素有“承上启下”意味的4月政治局会议尘埃落定，一句首次亮相的“消化存量房产”，被视作开启“去库存2.0”大幕。相比2015年的“去库存1.0”高举棚改货币化大旗，这次政策底牌仍处于“统筹研究”阶段，但过去一周内房股价鸡犬飞升、大佬另类唱多声音渐起、上海外滩再现豪宅“日光盘”等，都似在老调重弹－－砖头、砖头、砖头……

打破恶性循环需政策干预

   自去年7月政治局会议定调“房地产供求关系发生重大变化”，惨淡的一手销售、飙升的二手挂牌，击沉无数人房价“只升不跌”的信仰。然而，2015年“涨价去库存”埋下的大坑－－开发商为赚尽“六个钱包”激进负债扩张，令商品住宅库存从2019年底的2.2亿平米，再扶摇直上至首季末的3.9亿平米，仅龙头地产商的库存账面值就高达6.5万亿元人币。

   眼下，购房者不知楼价何时见底而选择持币观望，开发商因债务/资产比例限制无法将现有库存“白菜价”甩卖，双方陷入僵局既恶化房企信用风险，又施压经济增长前景，如何打破恶性循环？

   显然，下调利率、放开限购等松绑措施，都不足以彻底打消潜在买家对房价未来预期、房企财务稳定的顾虑，唯有第二次（上一次为2015年）将“去库存”上升至“国家任务”高度，才能力挽狂澜。

1.7亿农民工或成突破口

   鉴于这次政治局会议就“消化存量房产”细节的口风仍是“统筹研究”，换言之，现时部分城市推行的商品房以旧换新、拆迁户房票安置、地方回购商品房用于保障房供应等，或都并非终极大招。

   回想2015年的“去库存1.0”，作为突破口的三四线城市，于2016、2017年通过官方PSL（补充抵押贷款）加持的棚改货币化，估算分别去库存1.4亿、1.8亿平方米，这次的突破口又在哪里？答案或指向1.7亿尚未在城镇落户的进城农民工和随迁家属。不过，要唤醒此巨大的潜在需求，首务当扭转人们对开发商房屋交付的信心，而来自中央层面的专款料是选项之一。

   鉴于此，三年前罕有下调当时风头无两的恒大评级的瑞银，已转为看好中国楼市；直言不讳著称的中银国际证券首席经济学家徐高，亦指未来一两年大城市房价上涨空间不可小觑。而近日融创旗下豪宅项目“外滩壹号院”二期创下开盘首日售罄，厦门、苏州、宁波亦齐诞地王。

   楼价转涨或许令人心生道德厌恶，但相比下跌的选项，让砖头保值，最终恐需不得已而为之。