昨(19日)文讲了美国的商业房屋有难处，留了条尾巴。留在今天(20日)讲美民房产也难。怎么难？这就要从2019年的开启低息讲起。

　　2019年美联储局再QE，息低、低、低，房价就高、高、高，建屋批令也升、升、升，（图一，2019至2021年段)。但到近年息升了，建房也就慢下来(也是图一，2022至今段)。至于怎慢，看图二，自2022年3月就见到建屋批令立马跌了(红柱倒挂)，一直到今年1、2月，才见建屋批令回升。但到3月，整体上又回跌了。建屋是撑内需经济的重要支柱，之后会如何？

　　先做几个情境假设：

　　(1)息低，房价被炒起。自2012至2022 Case Shiller指数(美国房价指数)升至174，较1991至2006的升幅(只至109)仍多。在2006至2012，息稍升时，房价就跌至-50水平，今时息升，美房价只跌至-16水平（图三）。如按历史走势，尚有排跌。

　　美房价今时升至Case Shiller指数的174水平，即是房价在之后的息升房价跌的周期中，是已泡沫了。美储局还不知这个危险，仍要硬夹息上，你叫美国的业主、房奴，怎好了？

（istock）

　　如业主有幸在2021年的极低息期买了楼，面临一喜一悲。喜的是他们造按揭的息极低，1厘？低于1厘？但其买入的房价就是泡沫价，找谁来接这个高价的火棒？

　　这情况在中国香港也出现了，是否凡在这5年内买了楼，而又要沽出者，不少都要蚀让？无他，高价楼，你不蚀怎可卖出。

美楼价处于泡沫高地

　　如自住的业主又怎样？一如持有只得1厘息的十年期美国国债，在今时美十年债息企3.5厘或以上时，只有持到债期满才可回本。但楼价就不一样，如果今时美楼价是历史性的泡沫高地，而之后息不回至1厘以下，这批美楼是注定要蚀的，因为楼价难回至这个历史泡沫价的Case Shiller 174水平。

　　(2)不少人谓楼价有刚需，意指一定有年轻人来买楼。但很对不起，美国的年轻人口有减少趋势（图四），在2020年时，美国劳动人口的平均岁，在48.6岁见顶，之后见回下。劳动人口在2020年见急跌，近日才回升，不过房屋量却一直升，吉楼会多。不幸的是美国楼，多是木屋，无人住两年，楼宇面目会全非，运气不好，还会使楼房结构出现问题。结果？

　　又是那会Bubble Symmetry的图五开水龙头，井喷，由哪里升上来，跌回到那里去。会这样吗？到今年年底看看。

　　到年底，不光看美楼价，因为建屋少了，建筑工便失业，这是从历史数据所知（图六）。建屋批令先跌，建屋量会少，建屋工人便减少。故届时美储局怎看息要加、要跌、要不升不跌？又是走着瞧。

　　投资涉风险，每位投资者承受风险程度不一，务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。

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