融创服务（01516）背靠母公司融创中国（01918），主力在全国核心城市管理物业项目，并且透过上市集资所得进行收购，以扩大在管面积以及多元化业态结构，吸纳各公司的优势。未来公司将进一步发展各项增值服务，以保持高速增长步伐。
　
　　截至去年底，融创服务营收达46.2亿元（人民币，下同），按年增63.5%；净利润达6.2亿元，按年增131.7%，增长主要由在管面积持续上升所带动；由于综合毛利率按年上升2.1个百分点至27.6%，以及销管费用率下降2.8个百分点至11.4%，故净利增幅远高于营收。融创服务的业务分为三大部分，包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。
　
　　上年度，物业管理业务贡献的营收最多，达27.7亿元，占总营收60%。现时，公司的在管面积达1.35亿平方米，合约管理面积为2.64亿平方米，主要集中于北京、上海、广深等的八大区域，在管面积遍及89个城市，其中逾86%位于一、二线城市。由于较集中于核心城市，使去年公司的住宅平均物业管理费达每月每平方米2.7元，高于百大物管企业平均的每月每平方米2.05元。

(CNS资料图片)

收购彰泰服务股权
　
　　融创服务的母公司融创中国为内地房地产发展商龙头，故融创服务具有先天优势，由母公司持续向其提供管理面积。去年内，融创中国的销售面积达4,102万平方米，同时新增逾5,877万平方米的土地储备，而在开发面积达3.1亿平方米。料融创中国的销售面积将可稳定转化为融创服务的在管面积，故公司中长期的增长动力得到保证。按平安证劵推算，2021年至2023年，融创中国将会交付4,977.1、5,332.7、5,930万平方米至公司在管面积。
　
　　以往，融创服务的管理面积主要来自融创中国，其后公司透过收购大幅增加第三方合约面积。公司于2020年上市集资77.8亿元，计划将所得的65%资金用作投资及收并购，至今融创服务已完成两个收购项目。去年公司新增6,197万平方米第三方合约面积，当中的5,035平方米是通过并购所得。上月初发布公告指，公司将收购彰泰服务的80%股权，代价为7.3亿元。截至去年底，彰泰的合约面积为2,478万平方米，在管面积约1,197万平方米，该交易将有利公司今年管理面积维持高速增长。融创服务手头上现金充足，在内地地产发展业竞争渐趋激烈的背景下，相信未来可继续并中小型房企的附属物管公司。
　
　　另一方面，收购亦使公司的业态结构变得更多元化。截至2020年上半年，公司已收购两家物管公司成都环球世纪、开元物业的非住宅在管面积分别为91.2%、32.6%。两者都具有成熟的非住宅管理经验，故吸纳有关团队后将提升公司的非住宅管理能力。据公司统计，2020年住宅物业单价为2.7元，而非住宅则为7.6元，故非住宅的在管面积提升将有利于收入增长。目前，公司旗下管理的非住宅业态包括酒店、文旅、写字楼及商业综合体等。

增值服务毛利可观
　
　　非业主增值服务方面，其营收达16.7亿元，按年增6.4%。此业务可细分为案场服务、工程服务及房地产中介服务。去年内地爆发疫情，案场服务及中介服务都受到较大影响，故公司非业主增值服务的营收增速下降。预期今年疫情受控后，此业务将回复正常，并料营收增速将轻微上升。
　
　　去年，社区增值服务贡献营收1.7亿元，按年增65%。相对于其他物管公司，融创服务的社区增值服务营收占比相对较低，仅占总4%。惟其毛利率大幅提升11.7个百分点至46.3%，取代非业主增值服务成为毛利率最高的业务。集团计划于未来三年重点培训发展美居及生活便民服务，料未来社区增值服务仍有进一步提升空间。加上公司的在管面积主要集中于核心城市，相信业主会有较高消费能力，有利于增值服务的渗透。
　
　　融创服务于年初创下28.28港元的上市高位后，一度反复回落至18.35港元，而近月走势相对平稳，维持于约20至26港元的区间内上落。近日成功突破区间顶部，上周三（23日）曾上试27.7港元，其后轻微回落，有望进一步向上突破历史高位。如投资者有意买入，可待股价突破28港元后追入，如买入后跌穿前浪底约20港元则宜止蚀。
　
北水波澜不惊
　
　　大市形势忽然大好，恒指连涨三日，累计升幅达979点，确实搞到好淡友都一头雾水。事实上，上周北水亦无异动，来自港股通的净流入仅50.5亿元人民币，并没有多大启示。
　
　　与此同时，北水大手沽出的股份，依旧是腾讯（00700）及小米（01810）净流出82.7亿元及18.3亿元，基本跟上周分别不大，唯一不同，美团（03690）由沽出变买入，今周净买入达到24.2亿元。
　
　　相对之下，美团股价表现亦比较精灵，一周累升9.8%，远远跑赢同类股份，如腾讯、阿里巴巴（09988）及京东（09618）。
　　
　　至于大手买入的股份，继续是吉利汽车（00175），一周净流入37.4亿元，刺激股价今周再升8.5%，报26.05元。市场看好吉利旗下电动车“极氪”的发展，新车自发布2个月来反应超预期，安信国际给予40元目标价，距现价有五成以上的潜在升幅。
　

　　转载自《iMONEY智富杂志》。