Don’t fight the PBOC……自人行行长易纲月初借中国香港金融峰会放言，“相信房地产市场将软着陆”，上证地产指数已由当天低位急弹近两成。背后神力，当属央妈主导下的信贷融资、债券融资“双箭齐发”，撑房企、救楼市。

   不过，地产股枯木逢春之际，行业寒意恐远未消退，指标包括实质居民杠杆率连续7季下降，以及至少15城二手房挂牌量超过10万套。

允贷款展期，“三条红线”现拐点

   国人的财富蓄水池、暴富通行证－－房地产，救还是不救，终现逾两年来最明确信号。人行、银保监周末印发主题为“金融支持房地产市场平稳健康发展”的通知，包括六大类共16条措施。

   此份文件可谓2020年“三条红线”压顶以来最重大政策拐点，理由首推明确允许房企未来半年内到期的开发贷款、信托贷款等“多展期一年”。除了存量贷款融资，债券、信托融资渠道亦亮绿灯，包括鼓励债券按期兑付有困难的，协商合理展期、置换；鼓励信托等资管产品，支持房企项目并购、商业养老地产、租赁房建设等。

   为力挺“保交楼”，央妈明确支持开发性政策性银行提供专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持；新提法是，对新发放配套融资形成不良的，相关机构和人员“已尽职的，可予免责。”

强调“救项目”，需求端刺激仍弱

   “吞金兽”恒大的重组方案一再难产，最终如何拆弹，文件似有线索－－鼓励商业银行稳妥有序开展“房地产项目”并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购“受困房地产企业项目”－－总体思路仍是救项目、不救企业。

   至于备受关注的刺激需求端，文件就指，鼓励金融机构在城市政策下限基础上，就个人住房贷款“合理确定”具体首付比例和利率水平；鼓励受疫情等因素影响的个人住房贷款延期还本付息，不影响个人征信。

   面对内地多个城市首套房首付比例早已降至两成，房贷主流利率低至4.1%的历史低位，部分甚至低见3.95%，上述表述可谓聊胜于无，相比2015年-2018年浩浩荡荡的“棚改货币化”大潮(政府出手加快棚户区改造，并以现金支付拆迁款，刺激楼市需求)，更如细石激起涟漪。

二手挂牌激增，楼价下行压力不小

   鉴于此，尽管地产股连续第二个交易日暴力拉升，内房企业重获融资环境回春，但行业寒意的根源－－需求若难见解冻，喘息续命之后恐仍面临生死劫。

   何解？看看国家金融与发展实验室数据，截至三季度末，内地居民贷款增速降至7.2%，为本世纪以来最低；杠杆率录连降7个季度至46.9%(扣除经营性贷款)。

   再看看主要城市令人触目惊心的二手房挂牌量，截至11月首周，超过10万套的主流城市至少有15个，包括北京、杭州、广州、西安、合肥等，而成都、南京两大城市更高达逾18万套、近15万套，深圳亦突破4万套。换言之，勇于增加负债者愈来愈少，欲甩货套现者却愈来愈多，以简单供求理论看，楼价继续下行压力不小。

   那么，“房地产市场将软着陆”如何实现？继头两支箭－－“信贷融资支持工具”、“债券融资支持工具”后，第三支“股权融资支持工具”会否在下月中央经济工作会议前后祭出？拭目以待。

   摘录自香港经济日报。