金管局于7月7日召开了记者招待会，公布了新一轮的按揭措施，笔者对有关新政策十分赞赏！我不预期政策会一石激起千重浪，因为好的政策应该是优化当中的机制，而不是以一鸣惊人去刺激买家入市，这次措施不单只谈不上绰头，甚至可以用低调来形容，但新政策是较全面的优化措施！表面是活化了住宅自住的换楼链，公布之后换楼入市意欲加强，换楼成交增加，尤其是“连环船”成交开始涌现（即一买一卖在同一日进行），但长远效用还要看市场动力，即市场的情绪。如果用换了一辆好的跑车去比喻政策的修改，好的跑车必须要有足够能量去配合，假设没有电油（或者充电不足），性能良好的跑车一样发挥不到水平。

   认真看看新政策的内容，除了表面活化住宅换楼链之外，亦同时改善了居屋第二市场转流率。居屋第二市场长期因为大部分屋苑已超过了担保期的关系，令到成交裹足不前，大大浪费了二手可以用的供应，这次新的按揭政策，因为一按的按揭成数增加，可以说是用最根本的方法去同时解决了居屋担保期的问题，已有不少个案原本是“625”（借6成供25年）已能改为“725”（借7成供25年），这无疑是将问题改善了不少。而楼价1500万元或以下的一按按揭成数由6成增加至7成，也令能够入市的人增加，因为很多人在按揭上可能因为收入问题，或因年龄问题已经不能够去配合到按揭保险的高成数门槛！即是说放宽按揭不单只增加了杠杆能力和购买力，也增加了能够入场的社群数量！新政策中也包括转按自住物业可提高至7成，即可以提取更多资金，给予尤其是二手楼的业主去理财！

   另外，有关新政策连非住宅按揭都同时照顾，非住宅按揭成数由5成提升至6成，更加重要的是以资产计算按揭成数由4成提升至5成！这是大大改善了投资者的现金流及流动性，对商铺的投资者来说可以是松一口气，甚至大地回春，笔者是同意下半年铺市价格有机会上升一成的推断。

   如果用按揭保险制度，楼价1500万元的按揭成数由64%提升至8成，3000万元的按揭成数由5成提升至7成！这是很长远且令到整个中价及中上价市场得到活化，更加要值得一赞就是HKMC（香港按揭证券有限公司）的保费大折让，举例400万元楼做9成按揭及供30年计算，以前保费约15.66万元，现在的保费是7.776万元！当然笔者作为市民或者纳税人是很欣赏政府这种多做事少说话的作风，虽然现今政府不是“无得弹”，仍有很多地方需要进步，但是做得好的我们必须要赞赏，笔者是非常支持政府这次这个安排，对短、中、长期都是一个很好的政策。

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