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聚焦核心城市 融创服务高速扩张
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发表时间 2021-07-02 11:43:29

  融创服务(01516)背靠母公司融创中国(01918),主力在全国核心城市管理物业项目,并且透过上市集资所得进行收购,以扩大在管面积以及多元化业态结构,吸纳各公司的优势。未来公司将进一步发展各项增值服务,以保持高速增长步伐。
 
  截至去年底,融创服务营收达46.2亿元(人民币,下同),按年增63.5%;净利润达6.2亿元,按年增131.7%,增长主要由在管面积持续上升所带动;由于综合毛利率按年上升2.1个百分点至27.6%,以及销管费用率下降2.8个百分点至11.4%,故净利增幅远高于营收。融创服务的业务分为三大部分,包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。
 
  上年度,物业管理业务贡献的营收最多,达27.7亿元,占总营收60%。现时,公司的在管面积达1.35亿平方米,合约管理面积为2.64亿平方米,主要集中于北京、上海、广深等的八大区域,在管面积遍及89个城市,其中逾86%位于一、二线城市。由于较集中于核心城市,使去年公司的住宅平均物业管理费达每月每平方米2.7元,高于百大物管企业平均的每月每平方米2.05元。



(CNS资料图片)


收购彰泰服务股权
 
  融创服务的母公司融创中国为内地房地产发展商龙头,故融创服务具有先天优势,由母公司持续向其提供管理面积。去年内,融创中国的销售面积达4,102万平方米,同时新增逾5,877万平方米的土地储备,而在开发面积达3.1亿平方米。料融创中国的销售面积将可稳定转化为融创服务的在管面积,故公司中长期的增长动力得到保证。按平安证劵推算,2021年至2023年,融创中国将会交付4,977.1、5,332.7、5,930万平方米至公司在管面积。
 
  以往,融创服务的管理面积主要来自融创中国,其后公司透过收购大幅增加第三方合约面积。公司于2020年上市集资77.8亿元,计划将所得的65%资金用作投资及收并购,至今融创服务已完成两个收购项目。去年公司新增6,197万平方米第三方合约面积,当中的5,035平方米是通过并购所得。上月初发布公告指,公司将收购彰泰服务的80%股权,代价为7.3亿元。截至去年底,彰泰的合约面积为2,478万平方米,在管面积约1,197万平方米,该交易将有利公司今年管理面积维持高速增长。融创服务手头上现金充足,在内地地产发展业竞争渐趋激烈的背景下,相信未来可继续并中小型房企的附属物管公司。
 
  另一方面,收购亦使公司的业态结构变得更多元化。截至2020年上半年,公司已收购两家物管公司成都环球世纪、开元物业的非住宅在管面积分别为91.2%、32.6%。两者都具有成熟的非住宅管理经验,故吸纳有关团队后将提升公司的非住宅管理能力。据公司统计,2020年住宅物业单价为2.7元,而非住宅则为7.6元,故非住宅的在管面积提升将有利于收入增长。目前,公司旗下管理的非住宅业态包括酒店、文旅、写字楼及商业综合体等。


增值服务毛利可观
 
  非业主增值服务方面,其营收达16.7亿元,按年增6.4%。此业务可细分为案场服务、工程服务及房地产中介服务。去年内地爆发疫情,案场服务及中介服务都受到较大影响,故公司非业主增值服务的营收增速下降。预期今年疫情受控后,此业务将回复正常,并料营收增速将轻微上升。
 
  去年,社区增值服务贡献营收1.7亿元,按年增65%。相对于其他物管公司,融创服务的社区增值服务营收占比相对较低,仅占总4%。惟其毛利率大幅提升11.7个百分点至46.3%,取代非业主增值服务成为毛利率最高的业务。集团计划于未来三年重点培训发展美居及生活便民服务,料未来社区增值服务仍有进一步提升空间。加上公司的在管面积主要集中于核心城市,相信业主会有较高消费能力,有利于增值服务的渗透。
 
  融创服务于年初创下28.28港元的上市高位后,一度反复回落至18.35港元,而近月走势相对平稳,维持于约20至26港元的区间内上落。近日成功突破区间顶部,上周三(23日)曾上试27.7港元,其后轻微回落,有望进一步向上突破历史高位。如投资者有意买入,可待股价突破28港元后追入,如买入后跌穿前浪底约20港元则宜止蚀。
 
北水波澜不惊
 
  大市形势忽然大好,恒指连涨三日,累计升幅达979点,确实搞到好淡友都一头雾水。事实上,上周北水亦无异动,来自港股通的净流入仅50.5亿元人民币,并没有多大启示。
 
  与此同时,北水大手沽出的股份,依旧是腾讯(00700)及小米(01810)净流出82.7亿元及18.3亿元,基本跟上周分别不大,唯一不同,美团(03690)由沽出变买入,今周净买入达到24.2亿元。
 
  相对之下,美团股价表现亦比较精灵,一周累升9.8%,远远跑赢同类股份,如腾讯、阿里巴巴(09988)及京东(09618)。
  
  至于大手买入的股份,继续是吉利汽车(00175),一周净流入37.4亿元,刺激股价今周再升8.5%,报26.05元。市场看好吉利旗下电动车“极氪”的发展,新车自发布2个月来反应超预期,安信国际给予40元目标价,距现价有五成以上的潜在升幅。
 

  转载自《iMONEY智富杂志》。

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