上星期文章《买楼的“输数”与“胜数”》得到很好的回响，有一个好朋友分享他的投资经验作响应：“我有一个租客，2011年开始租其中一个单位到现在，大约交了230万元租金，但是这个单位当年我买入来是190余万元。”今日笔者想分享一下投资物业的基础智慧。

   楼不是用来炒的，十分对！这个不单是平衡社会的公德心，亦可以是投资之道！笔者认为投资房地产有三个重点：

（istock）

   第一：首先不要“买错”，一些非住宅投资，或者一些极冷门的住宅项目，投资了之后是可以“高价一去不复返”或“过长时间才返家乡”，这方面容后再撰文讨论，但香港仍然是投资(不是投机)的天堂，大多数的住宅仍然是“有买贵，无买错”。

   第二：大多数的房地产，投资几乎唯一的风险就是断供，但是这个风险不能够小觑，因为若出现的话可以令到我们“total loss”！所以买楼前首先要学懂“绝不断供”，这个环节说就容易，实际易学难精！淡市的时候能够保持不断供的“金身”不容易，但是市场畅旺的时候不会信心过分膨胀去过分借贷，保持这个“金身”更加难！

   第三：楼市获利的关键是累积财富，部分买房地产的人不能够积累财富除了因为断供外，还有就是因为“太醒目”而太快出货了！累积财富的本质其实是低机动性！如果机动性太强，不断买卖进退，跳出跳入，表面货如轮转是智者风范，但却和房地产累积财富的本质刚好相反！所以愈聪明举动愈多可能赚得愈少！很多人想在跌市前卖出单位，跌了之后再购回，结果却是不断错失时机！笔者两个儿子的补习老师，她与丈夫都是追求简单的幸福，到了现在未到40岁已经拥有三个优质住宅物业，原因就是想得少，要求简单，正正是低机动性，所以赚得更多！

   现实是天气不似预期！聪明人反被聪明误！地产专收“机灵鬼”！现在的市场其实是深受国际博弈磨合的影响，一位银行家朋友和笔者说：“现在金融市场已成为大国角力的武器！”既然已是一场仗，“兵者，诡道也！”以为自己看得透，其实“人”在大局中是很渺小！笔者不同意“停止投资”是对任何人也合适！因为“买有风险！不买也有风险！”在这个时势之下，很多人要考虑“输数投资法”！以打输数去准备风险，来掌握过跌／错价的投资机会！

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