全球最臭名昭著的“高楼价”城市齐传出坏消息－－中国香港上季负资产住宅宗数飙升21倍；旧金山楼价按年录自2012年以来最大跌幅；悉尼楼价中位数1月跌穿百万澳元。眼见一众香江地产佬纷纷振臂高呼楼市否极泰来、价格大升在即，眼下到底是否入市良机？

业界纷预期港楼全年反弹

   压死骆驼，只需一根稻草？本港楼价经历去年首三季的下跌8.5%，令533宗住宅负资产浮出水面；随后第四季再跌7.7%，骤然激起规模超金融海啸的负资产巨浪，按季飙升近22倍录12164宗，录2005年第一季以来最高。

   但面对自2003年SARS爆发以来的最长跌浪(截至去年底连跌7个月)，突然井喷的1月成交量令业界断言“小阳春”提前到来，纷纷预期港楼全年反弹5%至10%，甚至押注中原指数将升穿191.34纪录高点，是耶，非耶？

高才生力军　VS　离职退学

   先看被业界寄予楼市生力军厚望的港府“高端人才通行证”等计划，目标每年吸纳3.5万人，在线申请平台自12月28日推出后，首两周接获5800个申请，而年薪250万元或以上的超过800人，可谓反应踊跃。

   但另一边厢，去年八大教员离职率7.4%(361人)创25年新高，资助学位(学士学位、副学位及研究院课程)退学率3.2%(2711人)同录20年薪高。

   此外，据政府统计处上月公布，内地来港定居未足7年人士占居港人口比例，已由2016年的2.4%降至2021年的1.9%，而2021年13.48万人更较2011年的17.13万人减少逾3.6万。

“幻想中的财富”齐褪色

   再放眼全球，跟中国香港一样位列全球最难负担楼价前十的旧金山，Case-Shiller楼价指数显示11月录按年跌近1.6%，结束自2019年10月以来升势，从去年5月历史高位累计回吐近12%；而全美20大城市整体房价指数录连跌5个月，为2012年以来最长跌浪。至于同样以贵出名的悉尼，住宅中位数1月正式跌穿百万澳元，过去一年累计跌幅13.8%。

   以上种种，都印证“黑天鹅之父”Nassim Nicholas Taleb周一的最新观点，近零利率时代引发的房地产、加密货币等一系列巨大的资产泡沫，“欢乐时光已结束”，预期“幻想中的财富”规模高逾5000亿美元。另据彭博统计，全球房地产市场陷入困境的债务近1750亿美元。

   最新的证据包括，继黑石旗下房地产基金限制赎回后，喜达屋(Starwood)、KKR旗下的房地产基金同加入限制提款。有何启示？

   相比加入负债一族，手中现金的价值或远比想象的还要珍贵。