内地上月中接连出招救楼市，上海、广州及深圳等一线城市也先后放宽限购政策，但数据显示5月百强房企销售额按月升幅仍只有单位数，按年仍跌34%，百城新楼价格按月亦仅升0.25%。有大行指5月内房销售几乎没有改善，仍只看好国有房企。不过，有报道指刚过去周末购房者情绪有所改善，上海及深圳销售都出现复苏，加上个别房企5月销售按月有改善，令多只内房股价连升两日，其中万科企业(02202)5月销售额按月录得升幅，今日(4日)飙逾7%，内房包括民营房企可否再吼？众多房企如何选择？

（万科企业网页截图）

5月百强房企销售按月升3.4% 百城新楼价格按月升0.25%

　　房地产研究机构克而瑞的数据显示，5月中国百强房企实现销售操盘金额3224亿元人民币，环比增长3.4%，同比降低33.6%，较4月份降幅45%收窄11个百分点。累计1至5月实现销售操盘金额14133.7亿元人民币，同比降低44.3%，降幅收窄2.5个百分点。克而瑞认为，6月是房企年中冲刺节点，营销力度势必有所加强，加之5月出台的系列房地产放松新政，预期6月成交总量或稳中有增，绝对量有望创年内新高，惟去年基数较高，按年同比料续降。

　　另中指院数据显示，5月百城新建住宅平均价格每平方米为16396元人民币，按月上涨0.25%，按年上涨1.33%。展望未来，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策兑现期，但市场恢复节奏仍依赖居民收入预期的转变。不过，当前业主“以价换量”带动百城二手房价继续下探，5月百城二手住宅平均价格每平方米为14870元人民币，环比下跌0.7%，按月跌幅收窄至0.05个百分点，已连续25个月下跌；按年跌幅为5.8%。而政策优化一定程度提振核心城市二手房业主信心，缓解二手价加速下跌的态势。据统计，一线及二线城市二手价按月跌幅有所收窄的城市数量占比为八成，三四线代表城市二手价格按月跌幅则扩大至0.68%。

彭博：刚过去周末购房者情绪有改善 深圳有开发商取消折扣优惠

　　彭博报道，内地多城提振楼市措施出台后，购房者情绪开始有所改善。刚过去周末，上海一个新项目开卖300多个单位，其中已售出约90%，超过3月同一开发项目的出售率。另在深圳，一些开发商看到买家兴趣增加，因此取消了折扣优惠，反映这两大一线城市的销售都出现复苏。据新华社的统计，全国超过200多个城市放宽了限购和首付比例。上周上海、深圳和广州等超大型城市也松绑，放宽最低首付款和抵押贷款要求。

　　另方面，金监总局广东监管局公布，推动城市房地产融资协调机制落地见效。截至目前，广东辖内银行机构共为两批次307个“白名单”项目授信933.77亿元人民币，已提供融资392.88亿元人民币，授信规模和实际落地金额均居全国前列；新增融资平均期限达到3.5年以上；重点支持民营房企项目融资需求，民营房企项目数、授信规模占比分别达到93.16%、87.63%。而第三批“白名单”项目的筛选和推送工作也已有序启动。

大和：5月内房销售几乎没改善 惟看好国有房企首选润地越地

　　大和发表研报指，中国头百大房企在5月的合约销售几乎没有改善，据克而瑞最新统计数据显示，百大房企销售额和销量分别按年跌35%和36%，惟跌幅较4月有所收窄，导致今年首5个月销售和合约建筑面积按年跌46%，但相信相关变化只是由于2023年5月的基数低于4月。不过，一线城市推出新一轮宽松措施，有上海房地产经纪表明，当地买家情绪显著升温，部分项目的人流量按周增加逾3倍，相信6月销售表现将有所改善，但能否维持成疑，因经济仍未稳定，这种情绪不太可能蔓延至其他低线城市。而首十大房企的销售跌幅较排名靠后的同业为小，越秀地产(00123)、保利发展(沪：600048)及招商蛇口(深：001979)在5月的合同销售表现均有明显改善。尽管合约销售规模远高于同行，但在房地产市场低迷时期，行业龙头仍优于大市，看好国有房企为长期投资机会，重申华润置地(01109)和越秀地产仍是该行首选。

　　花旗指，随着中国楼市新政的实施，房地产市场软着陆正形成，预计房价将在6至9个月内加速企稳，并对优质地产股的看法更为积极。房地产市场企稳可使中国股票获益，而且不仅限于地产股，建议在5月份的市场调整后采取中性至略微看多的投资策略，另外更倾向于选择具有较好估值，即是5%以上的股息率、10%以上的净资产收益率的优质股票，首选华润置地、贝壳(02423)、绿城管理控股(09979)及中海外(00688)。

