上次提到，楼价不断上升，对于持有自住物业的人来说，也许只是纸上富贵。如果要赚钱，最直接的方法当然是卖掉物业，但这样做的最大风险，就是楼价再升；然后再要冒租楼的风险（加租或迫迁）
　
　　我跟姊妹Jennifer谈到这个问题时，我告诉她，一个折衷方法是将自己的物业加按。
　
　　“这个做法的好处是万一楼价再升，你仍然很高兴，因为你还拥有物业。如果升得多，你甚至可以再加按！另外，你也不用搬屋，免却很多搬迁的开支，而且，如果是沽楼的话，你还可能要付一些行政开支，例如印花税和经纪佣金，转按只需付律师费，但现在一般还有现金回赠，可以抵销律师费支出。”
　
　　“我听过这种做法，但我想问一下，万一楼价下跌又如何？”
　
　　“万一楼价下跌，其实等于你在高位锁定了利润，某程度是好事。自住物业的楼价下跌，对你的实质影响不大。你反而可以利用套现得来的资金，趁楼价下跌再买一个小单位。如果该笔钱足够付首期，而又成功租出，足够偿还每月按揭兼加按的利息，该物业就是无本生利了。当该物业供满时，你便正式多了一个资产！”
　
　　“但加按套现，始终多付了利息呢！”

(资料图片)

　　“是的，但这几年的利息成本简直微不足道。去年新冠肺炎疫情之后，各国都采取量化宽松的货币政策，简单来说就是印银纸出来买债，令到银行水浸，所以利息又再低至似有还无。如果新造按揭的息率，现在只是1.4%加一个月HIBOR（银行同业拆息），但最新的一个月HIBOR跌穿了0.1%也。因此，只要找到一些2%回报的低风险投资工具，已经稳坐钓鱼船了。”
　
　　“嗯，你的意思是，低风险投资工具的利息回报高于我的贷款利息，就可以赚到息差？”
　
　　“正是，所谓‘息差’是力量！如果你套现的金额较大，可以买一些债券，金额不太多，也可以考虑一些派息基金，甚至买少许收息股也可以。”
　
　　“但这样做有什么风险？”
　
　　“问得好，你的风险是利息成本会否增加，以及你买入的那个资产会否跌价，以及该资产给你的回报，会否持续高于你的利息成本！”
　
　　“未来几年都确认是低息周期，我要付的2%利息成本应该较有保证，对吗？”
　
　　“对的！至于你买入的资产会否跌价，这就很难说。但如果你买优质的债券，例如政府发行的通胀挂勾债券，又或者银色债券，这个风险就极低。即使是一些企业债券，如果信贷质素高，风险也是极低的。如果买收息股，风险稍高一些，但另一边厢，也有可能升值呢！”
　
　　“明白，你的提议也可以考虑，但我要再想清楚，有问题再向你请教。”
　
　　“没问题！”

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