上月才正式上市的华润万象（01209），月内累升近九成，成功升抵多间大行目标价。
　
　　该股仍有不少潜在利好因素未完全发酵，成为倍升股指日可待。
　
　　内地住建部等10大部门，上周三（6日）联合引发关于住宅物业管理工作通知，要求在6大方面提升住宅物业管理水平及效能。去年沉寂一时的物管板块即时爆升，银城生活（01922）升幅近四成，其余中海物业（02669）、世茂服务（00873）在内等多只股份亦轻松爆升逾两成。华润万象当日升幅相对冷静，全日“仅”升近9%，不过翌日股价再进帐6%，表现跑赢同业。
　
具独特性优质物管
　
　　华润万象今年上半年收入为31亿元（人民币，下同），在所有物管之中排第6，不过与第二至五位差距其实并不大。在物管三大领域，住宅物业、购物中心及写字楼，集团市占率分别排第五、第二及第四，全部位居前列。加上背靠母企、持股逾七成的华润置地（01109），具备强劲品牌优势，在物管板块中相当少有。上月华润万象招股，新加坡政府投资公司（GIC）、高瓴资本及中国平安（02318）等撑场成为基石投资者，有机会都是看中这一点。

　　增长方面，华润万象今年上半年收入按年增长19%，相较同业来说并不算快。不过值得留意，集团的强项在于商业物管。今年上半年整体毛利率，由去年16%急升至24%，较对上两年平均增约一个百分点来说，增速大幅加快。
　
新政策料对其有利
　
　　主要原因，就是受惠商业物管及写字楼业务毛利率，分别由去年20%及25%，急升至35%及36%，毛利率水平已达致与碧桂园服务（06098）同一水平。现时商业物管及写字楼收入仍未过半，毛利率增长未见顶。
　
　　另外，近日住建部的工作通知亦相信会对华润万象有利。大摩发表报告，主要认为有几方面利好，包括潜在物管收费提升、鼓励探索社区增值服务，及鼓励物管行业进行并购。华润万象的社区增值服务收入，占收入比重仅为7.5%，处于行业中下游。目前集团的在管面积中，73%属于一二线城市，对应支付能力较高客户，政策帮助下有望加快开拓这方面收入。
　
　　至于行业并购，集团在上月IPO时已指，公司正积极寻求对外拓展，公司计划将集资净额约六成用于战略投资及收购。公司目前在手现金逾百亿元，母企华润置地具国企背景，“三条红线”未有触及，均有利集团并购。
　
　　瑞银上周亦对物管行业整体发展发表报告，估计未来物管股的股价推动力会是明年至2024年的盈利增长力及能见度，料将取决于企业赢得第三方合约及商业物业管理能力。集团在商业物管领域为龙头，反而第三方收入则较弱，但同时意味集团有一定增长空间。集团上月招股时已指，会借助“华润”、“万象城”及“万象汇”等品牌优势，与中小型物业开发商及当地市政府建立合作关系，以加大第三方收入占比比例。
　
3月或纳入港股通
　
　　港股通名单即将在3月初进行调整，为华润万象股价另一道催化剂。中信证券就预料，集团及同业包括融创服务（01516）等，会一并列入港股通名单之内。
　
　　“北水”向来青睐知名度较高股份，去年农夫山泉（09633）为其中一例，故股价短期内料仍会保持一定强势。先候其回调至上周四阳烛底41.4元买入，可作中长持有，暂不设目标价，跌穿前周三大阳烛底37元约一成跌幅止蚀。

　　转载自《iMONEY智富杂志》。