过去两年，内地房企不断出现债务违约的消息，令到投资者和置业者信心尽失。置业者方面，已买楼花者，遇到楼盘烂尾，只得呼吁集体停供；准备置业者也转趋审慎，不敢贸然入市，令到地产市道下滑。

　　投资者就更不用多说。股市方面，过去一年股价下跌八成以上的内房股比比皆是。债券方面，我身边有不少朋友透过私人银行买入的内房债券，大部分都已下跌一半，还要每天担心最终会违约！

　　从行业的角度，内地房地产市场正处于汰弱留强的阶段，到底谁人可以留下，谁人会被淘汰？

　　过去十多年，不少民营房企都透过超高杠杆去壮大自己，看来已经到了终结的时候。有人形容，内地的房地产市场已经进入下半场。如果继续用足球来形容，下半场的踢法，“高Q大棍”已经不适用，现在是要讲究脚法、组织和战略的时候。

　　上半场时，占市场最大份额的都是民营企业，无他，因为它们没有包袱，可以放胆去试，去博（去赌？），国营地产企业总不能太冒进，因此，从发展和增长的角度，都给民企比下去。但到了房地产的下半场，过去稳稳阵阵的国营企业就大派用场了。

　　一直以来，我都认为，成功的房地产企业必须是全国性覆盖，不应只集中某个地区，更不应只集中地产开发，也应该有更多投资物业，包括写字楼、商场和酒店等等，才能够抵御市场的波动。

　　在此，如果大家在下半场的时候，仍然想买内房股，我看来看去，只有华润置地（01109）是最优质之选。过去两年，几乎所有房企都出现收入下跌，盈利倒退，甚至转盈为亏，华润置地也受到冲击，但它的盈利只在2022年略为倒退了一成三。更难得的是，去年它仍略为增加派息，令它在过去10多年都是持续增加派息。

　　除了华润置地之外，另一只值得考虑的，当然是中国海外（00688，下称中海）。在内房爆发债务危机之前，中海的经营比起华润置地有过之无不及。奈何中海是以物业务展为主，华润置地则商业物业为主，收入较多元化，在这两年的低潮中，中海所受的压力比较大。去年和今年上半年都出现收入和盈利倒退的情况。

　　早前我翻阅中海去年的中期业绩报告，看到主席颜建国的一段感言，确实反映了这两年内地房地产市场的形势，值得跟大家分享。

　　“行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛。一大批企业已经退出赛场，仍然在前进的企业分散成几个梯队，一批企业在咬牙坚持，一批企业在第一梯队领跑。本集团身处第一梯队，粮草充足并拥有43年的长跑经验，我们的目标是夺取胜利。”

　　正如中海主席所说，它们的弹药充足，而且拥有43年的长跑经验，所以属于第一梯队的成员，而且都是领先的。

　　姊妹们，内房的投资风险虽然高，但以长线角度，优质的房企仍然应该是我们投资组合的一个部分。是多是少，就看个人的风险承受能力了。

　　作者电邮：tong_lydia223@yahoo.com.au。

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