美国5月的新屋销售与上月比劲升12.2%，这是近3个月以来每月均升，使到年计升了20%（图一）。此外，美国楼价在4月，连续两个月上升，Case-Shiller 20城市综合楼价指数对比上月升了0.91%，是自2022年5月以来最大升幅（图二），是否美国经济真有韧性？

　　不敢说美国经济没有韧性，但也可以从另个角度来看这个韧性有多韧。

（istock）

　　美售房是在2021年首季后急促下滑，美联储局在2021年3月起加息，美售房量下跌是意料中事。到近月，市场估美储局会减息，所以美民众买楼意欲上升，售楼量亦见上升了，但……

　　美联储局不是谓还要加息？亦要将息率保持在较高水平一段时期？若是，减息的利好刺激，可以有多少？不知，要看美通胀数据。但当美楼价上升时，即是美通胀亦升，美通胀如不回下，美储局减息便无望，反之还要加息。

　　笔者一直认为，美CPI(通胀)的超低周期已在2020年，美对华打贸易战、加关税，美国之前的十多二十年低物价、低通胀期便结束，因为再无中国廉价物供应了。

　　虽然这个20个城市的楼价普遍上升，但其中是有差异的，迈亚密、亚特兰大的东南方城市楼价升较多。但太平洋岸的城市楼价便见跌，西雅图跌12.4%，旧金山跌11.1%（图三），这易理解，因为旧金山等地，管治不佳、治安不好，自然多人搬走，楼价亦跌。

Shiller：美国楼价将跌

　　开发出Case-Shiller楼价指数的耶鲁大学教授Shiller，日前在CNBC上表示：

　　“Home prices are very, very high by historical standards。”

　　“I would extrapolate the downturn somewhat - it's going to continue，”　he added.

　　“Maybe if you have a good chance to delay your purchase, it might be a good time to do it。”

　　译过来是：楼价已臻历史高水平，预期未来楼价将跌，他建议买楼宜推迟。楼价专家如是说，美国楼价韧性如何？

　　是否楼价上升，带动建屋量升？不一定，图四显示出2023年5月的供出售屋量是跌至历史低位，为何可供出售屋量低？原因是业主惜售。

　　不少业主的按揭利率是低位的2厘至4厘，但今时是7厘，如今时卖了楼，就是放弃了低息按揭。而新屋是要高了5%至3%的7厘按揭息，这个算盘打不响便自然不卖屋，亦因此推出予市面供售的屋量便减少。

　　可供楼少了，不代表楼价升。图五显示2021年3月美联储局加息后，美楼价便下跌，到上月见稍弹，但仍较一年前价低了3.1%。

　　不过，市场预期会减息，利好楼市，而当市上可供售楼量减少时，建屋商便有较大意欲去申请建屋，故未来数月的建屋批令将会上升（图六），又会带来经济利好的结论。不过如按揭利率因美联储局要将息率企高水平于较长时期，以至要加息时，7厘的按揭利率便降不下来，这对美国房屋的韧性，就会有很大的考验，是否有其韧性就要看就业。

　　图七是美国个别行业的职位需求状况，美政府一直称美就业数据好，但细分下来就见到电脑软件业的职位下跌很多、很多，他们一般都被视为高薪族；反之蓝领的建筑工，职位减少不多。如果美工人由建构软件转为做真的建筑工时，其对楼房的要求将如何？

　　因此，无论美国楼市及美国职场的韧性，怕要看看未来数月的数据才可定论。

　　投资涉风险，每位投资者承受风险程度不一，务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。

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