3.7%，较1-9月份7.277万亿元所减3.2%扩大0.7个百分点，更远逊于1-8月份6.99万亿元减1.5%减幅和1-7月份减0.7%，而于1-6月份累计之数尚增3.75和连同1-5月份11.9%及之前的六连之升，情况逆转。

　　此因销售面积，于1-10月份累计7.9386亿平方米同比减少6.8%，同样比1-9月份累计7.277亿平方米的6.3%减幅多减0.5百分点，而上半年之1-5月份4.0663亿平方米尚能上升2.3%、1-4月升2.7%、1-3月份升1.4%，反映出境内的商品住宅房地产市道由温和向好转日益差劲。

　　商品住宅房的销情反复逆转，引人以忧的更是（二）竣工面积于2023年10月末时为4亿平方米，同比增长19.3%，而9月3.13亿平方米则增20.1%，皆属两成之增，在市场需求转趋疲弱之际却出现供应增加之况，使内房企业更加不易消化货尾，否则房地产开发商不易处理好供求关系，而影响到业绩表现。

　　另一个重大问题，为（三）房地产开发企业到位资金，显然受商品房销情欠佳之困：1-10月份累计10.73万亿元同比减少13.8%，比1-9月份累计6.4531万亿元的18.3%减幅有所收窄尸，较1-8月份6.479万亿元的18.2%减幅多减0.1个百分点，特别是(i)个人按揭贷款，与商品住宅房的销情齐步下行：于1-10月份累计1.85万亿元同比减少7.6%，比1-9月份1.7028万亿元所减6.9%要多减0.7个百分点，而1-6月份1.24亿元尚增2.7%和1-5月份1.0354万亿元增6.5%。此况意味市场于下半年的买意再度转差。

　　和（四）定金及预收款于1-10月份累计3.65万亿元同比减少10.4%，减幅亦高于1-9月份累计3.3631万亿元所跌的9.6%。此显房地产开发商在销售前景欠理想环境底下，和现金流有困。

　　正正因为楼市前景不理想，故（五）房地产开发商明显减低对住宅商品房的开发投资力度，乃可预期之变，于1-10月份累计7.2799万亿元同比减少8.8%，高于1-9月份6.62万亿元同比减少8.4%。
　
可考虑让房企折让打包售资予资产管理公司套现
　
　　我早在好几年前指出：内地的房地产市场存在系统性风险的问题，因房地产开发商过分乐观而近乎失控的发展，大量的投地建楼负上相当沉重债务，若干房企遂出现资不抵债之险，只靠售楼套现以支持经营及投资所需，恒大地产(03333)便是其中一例，更引发内房企业所存之困不易纾缓，甚至有危机四伏威胁。

　　住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局于2023年8月18日发出的《通知》，所出台的“认房不认贷”政策，乃优化个人住房贷款中住房套数认定标准，使合资格居民家庭可采取首付等条件置业，产生降低购房成本即实际成本的佳效。新策该会更好地满足居民刚性和改善住房需求。

　　问题是新政策难以解决好房地产开发商现存的重大财政问题，要处理之法该有（一）相对迅速的做法，是容许房企把已建成现货楼甚至在建项目，以批发式“打包”售予具房地产有专业投资知识的资产管理公司，予以一定的折让，吸引资产管理公司的投资，而房企亦可迅告套现，逐步处理和解决现存的财政困扰，就一如商业银行把呆账售予专业的资产管理公司之况。

　　和（二）如能通过“打包”套现，房企可以争取把已售的楼花与置业者讨议稍延付货期限，做法是就此“付息”或作租金补贴，降低财政短期支付的逼切性。

　　但（三）要商业银行大力支持房地产业，显然是不理想的做法。银行当然要配合国家政策，却始终是有高度商业性的机构，在商言商，不应被个别行业所拖累，否则或有金融经济系统性的风险威胁，不可掉以轻心。

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