长实集团（０１１１３）最新以８７﹒０３亿元中标启德第２Ａ区４号、５（Ｂ）号及１０号商住用地，每方呎楼面地价６１３８元，该地皮原本估值约１１３亿元至１４８﹒９亿元，每呎楼面地价约８０００元至１﹒０５万元，远低于市场估值下限逾２０％。地段邻近港铁宋皇台站，地盘面积约２１﹒４４万平方呎，最高可建楼面总面积约１４１﹒８万平方呎。该项目地理条件优越，日后亦有地下购物街连接九龙城传统区域及启德港铁站，预料落成后的中小型住宅单位将广受欢迎，可望带来非常理想的回报。虽然受累通胀，建筑成本上升至每平方呎约６０００元，但由于地价低，对集团定价有较大弹性。
　
　　影响楼价因素基本上就是供求。供应方面，房屋局数据显示，截至９月３０日，政府未来３年至４年潜在一手私人住宅供应数目９﹒５万个，较６月底的９﹒８万个，按季减少３０００个，连续第二季回落。供应减少，但需求可能增加，有调查显示即使中国香港楼价为全球最贵之一，但置业依然是普遍中国香港人的愿望。港人倾向买楼多于租楼，７２％的早期千禧一代（３４－４１岁）有打算买楼的意欲，其次是６４％的Ｘ世代（４２－５７岁）。即使中国香港贷款利率不断上升，但一班潜在的买家，包括财务较稳定的年轻家庭及专业人士，仍有置业的能力。而且中国香港利率主要看美国利率，预期美国明年通胀受控及经济有机会陷入衰退，或会调头减息，因此利率成本可控，有置业需求下，应有利一手楼市。
　
　　而且内地急速放宽防疫措施，中港通关似乎如箭在弦，一旦落实估计会重新刺激内地客来港置业。加上楼市一旦持续衰退，政府仍有撤辣这个后备方案，对后续楼市有一定支持。

　　（笔者为证监会持牌人士及笔者未持有上述股份）
　
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