领展房产基金(00823)今日(31日)中午公布业绩，受3月供股影响，年度每基金单位分派按年减少10.3%至274.31仙，当中末期每基金单位分派118.8仙，按年减18.7%。集团全年中国香港物业组合收益及物业收入按年分别增5.9%及6.8%，零售物业租用率98%，惟受疫情影响，内地物业组合收益减少5.9%，另受累利率急升及负债增加，财务成本大增75%，不过供股后净负债比率降至17.8%。领展股价午后最多跌逾6%低见44.35元，创近7个月低，绩后大摩虽指其全年分派轻微逊预期，但仍吁增持，予目标价62元，而领展现价股息率仍近6厘，不知可否趁低吸纳呢？

(截自领展网页多媒体资料库)

全年可分派总额按年跌1.7% 末期分派减18.7%

　　领展截至今年3月底止全年度，可分派总额为63.11亿元，按年跌1.7%；若撇除2021/2022年度上半年已付酌情分派，年内可分派总额按年微升0.6%。今年3月底完成供股后，已发行基金单位数目增加20%，令末期每基金单位分派按年跌18.7%至118.8仙，连同中期每基金单位分派155.51仙，全年每基金单位分派减少10.3%至274.31仙。撇除酌情分派及供股摊薄影响，按相同基准计年度每基金单位分派大致不变。

　　集团期内收益及物业收入净额分别按年增加5.4%及4.8%至122.34亿元及91.98亿元，主要由于中国香港市场表现改善及授予租户的租金宽减减少，惟被内地市场因疫情限制措施导致表现疲弱所抵销。

全年中国香港物业组合收益增5.9% 零售物业租用率98%

　　领展指，受惠于租用率录得新高及稳健的续租租金调整率，其中国香港物业组合继续展现出韧性，全年收益及物业收入净额按年增长5.9%及6.8%。整体租金收缴率维持于99%的高水平。零售物业组合租用率达98%，创历史新高，尽管零售市况于本财政年度大部分时间维持疲弱，商户的整体销售大致复苏，并超越2019年冠状病毒病前的水平。整体商户每平方呎零售销售总额按年增长6.2%。随着社交距离措施进一步放宽，消费意欲提振利好商户，商户销售额继续呈上升趋势，集团的整体租金对销售额比例下降至12.5%。集团中国香港零售资产整体平均续租租金调整率上升至7.1%。

　　另集团提及，疫情来袭对中国内地物业组合的总收益造成压力，按年下降5.9%。物业收入净额下降9.8%，主要由于疫情于全年大部分时间持续恶化，导致收益减少，惟部分减少被物流资产的新贡献所抵销。于2023年3月31日，物业组合的租用率维持在95.2%的高位，较2022年9月30日的92.1%大幅提升。零售业务的平均续租租金调整率为-3%，预计明年将恢复至正增长。

财务成本大增75% 惟净负债比率降至17.8%

　　另方面，由于利率自2022年3月起急剧上升，加上用于支持新收购项目的负债结余增加，领展去年度财务成本增加74.5%至17.54亿元。领展表示，由于利率可能于未来一段时间仍处于较高水平，预期个别房地产市场将继续处于调整期，将仔细物色及评估增长机会及战略目标。

　　截至3月底，领展每基金单位资产净值下降4%至73.98元。领展供股后，净负债比率下降至17.8%，且在未来12个月内再无融资需要。此外，年内领展动用逾4.08亿元回购合共670万个基金单位，平均价为60.7元。领展表示，若市况及监管规定许可，将考虑进一步回购基金单位。

领展：冀未来分派续增 有耐性自然可收购到好项目

　　领展行政总裁王国龙表示，于未来6至12个月，受惠于通关，本港零售业务料增长明显。基于现时出租率处于98%高位，冀未来续调整续租租金水平。以一般为3年租约期衡量，于疫情期间所续租租约尚有1至2年时间到期，由于基数较低，因此预计对未来1至2年续租租金比率有较正面影响。近期租户续租时均有加租，但仍有小部分需予支持。基于本港经济及零售市道未反弹至疫情前理想水平，相关续租租金增长仍较预期慢。撇除供股摊薄效应，上财年每基金单位分派按年持平，冀未来分派一直增长。

　　对于集团收购进度，王国龙形容前景未必太乐观，由于买卖双方价差拉阔，加上息口料维持在高位一段较长时间，融资成本上升，因此寻找良好投资项目回报并不容易，但强调公司不停留意收购项目，及较小心使用供股资金，称“有耐性自然有好项目”。内地零售方面，领展首席财务总裁黄国祥指，旗下商场本月人流已几乎完全重返疫前水平，内地零售最坏情况已过去，内地资产仍具有潜力及前景，公司不急于减持。

大摩：领展全年分派轻微逊预期 租户零售销售增长加快

　　摩根士丹利发表报告指，领展中午公布2023财年业绩，全年度每基金单位分派下跌10%至2.74元(股息回报约5.9厘)，较该行及市场原预期低3%，轻微逊预期；扣除供股的摊薄影响，分派收入按年增长1%至63亿元。领展于2023财年旗下中国香港零售租金回调率录得7.1%增长，租户入住成本达12.5%，租户零售销售录得6.2%增长，意味今年1至3月按年升16%，予目标价62元，维持“增持”评级。

花旗：受累利息支出业绩略逊预期 予目标价59.5元

　　花旗指，领展2023财年业绩略为低于预期，主要由于高于预期的利息支出；全年每基金分派2.7431元，按年跌10.3%；股息收益率为5.9%。虽然整体分派略低于该行预测，但其经营业绩依然强劲。2023财年已考虑到近期供股的所有摊薄影响，这应会推动集团从2024财年开始实现稳定的分派增长。另集团收入按年增长5.4%至122.34亿元。租金收入增长是由于中国香港零售物业租金上调7.1%、停车场收入增加以及新收购的内地或海外资产的贡献，但被内地投资组合的负增长略微抵销，予“买入”评级，目标价59.5元。

邓声兴：美息续升息率不吸引 惟作中线收息仍可考虑

　　意博资本亚洲有限公司管理合伙人邓声兴指，领展业绩其实不太差，中国香港物业组合全年收益按年增5.9%，零售物业租用率也达98%，但受供股影响分派收益减少，加上现时美元强势，下月美国可能继续加息，定期存款息率达5厘，领展5厘几息率在要承受股价下跌风险下不太吸引。不过，若买入作中线收息现价可考虑，之前集团买入澳洲及新加波等物业，虽买入价偏贵，惟如日后经济好转，物业具升值潜力，集团中长线发展仍可看好。

　　领展今日收市跌3.81%报45.5元，连跌10日，累计跌幅10.26%，成交11.36亿元。

(经济通HV2报价系统截图)

　　（撰文：经济通市场组、采访组，整理：李崇伟）