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行至水穷,坐看云起——今年中国房地产走向何方
魏东
作者:魏东评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2024-01-15 14:48:33

作者介绍

深耕商业地产十余载,研究范围涉及中国写字楼市场,商业零售市场,住宅市场,工业物流市场,大宗交易市场。重点关注经济走势,国家相政策的发布分析政策发布的背景,并根据国际及国内宏观及微观经济形势对执行政策可能产生的结果做出预判。

  2023年对很多人来讲都是一言难尽,欲语还休,从年初的高开到年底的低走,从疫情放开初期的激情满满到随后而来的市场痛击,不管是国家企业还是个人都经历了巨大的颠簸。对房地产行业而言,2023年延续了2022年的低迷,尽管国家出台了大量宽松政策试图拉动房地产市场的增长但是收效甚微,房企违约的雪球越滚越大,加剧了市场风险,也拖累了经济增长,同时,居民消费则愈加谨慎,虽然消费仍在是拉动经济增长的主力,但消费降级已成既成事实。在目前市场低迷的大环境下,2024年市场将会走向何方?

写字楼市场

  过去几年由于疫情的影响,写字楼市场的新项目延迟交付成为常态,从2020-2023年,每年的新增供应均仅为年初预测的40%左右,这一方面是疫情导致的施工进度的放缓,另一方面则是由于市场需求转弱及开发商资金短缺而有意而为之的项目投放的拖延。2024年市场将迎来一波供应高峰,这也势必会导致整体吸纳压力的增强。在中国主要城市中,深圳、广州、成都、武汉、上海等城市的市场供应压力巨大,在需求放缓的现实下,业主将需要继续强化自身优势和特点来吸引企业租户,这也意味着这些城市的空置率将会继续攀升,而租金则将延续下行趋势。

  从租赁的行业需求来看,金融、专业服务及TMT(科技、媒体和电讯)企业仍是一线城市写字楼租赁市场的成交主力,这一趋势将在2024年继续延续。此外,去年年底工信部召开的“全国工业与信息化工作会议”中力推“新型工业化”,并且明确点出要“打造生物制造、商业航天、低空经济等新的增长点”,因此,2024年来自这些行业的国家重点支持产业租户有望表现更加活跃。

零售物业市场

  2023年我们见证了国内消费市场的巨大变化,三年疫情的影响对消费产生了深刻影响,以低价及更加关注终端用户为主的拼多多成为电商最大赢家,居民消费结构和消费习惯的变化也传导到零售物业市场。2023年,国内消费结构已从生存型向发展型、享受型逐渐转变。演艺、旅游、体育、餐饮等服务性消费实现双位数的高速增长,珠宝、烟酒、体育及娱乐用品、美妆、汽车、通讯器材等升级类商品销售较快增长。此外,随着互联网的普及和信息的透明化,中国消费者正经历着一场深刻的消费观念变革,即“反向消费”,消费者不愿再为过高的品牌溢价买单,开始更加重视产品的品质和性价比。在社交媒体上的炫耀式消费已成过去,反而如何以更低的价格获得更好的商品和服务的内容更受追捧。同时,淄博、哈尔滨等北方城市的爆火究其原因更多的是源于经济更发达收入更高的南方小土豆们的价格套利,地区分化之后货币购买力的差异强化了低消费的北方城市的吸引力。

  2023年消费回暖的重点仍是那些在疫情当中最受抑制的部分,比如演艺赛事、餐饮旅游等,而实物消费在疫情当中仍可通过电商满足,因此在疫情放开之后,商品消费的增长并不明显,这也让购物中心在餐饮强力恢复之外需要不断调整自身的运营以吸引更多消费者。我们观察到2023年很多购物中心均利用商场中庭或闲置的公共空间开展市集活动以吸引更多的品牌入驻商场,丰富商品种类,并且能够让消费者享受到更加多元的购物体验,帮助购中心快速提升人气和租金收益。