大摩：内房5月销售未见明显改善 偏好具防守性国企内房

　　摩根士丹利表示，内地政府5月中提出多项有力的政策，惟首50家及100家的地产商销售仅录得按月升幅7.9%及5.9%，未见明显改善。国企及半国企总体上表现较好，5月销售额按年跌幅较小。其中建发国际(01908)、保利发展、越秀地产、招商蛇口按年分别下跌7%、11%、19%及29%，而绿城中国(03900)则凭借强劲的新盘推出录得按年增长17%。相比之下，碧桂园(02007)、融创中国(01918)、龙光集团(03380)、富力地产(02777)和融信中国(03301)的按年跌幅超过70%。国企及半国企的表现优异，是因为它们拥有更好的品牌、相对更多的新可售资源，以及更低的潜在停工风险。大摩继续偏好具防守性的国企，包括华润置地、中海外(00688)及绿城中国。

　　大摩认为，近期一、二线城市的需求放松或会增强居民的信心，并有助未来数周的销售。即使如此，因为买家看淡楼市，该行对销售改善的可持续性持谨慎态度，加上二手楼竞争加剧，而一手楼新增供应有限，料未来数季的一手楼销售将持续低迷，而私人地产商可在政策放松中略为受益，但如销售没有显著改善，其现金流或仍面临挑战。

汇证：绿城5月销售表现突出 继续倾向国企背景内房

　　汇证指，正当市场预期内地政府在上月中宣布政策后或会产生积极影响，但内地楼市5月份的销售情况仅录得温和按月增长7%。平均而言，5月份地产商的销售额按年跌38%，跌幅较4月的按年跌53%有所收窄，其中绿城中国5月销售额表现突出，按年增长19%，是该行追踪范围内唯一达到销售额按年增长的地产商。公司在杭州黄金地段的地块支撑了其强劲的销售业绩，这再次坚定了该行对绿城的信心，予目标价11.3元，维持“买入”评级。

　　汇证又指，继续倾向国企背景，以及有持续土储补充及在一、二线城市具业务敞口的内房，如华润置地、中海外、绿城、越秀地产及物业代理贝壳(02423)。

苏州全面取消楼市限购 广州增城拟购商品房作安置房

　　值得一提，周末再多一个城市宣布全面取消楼市限购政策。苏州市房地产长效机制试点工作领导小组周日(2日)发布通知称，即日起实施16条楼市宽松措施，包括在全市范围内不再审核购房资格，在该市购买或拥有合法产权住房且实际居住的非苏州户籍人员，可以申请办理落户，并取消首套及第二套自住住房按揭利率下限，而首套及二套房最低首期比例分别下调至不低于15%及25%。通知还称要切实做好保交房工作，推动商品住房去库存，鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。

　　另全国多地发布相关文件，部署消化存量住房、优化保障性住房供给，例如广州市增城区新塘镇5月底发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，提及拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源。据报广州本地一家民营房企报了名，管理层表示，“政府公布的收购价是成本价，我们项目现在的售价已经低于成本价了，如果能以成本价卖给政府当然最好了。”《中国证券报》引述专家意见指，消化存量住房的路径和模式逐渐清晰，后续应尽快推动落实，缓解房企经营压力、稳定市场预期。

李伟杰：万科按月销售改善5.4元可吸 龙湖销售表现可留意

　　华盛证券财富管理部董事李伟杰表示，虽然在中央接连出招救市下，有数据显示5月百强内房销售按月仅升3.4%，比预期少，而内房股价上月中在政策刺激下已升了不少，但若个别房企的销售表现有改善，料股价仍可向好，其中万科公布了5月销售金额按年仍跌29%，但按月则升11%，反映其销售改善，故刺激股价今日最多飙近8%，该股近日于5.4元附近横行，可待回至5.4元才吸纳。在民企内房中，龙湖(00960)销售表现也值得留意，其4月销售额为89亿元人民币，3月销售额则达107亿元人民币，只要5月销售额超过此数，相信股价可向好，但最好待其公布了5月销售额后再作部署。

　　至于中海外及润地等国企内房，李伟杰指，它们一向销售表现较平稳，4月时销售额也超过200亿元人民币，相信稍后公布的5月销售数据不会太差，惟因此前股价跌幅与很多民企内房相比不算大，即使数据对办，对股价刺激未必很大。

　　内房股今日普遍造好，其中越秀地产及世茂(00813)都飙逾8%，万科及旭辉(00884)都升逾7%，绿城、雅居乐(03383)及富力地产(02777)等都升逾半成。

　　（撰文：经济通市场组、中国组、采访组，整理：李崇伟）