是时候检讨过去一年的楼市，一如既往笔者每年终结前都会检讨及补充该年初发表的“我对楼市的十大忠告”，有关文章集已经连续十五年发放，撰写这系列文章的本意并不是预测楼市，而是想提供一些重要而又容易被人忽略的楼市因素，并向消费者发出忠告。因为多年以来有关的重点都是配合到市场之后的发展，所以一直得到市场的支持，基本上很多大局和市场的性质也会因为市场气氛而被扭曲，所以笔者以文字写下方便和市场作事后的检讨及更正。

   今年年初发表的“我对楼市的十大忠告”，笔者认为大局的重点是进一步东升西降，“全球多方面的主导和话语权逐步落在中国手中，未来西方国家将作出最激烈的抗拒”，这本质不变，我亦认为香港金融中心将会继续成长，“但西方国家必日益针对香港，投资必须留一手以应变受袭！”。当然我们亦更重视资金流，甚至认为“资金量保持高水平，香港的低息期就可持续”，结果中国香港的资金是继续保持到十分充盈及没有出现大量流走，而加息也是大幅滞后，但问题是美国的确不断加强加息的狠劲，虽然没有超出中国香港的压力测试，的确已是我们预算中的较大负担地带了。“环球高通涨潮锐不可挡！势必冲击民生！”，有关结果和后来发生的事大家更加体会到，其中市场在平行时空之下有好淡之争，平行时空（同一时间极好和极坏的例子并存）成为无论楼价升跌都必然出现的过程，而楼价好淡之争却首次令楼市在配合了疫情及中央调节国内企业的时段，唱淡之势占尽上风，楼市亦出现下跌，甚至过跌的情况，但我们近年强调的“租金仍处于易升难跌局面”，这点我们是排众而出地准确的，今年的数据显示租金仍在上升。

   未来一年中央显然是拼经济，在最大力量的推动之下相信情绪化令楼价下跌的情况是会有很大改善。当然，我们年初预算的通关和未能通关之下大湾区与中国香港的发展亦得不到化学作用，在这情形之下有关的利好因素恐怕会推迟时间表，相信未来一年内会表现出来，市场其实仍充满希望，笔者希望看官不应该过于担忧，准备足够的风险应变就可以了！

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