本文是笔者分享香港复苏的三个阶段的下篇，继续分享第二及第三个阶段。

   第二阶段，笔者认为是政府努力回复本港金融中心地位。外界均认为香港一直处于东西方“咸淡水”交界，现在失去了西方支持的香港会否元气大伤？当然我们要适应，但是西方世界不代表一切，东盟和沙特阿拉伯也需要更好的金融平台，包括一些家族办公室的运作，香港近年是很成功的。近期瑞银预计香港财富管理行业正以7.6%的复合年增长率成长，到2027年的管理资产规模将超越瑞士，再加上香港的M3（泛指总存款量）创了17万亿元的新高，在资金汇聚下，富有的人多，家族办公室亦成功，再配合新的IPO上市时间表，香港金融中心的回复进展令人感到乐观。

现时本港楼价已跌至低过建筑成本，政府需要在土地招标上作调整。(Shutterstock)

   第三阶段，笔者认为是政府准备重整楼市。本港楼价已经跌到低过建筑成本，而建筑成本其实是每年不断上升。楼价没有空间再跌下去，因为已经跌到年轻人有能力上车的地步。以屯门区为例，300万元以下的二手单位起码有140个左右，这个板块大部分是公屋住户收入能负担的范围，而年轻小两口达人均收入中位数，就可以买到480万元物业，若过到收入要求，则能够买到屯门码头两房高层向海的单位了。所以说楼价继续跌下去是没有必要的消耗，大家可以想象，楼价跌但建筑成本上升，如果政府要继续提供供应，唯一可以减的就是地价。政府是应该保护市民不受炒风猖獗的侵害，但是保护市民利益亦包括保护楼市的生产链。当市场过分观望，令发展商投地大减，亦等于政府收入大减，这种牺牲属于“沉没成本”。无论欠缺卖地令到香港财政赤字维持多少年也好，最终都要市场或楼价能支付不断上升的建筑成本，楼市生产链才可以如常运作。笔者认为，政府近期正在努力回复和发展商的互动，未来在土地招标方面会找到一个合乎各方利益的成本分配。其实市场成交价只要比现在提高一点，土地招标已可以运作畅顺。现在楼价已经超跌，特首也指出要对症下药启动购买力，即银行体系内的庞大资金，笔者希望新一份《施政报告》可以出“甜招”，为楼市作更好的分配，从而令生产链如常运作，这亦是政府的责任。

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