  2024年进一步挖掘内需潜力仍是政府的工作重点,消费券的发放、电商平台的补贴、推动新能源汽车的升级换代、挖掘银发经济潜力、消费下沉至小镇青年等将是今年的主题。

工业物流市场

  中国已经连续13年保持世界第一制造业大国地位,且优势不断扩大。截止到2022年,中国制造业增加值占比全球近30%,工业增加值也达到了40.16万亿元,较2012年翻了一番。制造业的快速发展释放了大量的物流需求,推动工业物流市场不断发展。另一个趋势是,2023年,随着消费者消费观念及需求结构的转变,预制菜市场扩张迅猛,从2020年到2023年,预制菜市场规模的年均增长达到27%,市场规模从2016年的894亿上升到2023年的5434亿。预制菜市场规模的快速进一步推动冷链物流及仓储市场的扩张,集生产,存储、展销等功能于一体的综合型冷链园区将成为新的市场趋势。此外,2023年可谓是人工智能发展元年,在工业物流领域,数字化、智能化也一直是行业热点。头部仓储物流企业开始探索数字技术应用与一体化平台,通过人工智能、机器学习、大数据分析等,可以提高配送效率以及准确性。

大宗物业交易市场

  由于入境投资减少和交易谈判时间普遍延长,2023年前三季度大中华区商业地产交易总量同比下降14%。内资主导了中国商业地产投资市场,占2023年前三季度交易总额的87%。市场上最大的内资买家包括保险公司、境内地产私募基金、银行和信托投资部门、政府平台和国有企业以及自用买家。内资预计在短期内将继续保持主导位置。越来越多的国内投资者加大了商业地产资产的配置以寻求稳定的长期回报,这种情况在一线城市尤为明显。鉴于国内资本较低的利率环境以及中国房地产信托基金的扩张,我们预计内资将不断提升其对核心城市优质物业的投资需求。鉴于中国强劲的市场基本面,以及内资对核心城市优质商业不动产的持续加仓,预计2024年投资活动将有所回升。

住宅市场

  2022年以来房地产投资持续下滑对供应端产生负面影响,新房供应量下滑至低位,2023年前三季度重点24个城市批准上市面积同比进一步减少9.2%,第三季度同比降幅更高达24.7%,并且自2022年以来新开工面积的大幅下降还将持续影响未来供应量,可以预计,伴随着中国住宅市场的调整,住宅新房市场的整体规模将进一步收缩。

  需求疲软仍是当前楼市复苏乏力的根本阻碍之一,2023年密集出台各类引导市场调控放松的政策,包括降低首套房首付比例及贷款利率、延长贷款年限、增加公积金贷款额度、给与购房补贴及契税优惠、带押过户、减少限购区域等,之后一线城市也出台了认房不认贷等放松性政策,但并未见到立竿见影的效果,前三季度全国住宅销售面积同比下降6.3%,降幅较上半年扩大了3.5个百分点,房价下行趋势更加明显,在国家统计局检测的70个大中城市中,一二手住宅房价环比下降城市数量继续扩大,占比分别达到77.1%和92.9%。

  所谓的“上山容易下山难”自有其道理,当城镇化遇到老龄化,中国住宅市场在整体经济爬坡过坎过程中的剧烈震荡就更加容易理解。进入2024年不到半个月,我们就看到针对房地产市场的施救政策密集袭来,去年12月,央行对于三大政策性银行的PSL(抵押补充贷款)净新增3500亿元(人民币.下同),这次是继2022年保交楼项目之后再一次重启PSL,旨在于为三大工程即超大或特大城市城中村集中改造、保障性租赁住房,以及城市基础设施平急两用的建设项目注入流动性并始终保持充裕;1月11日,央行批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款,支持8个试点城市购买商品房用作长租房。

  此外,广州、无锡、佛山等地出台房票制度,作为城市区域动迁的补偿办法之一;国家层面启动地方行政主体及相关企业收购空置商品房并将其改造成保障性住房的项目,即“商转保”,地方部门通过发债的方式凑齐资金,然后让国有房企收购中小型民营房企的房屋库存,再将这些商品房打造成保障房等等。从去年国务院14号文发布至今,诸多与住宅相关的政策创新与推进速度都是前所未有的,这也让2024年将成为中国住宅市场发展模式产生巨大变化的一年。未来,商品房、保障房和租赁房将呈三足鼎立之势,这将深刻改变整个中国房地产市场的发展格局。

总结

  经历了低迷的2023年,2024年中国的经济仍将逐步修复,但低迷的全球经济及复杂的地缘政治也将给中国经济的复苏带来挑战,同时,对中国的房地产租户和投资者而言,2024年仍将面临很多挑战,需要更多的智慧来适应及灵活应对。

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